Recours | expulsion locataire

Plusieurs situations peuvent justifier l’expulsion d’un locataire :

Motif n° 1 – le loyer impayé, le cas le plus fréquent

Le défaut de paiement des loyers constitue le motif principal d’expulsion.
En effet, le locataire est tenu de « payer le loyer et les charges locatives récupérables aux termes convenus » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
En cas d’impayés, le bail peut être résilié, notamment par le jeu de la clause résolutoire (article 24 de la même loi).
À défaut de régularisation, une procédure d’expulsion peut être engagée. L’action en paiement des loyers est soumise à un délai de prescription de 3 ans (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989).

Motif n° 2 – le défaut d’assurance habitation

Le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). En cas de défaut d’assurance, le bailleur peut :

• soit souscrire une assurance pour le compte du locataire (mécanisme issu de la loi ALUR) ;
• soit engager la résiliation du bail.

En pratique, les juges privilégient souvent la régularisation plutôt que l’expulsion immédiate, ce qui limite ce motif pris isolément.

Motif n° 3 – les manquements du locataire à ses obligations

D’autres comportements peuvent justifier la résiliation du bail, notamment :

• les dégradations du logement ;
• les troubles anormaux de voisinage ;
• ou encore le non-versement du dépôt de garantie.

Ces situations constituent des inexécutions contractuelles susceptibles d’entraîner l’expulsion, sous réserve de leur gravité.

Le locataire qui a fait l’objet d’une décision d’expulsion peut faire appel du jugement, saisir la commission de surendettement, ou demander des délais au juge (articles L. 412-1 et suivants Code des procédures civiles d’exécution).

En cas de vice de procédure (irrégularité de l’assignation, absence de commandement préalable) ou si la dette est apurée, il est possible de faire annuler une expulsion.

Le locataire a des droits et il ne peut pas être mis dehors sans condition. Le propriétaire devra :

• Rapporter l’existence d’un motif légitime (ex. : loyers impayés) ;
• Respecter la procédure judiciaire (souvent longue et coûteuse) ;
• Obtenir une décision de justice ;
• Faire intervenir un commissaire de justice (appelé « huissier » auparavant).

En pratique, une expulsion prend entre 12 et 18 mois, en raison des délais légaux (2 mois après commandement, délais judiciaires, trêve hivernale). Néanmoins, aucun délai n’est fixé par la loi pour expulser un habitant.

Aussi, la période de la trêve hivernale (1er octobre au 31 mars) peut rallonger la procédure.

Le coût d’une procédure d’expulsion est variable selon les cas (huissier, avocat, frais de justice). En moyenne cela peut aller jusqu’à plusieurs centaines à milliers d’euros selon la complexité.

À noter que les frais de procédure (frais irrépétibles et dépens) peuvent être imputés à la partie perdante, néanmoins, compte tenu du contexte de l’expulsion et des difficultés auxquelles peut faire face le locataire, le juge peut les laisser à la charge du bailleur.

En principe, il est toujours possible d’expulser un locataire, sauf pendant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars), et sauf exception (squat, relogement assuré).

Certains profils bénéficient d’une protection renforcée à raison de leur vulnérabilité, conformément à la loi ALUR de 2014 (personnes âgées, situation de handicap, absence de solution de relogement).

La procédure d’expulsion locative est longue, car elle impose de respecter de nombreuses étapes :

• Commandement de payer ;
• Assignation et audience ;
• Jugement + commandement de quitter les lieux ;
• Concours de la force publique pour faire sortir l’habitant qui ne s’exécute pas.

Toute expulsion sans décision de justice est illégale et constitue une infraction pénale pénalisée par 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende (article 226-4-2 Code pénal).