Recours | dégradation locataire
- Dégradations locatives du logement
- Recours du propriétaire contre le locataire
- Rétention du dépôt de garantie
- Responsabilité du locataire
- Contester des dégradations
- Expulsion du locataire
ces 12 derniers mois.
Lors de la sortie d’un locataire, il arrive que des dégradations apparaissent dans le logement : murs détériorés, équipements cassés, installations abîmées ou travaux non autorisés.
Lorsque ces dommages dépassent la simple usure normale liée à la vétusté(*), ils peuvent engager la responsabilité du locataire et donner lieu à différents recours pour le propriétaire ou le bailleur.
(*) Le caractère vétuste d’un logement peut être établi à l’aide d’une grille de vétusté annexée à l’état des lieux.
Plusieurs règles du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989 encadrent la location d’un logement.
Le locataire est tenu d’assurer l’entretien courant et de répondre des dégradations survenues pendant la durée du contrat de bail, sauf s’il prouve qu’elles sont dues à la vétusté, à un cas de force majeure ou à un tiers.
L’assurance habitation du locataire peut également intervenir pour couvrir des réparations ou dommages.
En cas de litige entre propriétaire et locataire, plusieurs démarches sont possibles.
Le bailleur peut adresser une lettre de mise en demeure afin de demander la réalisation des réparations ou le remboursement des travaux.
Si la solution amiable échoue, une conciliation devant la commission départementale de conciliation peut être engagée.
À défaut d’accord, le propriétaire peut saisir la justice et engager une procédure judiciaire devant le tribunal judiciaire afin d’obtenir une indemnisation ou la réparation des dégradations.
L’intervention d’un avocat spécialisé en droit immobilier peut sécuriser la procédure et permettre d’évaluer le montant des réparations locatives.
Nos services vous accompagnent dans toutes les étapes du recours contre un locataire ayant dégradé un logement : estimation des dommages, mise en demeure avec ou sans commissaire de justice, saisine du tribunal, recherche d’un avocat et accompagnement dans la procédure judiciaire.
Consultez nos solutions pour régler votre litige :
Explications et questions fréquentes :
Qu’est-ce qu’une dégradation locative ?
Une dégradation locative correspond à une détérioration du logement ou de ses équipements causée par le locataire pendant la durée de la location. Elle se distingue de la vétusté, qui correspond à l’usure normale du logement liée au temps.
Exemples de dégradations locatives :
- murs troués, arrachés ou fortement salis ;
- peinture dégradée ou tapisserie arrachée ;
- portes ou fenêtres cassées ;
- parquet ou revêtement de sol endommagé ;
- équipements sanitaires cassés (lavabo fissuré, baignoire endommagée) ;
- appareils ménagers détériorés dans un logement loué équipé ;
- installations électriques ou plomberie détériorées ;
- dégradations volontaires ou négligences importantes ;
- logement laissé dans un état très dégradé lors de la sortie des lieux ;
- mobilier cassé dans une location meublée.
Ces dégradations locatives peuvent être constatées lors de l’état des lieux de sortie, comparé à l’état des lieux d’entrée établi lors de la signature du contrat de bail.
Quand une dégradation est-elle imputable au locataire ?
Une dégradation est imputable au locataire lorsqu’elle résulte d’un usage anormal du logement ou d’un défaut d’entretien. En effet, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des lieux et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement ainsi que les menues réparations.
Contrairement à l’usure normale, qui relève de la vétusté et incombe au propriétaire, les dégradations causées par négligence, malpropreté ou actes volontaires engagent la responsabilité du locataire.
L’imputabilité repose sur une comparaison entre l’état du logement au moment de l’entrée dans les lieux avec son état à la sortie.
Qui doit réparer : le locataire ou le propriétaire ?
En principe :
- le locataire prend en charge les réparations locatives et les dégradations causées pendant la location ;
- le propriétaire ou bailleur doit financer les travaux liés à la vétusté, aux défauts du logement ou aux réparations importantes.
Le dépôt de garantie peut être mobilisé, sans préjudice d’une action en réparation complémentaire.
Lorsque les dégradations sont dues à un tiers ou au vandalisme, le locataire n’est, en principe, pas responsable.
Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?
Le propriétaire peut demander au locataire de payer :
- les travaux nécessaires pour réparer les dégradations ;
- le remplacement d’équipements cassés ;
- les remises en état après dégradation du logement.
Le montant peut être déduit du dépôt de garantie ou faire l’objet d’une demande d’indemnisation devant le juge.
Peut-on déduire le coût des réparations du dépôt de garantie ?
Le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir :
- les dégradations locatives ;
- les travaux de réparation ;
- les loyers impayés.
Cette retenue doit être justifiée par des devis ou des factures. Le propriétaire peut même retenir tout le dépôt de garantie, dès lors que les dégradations sont importantes et le justifient.
Est-il possible d’expulser un locataire pour dégradations du logement ?
Si les dégradations sont graves et constituent un manquement aux obligations du locataire prévues dans le contrat de bail, le propriétaire peut engager une procédure judiciaire pouvant conduire à l’expulsion de son locataire. Cette procédure est longue et coûteuse.
Est-ce que le propriétaire doit payer la peinture ?
Le propriétaire doit financer la peinture lorsque la dégradation résulte de la vétusté du logement. En revanche, si les murs ont été dégradés par le locataire, les réparations peuvent lui être facturées.
Que faire en cas de dégradations causées par un tiers ?
Si les dégradations sont causées par un tiers (invité, voisin, intrusion), le locataire peut devoir déclarer le sinistre à son assurance habitation. L’assurance locataire peut alors couvrir les réparations.
Comment porter plainte contre son locataire pour dégradation ?
Lorsque les dégradations sont graves ou volontaires, le propriétaire peut :
- déposer une plainte auprès de la police ou de la gendarmerie ;
- engager une procédure judiciaire devant le tribunal ;
- demander une expertise ou un constat d’huissier.
Un constat d’huissier peut permettre de prouver l’état du logement et les dégradations constatées.
Mon locataire a saccagé mon appartement, puis-je déposer plainte ?
En cas de dégradations volontaires du locataire (graffitis, destruction, violences…) qui a saccagé l’appartement, le bailleur peut :
- Porter plainte pour délit de dégradation de bien d’autrui (art. 322-1 du Code pénal) ;
- Demander réparation devant le juge (art. 1240 du Code civil).
Quels sont les recours du propriétaire en cas de dégradations ?
Le propriétaire dispose de plusieurs recours en cas de dégradations :
- 1. mise en demeure par lettre recommandée ;
- 2. retenue sur le dépôt de garantie ;
- 3. saisine de la commission de conciliation ;
- 4. action en justice devant le tribunal judiciaire ;
- 5. demande d’indemnisation des dommages.
Avant toute action, il est indispensable de documenter les désordres :
- Photographies datées ;
- Constats d’huissier (commissaire de justice) ;
- Témoignages de voisins ou de professionnels, devis de réparation.
Plus le dossier est rigoureux, plus il facilitera une décision favorable du juge.
Par ailleurs, lorsqu’un logement est dégradé par un locataire, il est possible d’obtenir la résiliation judiciaire du bail, voire l’expulsion.
La démarche exige la démonstration de manquements graves aux obligations locatives.
Faut-il envoyer une mise en demeure avant d’aller en justice ?
Une mise en demeure préalable est fortement recommandée. Elle permet d’offrir une dernière chance au locataire de régulariser la situation et démontre la bonne foi du propriétaire.
La lettre doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception. Elle doit décrire précisément les désordres, rappeler les obligations contractuelles, et accorder un délai raisonnable, mais précis pour effectuer les réparations.
Quelles conditions doivent être réunies pour expulser un locataire pour dégradations ?
L’expulsion d’un locataire ne peut intervenir que si certaines conditions exigées par la loi sont réunies.
Le non-respect des obligations
Dans les cas où le locataire ne respecterait pas ses obligations, la résiliation du bail peut alors intervenir, et, par la suite, son expulsion.
Pour obtenir la résiliation et l’expulsion, les dégradations doivent être importantes :
- Un logement laissé dans un état d’insalubrité avancée ;
- Des équipements volontairement endommagés ou détériorés ;
- Un entretien courant manifestement négligé.
La mise en demeure du locataire
Une mise en demeure restée sans effet ou une récidive démontrent la mauvaise volonté du locataire et renforcent la légitimité de la demande d’expulsion.
L’action en justice
Elle se fait au terme d’une procédure judiciaire longue, après commandement de quitter les lieux. Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat compétent en droit civil.
L’intervention du commissaire de justice
Conformément aux articles du Code des procédures civiles d’exécution, après l’obtention de la décision de justice, c’est le commissaire de justice qui sera chargé des opérations d’expulsion. Le locataire ne peut pas être expulsé de force.