Expulsion locative : quelle procédure judiciaire s'impose au propriétaire ?

Expulsion locative :
Thèmes :
expulsions locatives, procédure d'expulsion, ccapex
Par Marion B. Lu 4709 fois Mise à jour le : 28/04/2022 Publié le : 28/06/2017


L'expulsion locative : définition juridique

La procédure d'expulsion locative est une démarche juridique strictement encadrée par le Code de Procédure Civile et la loi du 6 juillet 1989. Elle est invoquée la plupart du temps par le bailleur lorsque son locataire ne paie plus ses loyers et charges ou commet des dégradations du logement loué. Cette procédure très technique comporte de nombreuses étapes qui nécessitent pour l'essentiel l'intervention d'un Huissier de Justice, seul habilité à rédiger et signifier les actes de procédure requis. Elle se caractérise par des délais particulièrement importants et un cadre juridique souvent très protecteur des locataires. Elle impose donc aux propriétaires de bien s'informer préalablement à toute action en justice.



L'essentiel

 La loi  n°89-462 du 06 juillet 1989 encadre les conditions justifiant l'évincement de locataires de leur résidence louée.

 Délai pour agir : 3 ans à compter du non règlement de la dette locative. L'éviction des occupants du domicile ne peut intervenir durant la trêve hivernale qui s'applique chaque année du 1er novembre au 31 mars. Toutefois vous avez le droit d'entamer les formalités requises pour l'obtenir.

 Procédure simplifiée : avec les services offerts par Litige.fr, vous serez accompagné de manière juridique durant toutes les étapes légales de sa mise en place, du commandement de payer jusqu'au concours de la force publique (saisine de la justice comprise).

EXPULSER UN LOCATAIRE DÉFAILLANT

Ce qu'il faut savoir sur les expulsions locatives

Quelles sont les conditions pour expulser un locataire de son habitat ?

Le propriétaire et le locataire sont liés par un contrat de bail, oral ou écrit, qui pose le cadre des obligations de chacun. Ainsi, cette mesure interviendra lorsque le locataire ne respecte pas les obligations contractuelles prévues ; le créancier souhaitera alors mettre fin au contrat.

Les obligations du demandeur pour une meilleure prévention sociale vis-à-vis des ménages expulsés

Deux obligations s'imposent au créancier :

  • Le demandeur devra prévenir la CAF (Caisse d'Allocations Familiales) si l'occupant de son bien immobilier bénéficiait d'une aide au logement pécuniaire. Aux yeux de cet organisme public, l'impayé est constitué dès lors que la dette du locataire correspond à 2 fois le loyer hors charges ;
  • Il devra saisir la CCAPEX (Commission Départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives) qui va coordonner toutes les actions notamment celles en lien avec les organismes d'aides sociales (plan de relogement...). Si le bailleur est une personne physique c'est au moment du commandement de payer qu'il devra les aviser de cette disposition.

Les 4 motifs légaux justifiant une telle résolution juridique

Plusieurs motifs peuvent intervenir dans la décision d'engager une telle mesure :

  • La plus fréquente correspond aux loyers non réglés, ce que l' article 7 de la loi du 6 juillet 1989 érige en obligation du locataire dont le non respect peut justifier la résiliation du contrat de location ( article 24 de la même loi). La crise sanitaire peut à long terme amplifier ce phénomène.  ;
  • Également fréquente est la question du défaut d'assurance habitation auquel le locataire est également obligé de souscrire (article 7G de la loi précitée) ;
  • Les dégradations du bien ;
  • Le trouble de jouissance envers le voisinage ;
  • Le non-versement du dépôt de garantie.

À NOTER : pour une meilleure prévention de difficultés de relogement, le Ministère du logement et l'ANIL (Agence Nationale pour L'Information sur le Logement) ont édité un guide en cas d'impayés de loyer sur toutes les aides sociales offertes aux ménages insolvables : FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement), le CIL PASS-ASSISTANCE d'Action Logement...

La procédure pour évincer un locataire mauvais payé du bien loué

Celle-ci est très encadrée par la loi et se déroule comme suit :

  1. Le propriétaire adresse par voie d'huissier un Commandement de payer ou de s'assurer au locataire, qui dispose d'1 à 2 mois selon la configuration pour régulariser sa situation de paiement ;
  2. En l'absence de réponse satisfaisante, le demandeur peut mettre en œuvre la clause résolutoire du contrat de bail ;
  3. Il saisit alors le Tribunal compétent pour engager une telle issue juridique et faire constater la rupture du contrat de location. Le Greffe qui reçoit la déclaration ou l'assignation convoque les parties à une audience au cours de laquelle chacune présente ses arguments ;
  4. Le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) prononce l'expulsion des occupants des lieux ;
  5. Son exécution est confiée à un huissier de justice qui signifie celle-ci au locataire. S'il ne libère pas son ancien domicile volontairement, cet officier public peut délivrer un Commandement de quitter les lieux ;
  6. Le locataire dispose de 2 mois pour quitter l'habitation sans quoi l'huissier peut demander à la Préfecture le concours de la force publique.

Que faire en cas de litige ?

En cas de litige avec le locataire mauvais payeur ou non diligent, Litige.fr permet au possesseur de l'habitation la mise en place de l'ensemble de ses démarches en ligne, sans recours au conseil d'un avocat, depuis l'envoi d'un Commandement de payer jusqu'à la saisine du Tribunal et l'assignation de la partie adverse.

RECOUVRER LES CRÉANCES LOCATIVES

À NOTER : les locataires peuvent demander un délai supplémentaire au Juge pour quitter l'appartement suite au prononcé de l'éviction (via le cerfa n°15426*04).

Vos questions | nos réponses

Comment arrêter une expulsion locative ?

Suite à un tel jugement prononcé, l'ancien titulaire du contrat de location peut fait appel à cette décision. Si cette requête lui paraît justifiée, la Cour d'appel prononcera son annulation.

Comment se passe l'expulsion d'un locataire ?

En cas de loyers impayés, un commandement de payer lui sera d'abord signifié par un huissier. S'il ne procède pas au paiement de sa dette locative dans un délai de 2 mois, le bail sera résilié. Le bailleur pourra alors assigner le locataire devant le Tribunal en non paiement des loyers et expulsion locative.

Quand un propriétaire peut-il expulser son locataire ?

Le bailleur peut évincer les occupants de son logement en cas de : loyer impayé ou si l'occupant n'a pas souscrit d'assurance habitation ou si l'habitation est dégradée ou troubles de voisinage ou non versement du dépôt de garantie.