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Immobilier / Litiges locatifs Publié le : 21/03/2017

Expulser un locataire sans bail écrit : Quelle procédure mettre en œuvre ?

21/03/2017

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Peut-on expulser un locataire sans bail écrit ?

Vous décidez de louer votre logement et trouvez un locataire. Vous vous mettez d'accord sur le loyer, sur la nécessité d'une assurance logement, sur le respect du logement... Vous pouvez récapituler les conditions dans un écrit que le locataire et vous signez, dans un contrat de bail classique mais l'accord peut être issu d'une simple discussion. On parle alors de bail verbal.

 

Définition : un bail verbal est un accord oral entre le bailleur et le locataire, par lequel le bailleur accepte de louer son logement au locataire, qui accepte à son tour les conditions formulées par le propriétaire. La parole donnée a la valeur d'un contrat, au même titre qu'un contrat écrit, et engage le propriétaire et le locataire.

Dans le cas où un litige émerge autour de loyers impayés, de dégradations ou d'un défaut d'assurance poussant le bailleur à souhaiter l'expulsion du locataire, l'absence d'écrit n'efface pas la possibilité de recours contre le locataire.

 

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L’essentiel.

Ce que dit la loi : Le bail verbal est valable et impose des obligations au locataire et au bailleur qui y consentent. Il ne permet cependant pas de mettre en œuvre la clause résolutoire, qui doit nécessairement être stipulée par écrit. Le bailleur devra s'adresser directement au juge pour résilier le contrat et demander l'expulsion.

Délai pour agir : 3 ans (loi ALUR du 24 mars 2014)

Procédure simplifiée par Internet : Litige.fr permet la réalisation de l'ensemble des démarches en ligne afin d'arriver à la résolution du litige, depuis l'envoi d'une Mise en Demeure jusqu'à la saisine du Tribunal compétent en passant par la signification d'un Commandement de payer et d'un Commandement de quitter les lieux par voie d'Huissier.

 

Engager une procédure d'expulsion

 

 

|  CADRE & PRINCIPES  |

 

Le contrat de bail verbal est valable et lie les parties

 

1° La validité du bail verbal

 

Le principe énoncé par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs est que le contrat de bail doit être établi par écrit (article 3).

Cependant, la jurisprudence a pu reconnaître que l'absence d'écrit n'induit pas automatiquement l'absence de contrat : un bail verbal est donc valable, et il peut être prouvé par tout moyen : correspondances échangées entre le bailleur et le locataire ou encore les relevés de versement des montants correspondant aux loyers convenus.

La nature orale de l'engagement implique cependant quelques restrictions et inconvénients, principalement liés à la preuve des engagaments respectifs du locataire et bailleur. Il est à noter que pour remédier à cette difficulté, chaque partie peut demander à ce qu'un contrat écrit soit établi à tout moment.

Dès lors, le contrat de bail, qu'il soit verbal ou écrit, lie les parties qui doivent respecter leurs obligations respectives (article 1103 du Code civil) et sont soumises aux exigences légales : le locataire doit payer son loyer aux échéances convenues, fournir une assurance d'habitation, maintenir le logement en bon état...

 

2° L'absence de clause résolutoire

 

Face au non respect des obligations du locataire, le bailleur est en droit de demander la résiliation du contrat de bail, verbal ou écrit.

Pour ce faire, il serait tenté de faire jouer une clause résolutoire, qui permet de mettre automatiquement fin au contrat lorqu'une partie méconnaît son obligation.

Cependant, dans le cas spécifique du contrat verbal, la Cour de cassation a pu reconnaître dans un arrêt du 23 septembre 2014 que pour être applicable, cette clause doit être écrite.

Ainsi, pour faire reconnaître l'existence du contrat verbal, les violations de ses obligations par le locataire et demander le versement des loyers impayés et/ou l'expulsion du locataire, le bailleur s'adressera directement au juge du Tribunal compétent.

 

 

|  PROCÉDURE  |

 

 

Comment expulser un locataire sans bail qui ne paie pas son loyer ?

 

1° Envoyer un Commandement de payer au locataire

 

Litige.fr permet dans un premier temps de faire signifier par voie d'huissier un Commandement de payer au locataire et son garant. Par cet acte juridique, ces derniers ont alors 2 mois pour régler la dette (1 mois s'il s'agit d'un meublé).

Parallèlement, le Commandement de payer doit être notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

 

Envoyer une Mise en Demeure

 

 

2° Engager la procédure d'expulsion du locataire

 

LIRE NOTRE ARTICLE DÉTAILLÉ SUR LA PROCÉDURE D'EXPULSION D'UN LOCATAIRE

 

En l'absence de réponse satisfaisante, le bailleur peut assigner le locataire devant le Tribunal d'instance pour demander l'expulsion.

Litige.fr permet la saisine du juge compétent, en ligne et sans frais d'avocat et l'obtention d'une date d'audience dans les meilleurs délais. À l'issue du jugement, Litige.fr permet également la remise d'un commandement de quitter les lieux par voie d'huissier.

 

Lancer une procédure d'expulsion

 

 

A noter : il ne peut y avoir d'expulsion durant la trêve hivernale, comprise entre le 1er novembre et le 31 mars (art. L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution).

LIRE NOTRE ARTICLE SUR LES EXPULSIONS LOCATIVES DURANT LA TRÊVE HIVERNALE

 

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Bien souvent un coup de pression juridique suffit à résoudre un litige.

La Mise en Cause est un courrier envoyé gratuitement à votre adversaire en vue d'obtenir un règlement amiable de votre litige.

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En l'absence de réponse satisfaisante dans un délai de 8 jours, le service vous proposera alors d'engager les poursuites judiciaires adaptées.

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