Trêve hivernale et procédure d'expulsion d'un locataire : Quand et comment gérer ces démarches ?
La trêve hivernale suspend l'application des décisions d'expulsions locatives. Mais dans une procédure qui s'étend sur plusieurs mois et dans certains cas au delà d'une année, il est essentiel de rappeler que cette interruption n'empêche aucunement de lancer de nombreuses démarches obligatoires, préalables pour expulser le locataire de sa location. On fait le point sur l'organisation des démarches visant l'expulsion locative.
L’essentiel.
➜ Ce que dit la loi : si l'expulsion du locataire ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, qui correspond à la trêve hivernale (art. L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution), le bailleur peut néanmoins mettre en œuvre la procédure par la résiliation du contrat de bail pour défaut de régularisation de la dette locative non acquittée.
➜ Délai pour agir : 3 ans (loi ALUR du 24 mars 2014)
➜ Procédure simplifiée : en cas de loyers impayés, Litige.fr permet d'effectuer toutes les démarches directement par Internet, depuis le Commandement de Payer par Huissier jusqu'à la saisine du Tribunal judiciaire.
RÉGLER MON LITIGE AVEC MON LOCATAIRE
| CADRE & PRINCIPES |
Commencez ces démarches durant la trêve hivernale
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s'acquitter régulièrement de son loyer et des charges, selon ce qui est prévu par le contrat de bail.
A défaut, le propriétaire peut engager une procédure d'expulsion du locataire.
L'exécution de la décision d'expulsion ne peut cependant avoir lieu durant la trêve hivernale, comprise entre le 1er novembre et le 31 mars (art. L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution).
Afin d'anticiper cette configuration et engager la procédure d'expulsion à temps, le bailleur doit garder en tête quelques délais propres à la procédure d'expulsion :
- La résiliation du contrat de location et la saisine du Tribunal ne peuvent intervenir qu'après les 2 mois laissés au locataire pour s'acquitter de sa dette suite à la délivrance par huissier d'un Commandement de payer et la saisine de la CCAPEX en parallèle (article 24 de la loi précitée) ;
- Le Tribunal saisi ne pourra connaitre de l'affaire que dans un délai plus ou moins long, au gré de l'engorgement des affaires ;
- Quant à l'exécution de la décision d'expulsion, il est d'abord laissé un délai de 2 mois au locataire pour s'exécuter avant de pouvoir lui faire signifier par huissier un Commandement de quitter les lieux.
| PROCÉDURE |
Démarches légales pour obtenir l'expulsion d'un locataire
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Le Commandement de Payer par Huissier - 1
La procédure permettant de récupérer son logement démarre par la remise par un huissier, d'un commandement de payer (au locataire et à ses éventuels garants). Cet acte juridique dresse le bilan exhaustif de la dette locative, mois par mois, en indiquant de manière rigoureuse, les mensualités partiellement ou intégralement impayées, et les éventuels montants perçus par la CAF (Caisse d'Allocation Familiales). La somme des mensualités constitue la dette locative. Généralement, le locataire dispose d'un délai légal de deux mois pour rembourser cette dette. Si au terme des deux mois suivant la date de signification du Commandement de Payer par Huissier, la dette n'a toujours pas été remboursée, le propriétaire pourra demander l'application de la Clause Résolutoire : clause généralement présente dans les baux d'habitation, prévoyant la rupture du bail en cas de loyer impayé.
Notification de la préfecture et assignation au Tribunal judiciaire - 2
Lorsque le Commandement de Payer n'a pas donné suite à un remboursement intégral de la dette locative, le propriétaire pourra alors assigner le locataire au Tribunal afin que l'affaire soit jugée. Lorsque la résiliation du bail (clause résolutoire) est à l'initiative du bailleur, la notification de la Préfecture est nécessaire. La remise par un huissier de justice, d'une assignation au locataire (et ses éventuels garants) et la saisine du Tribunal, entraîneront la fixation d'une date d'audience où les parties seront convoquées et l'affaire jugée.
À l'issue de la procédure judiciaire, le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) prononce un ordre d'expulsion, pouvant être accompagné d'une astreinte pour inciter le locataire à quitter le logement.
Dans l'hypothèse où le locataire refuse de libérer les lieux, le bailleur peut lui faire signifier par huissier un Commandement de quitter les lieux dans les 2 mois qui suivent.
LANCER LA PROCÉDURE D'EXPULSION LOCATIVE
En dernier recours, une intervention des forces de l'ordre est possible.
Quelles sont les dates de la trêve hivernale ?
Chaque année, la trêve hivernale démarre le 1er novembre et se termine le 31 mars de l'année suivante.
Quelles sont les implications de la trêve hivernale dans ma procédure ?
Pendant tout la trêve, l'application des décisions judiciaires d'expulsion sont suspendues. Elles pourront reprendre effet à compter du 1er avril. En revanche, il est tout à fait possible, pendant la période de trêve hivernale, de poursuivre les formalités et démarches juridiques obligatoires visant le recouvrement d'impayés et l'expulsion d'un locataire : commandement de payer, notification de la CCAPEX etc.
