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Immobilier / Litiges locatifs

Publié le : 02/11/2016

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Logement insalubre, vétuste (humidité, moisissures etc.) : Les obligations de travaux du propriétaire

02/11/2016

Tags : logement insalubre, insalubrité, mauvais état, vétusté, location, logement décent, appartement, maison, loué, travaux, obligations, obligations du bailleur, propriétaire, litige locatif, obligation de travaux, dégradations du logement, perte de jouissance, indemnisation, bloquer ses loyers, compte séquestre, saisir le juge de proximité, Tribunal d'Instance

 

Insalubrité / vetusté du logement loué :
infiltrations, humidité, moisissures, insectes, cafards...

Le propriétaire refuse de faire des travaux.
Quels sont les recours du locataire ?

 

Locataire d'un appartement en mauvais état, vous demandez à votre propriétaire de faire des travaux afin que le logement soit convenablement habitable. Le propriétaire refuse, vous laissant ainsi vivre dans un logement insalubre qui ne vous convient pas. Que faire ? Le propriétaire est-il tenu de certaines obligations ? On fait le point.

 

L'essentiel.

 Ce que dit la Loi : 

Le propriétaire a l'obligation de mettre à disposition un logement décent à son locataire. Il doit :

- délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation,

- entretenir le logement et procéder à toutes les réparations nécessaires. 

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 est relatif aux caractéristiques du logement décent.

Les articles 6 et 6-1 de la Loi du 6 Juillet 1989 tendent à améliorer les rapports locatifs. 

Les articles 1719 et 1720 du Code civil énoncent les obligations du propriétaire bailleur.

Délai pour agir : 5 ans 

 Procédure simplifiée par Internet : Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches contre le propriétaire en ligne, depuis l'envoi d'une Mise en Cause gratuite jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.

 

Envoyer une Mise en Cause gratuitement

 

 

|  CADRE ET PRINCIPES  |

 

Appartement ou maison insalubre,
logement en mauvais état et perte de jouissance.

 

L'article 1719 du Code civil énonce notamment que le propriétaire a l'obligation : 

- de délivrer au locataire le bien loué ayant les caractéristiques d'un logement décent,

- d'entretenir le bien en bon état d'usage, 

- d'assurer une jouissance paisible du bien loué. 

L'article 1720 du Code civil ajoute que le bailleur est tenu des réparations, autres que locatives. L'entretien courant du logement reste à la charge du locataire. 

Donc, le propriétaire doit prendre en charge les réparations importantes c'est-à-dire toutes les dégradations dues à la vetusté ; il doit également garantir à son locataire des vices cachés inconnus au moment de la signature du bail. 

Exemples : remplacement de chaudière, chaudière au gaz défecteuse, bonne étanchéité, réparations importantes dans la cuisine, parties communes ect. 

Attention : il n'est pas possible de se faire justice soi-même. Ainsi, le locataire est tenu de payer son loyer aux termes convenus. L'action du locataire qui ne paie plus ses loyers, du fait de la non décence du logement, peut être constitutif d'une faute suffisamment grave pour prononcer le résiliation du bail. Seul le juge pourra autoriser le locataire à ne pas payer ses loyers. Enfin, il est possible de demander au juge de consigner les loyers sur un compte séquestre pour contraindre le propriétaire de faire les travaux nécessaires. 

L'indemnisation du locataire qui subit un trouble de jouissance

Cour d'appel,  Aix-en-Provence, 21 Janvier 2011

"Manque à son obligation de délivrance d'un logement décent, le bailleur qui n'entreprend les travaux les plus urgents que tardivement, alors que les locataires vivent depuis plusieurs années dans un appartement dépourvu de chauffage efficace, comportant de nombreux ruissellements et infiltrations et affecté par des moisissures et une humidité importante". 

En matière d'humidité dans un logement, la Cour de Cassation le 19 Janvier 2005 énonce que :

"Les dommages affectant l'état de santé d'un locataire peuvent donner lieu à une indemnisation (...) La Cour d'appel aurait dû répondre favorablement à la demande en indemnisation de la locataire. Un logement décent ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la santé." 

Enfin, la Cour d'appel de Paris le 9 février 2012 précise que "les désordres affectant le logement (condensation importante, peinture écaillée ou fissures) liés à une absence de ventilation, une mauvaise isolation thermique et à un chauffage inadapté permettent au locataire d'être indemnisé pour le trouble de jouissance".

 

 

|  PROCÉDURE  |

 

Mauvais état du logement / insalubrité :
indemnisation du locataire & condamnation du propriétaire

 

1. Tentative de conciliation à l'amiable

Si le bailleur ne respecte pas ses obligations légales, le locataire dispose de plusieurs moyens pour l’y ­contraindre. Litige.fr permet tout d’abord d’envoyer une Mise en Cause au propriétaire. La Mise en Cause est une lettre de conciliation amiable avec l'adversaire. Le plaignant décrit de manière précise le litige qui l'oppose à son adversaire et lui expose ses requêtes. L'adversaire dispose de huit jours pour répondre, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites. L’envoi de cette Mise en Cause est gratuit, directement disponible via Internet :

 

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2. Procédures amiables et judiciaires 

Sans réponse sous huit jours, d'autres poursuites sont envisageables. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au propriétaire. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.

Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr vous permet de faire convoquer l'adversaire devant le Juge compétent et de régler le litige au Tribunal. 

 

Engager une procédure

 

 

Bien souvent un coup de pression juridique suffit à résoudre un litige.

La Mise en Cause est un courrier envoyé gratuitement à votre adversaire en vue d'obtenir un règlement amiable de votre litige.

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En l'absence de réponse satisfaisante dans un délai de 8 jours, le service vous proposera alors d'engager les poursuites judiciaires adaptées.

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