Logement insalubre, vétuste (humidité, moisissures etc.) : Les obligations de travaux du propriétaire

Logement insalubre, vétuste (humidité, moisissures etc.) :
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Par Pauline SALINSON Lu 89158 fois Mise à jour le : 26/01/2022 Publié le : 02/11/2016


Insalubrité, vétusté : le propriétaire refuse de faire des travaux :
Quels sont les recours du locataire ?


Locataire d'un appartement en mauvais état (infiltrations, humidité, moisissures, insectes, cafards, punaises de lit, exposition au plomb...), vous demandez à votre propriétaire de faire des travaux afin que le logement soit convenablement habitable. Le propriétaire refuse de faire le nécessaire, vous laissant ainsi vivre dans un logement insalubre qui ne vous convient pas. Que faire ? Le propriétaire est-il tenu de certaines obligations ? On fait le point.

 

L'essentiel.


 Ce que dit la Loi : 

Le propriétaire a l'obligation de mettre à disposition un logement décent à son locataire. Il doit :

  • Délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation ;
  • Entretenir le logement et procéder à toutes les réparations nécessaires. 


Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002
 est relatif aux caractéristiques du logement décent.

Les articles 6 et 6-1 de la Loi du 6 Juillet 1989 tendent à améliorer les rapports locatifs. 

Les articles 1719 et 1720 du Code civil énoncent les obligations du propriétaire bailleur.

Délai pour agir : 5 ans 

 Procédure simplifiée par Internet : Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches contre le propriétaire en ligne, depuis l'envoi d'une Mise en Demeure (ou d'une lettre de mise en cause gratuite1) jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.
 

RéGLER MON LITIGE

 

|  CADRE ET PRINCIPES  |

Appartement ou maison insalubre,
logement en mauvais état et perte de jouissance


L'article 1719 du Code civil énonce notamment que le propriétaire a l'obligation : 

  • De délivrer au locataire le bien loué ayant les caractéristiques d'un logement décent ;
  • D'entretenir le bien immobilier en bon état d'usage ;
  • D'assurer une jouissance paisible du bien locatif. 


L'article 1720
du Code civil ajoute que le bailleur est tenu des réparations, autres que locatives. L'entretien courant du logement reste à la charge du locataire. 

Donc, le propriétaire doit prendre en charge les réparations importantes c'est-à-dire toutes les dégradations dues à la vétusté ; il doit également garantir à son locataire des vices cachés inconnus au moment de la signature du bail. 

EXEMPLES : remplacement de chaudière, chaudière au gaz défectueuse, bonne étanchéité, réparations importantes dans la cuisine, parties communes...

ATTENTION : il n'est pas possible de se faire justice soi-même. Ainsi, le locataire est tenu de payer son loyer aux termes convenus. L'action du locataire qui ne paie plus ses loyers, du fait de la non décence du logement, peut être constitutif d'une faute suffisamment grave pour prononcer le résiliation du bail. Seul le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) pourra autoriser le locataire à ne pas payer ses loyers. Enfin, il est possible de demander au Juge de consigner les loyers sur un compte séquestre pour contraindre le propriétaire de faire les travaux nécessaires. 

L'indemnisation du locataire qui subit un trouble de jouissance


Cour d'appel,  Aix-en-Provence, 21 Janvier 2011 : 

"Manque à son obligation de délivrance d'un logement décent, le bailleur qui n'entreprend les travaux les plus urgents que tardivement, alors que les locataires vivent depuis plusieurs années dans un appartement dépourvu de chauffage efficace, comportant de nombreux ruissellements et infiltrations et affecté par des moisissures et une humidité importante". 

En matière d'humidité dans un logement, la Cour de Cassation le 19 Janvier 2005 énonce que :

"Les dommages affectant l'état de santé d'un locataire peuvent donner lieu à une indemnisation (...) La Cour d'appel aurait dû répondre favorablement à la demande en indemnisation de la locataire. Un logement décent ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la santé." 

Enfin, la Cour d'appel de Paris le 9 février 2012 précise que "les désordres affectant le logement (condensation importante, peinture écaillée ou fissures) liés à une absence de ventilation, une mauvaise isolation thermique et à un chauffage inadapté permettent au locataire d'être indemnisé pour le trouble de jouissance".

 

|  PROCÉDURE  |

Logement non décent : quelles conséquences en cas de condamnation du propriétaire ?


Tentative de conciliation à l'amiable


Si le bailleur ne respecte pas ses obligations légales, le locataire dispose de plusieurs moyens pour l’y ­contraindre. Litige.fr permet tout d’abord d’envoyer une Mise en Cause au propriétaire. La Mise en Cause est une lettre de conciliation amiable avec l'adversaire. Le plaignant décrit de manière précise le litige qui l'oppose à son adversaire et lui expose ses requêtes. L'adversaire dispose de 8 jours pour répondre, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites. L’envoi de cette Mise en Cause est gratuit1, directement disponible via Internet :


Envoyer une Mise en Cause


Procédures amiables et judiciaires 


Sans réponse sous 8 jours, d'autres poursuites sont envisageables. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au propriétaire. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal compétent, constitue un avertissement.

LANCer une procédure

Vos questions | nos réponses

Comment faire constater l'insalubrité d'un logement ?

Pour obtenir un constat d'insalubrité, vous devez vous adresser à votre Préfecture qui mandatera l'ARS (Agence Régionale de Santé) ou le SCHS (Service Communal d'Hygiène et de la Santé) pour obtenir ce rapport. Sur cette base, le Préfet adoptera un arrêté de traitement d'insalubrité.

Qu'est-ce qu'un logement impropre à l'habitation ?

Un tel logement peut être qualifié d'insalubre, d'indécent, en mauvais état. Pour qu'un appartement soit considéré comme habitable, il doit répondre aux 5 critères légaux d'un logement décent.

Comment savoir si un logement est aux normes ?

Votre propriétaire doit vous avoir remis lors de la signature du bail locatif un diagnostic immobilier qui évalue certaines caractéristiques du logement (performance énergétique, présence de termites, risque d'exposition au plomb...). Un logement aux normes doit répondre aux 5 critères qui définissent un logement décent.

Qu'est-ce qu'un logement décent ?

Pour être habitable, un logement doit répondre à 5 critères : la taille de la pièce principale (surface habitable d'au moins 9 m², hauteur sous plafond d'au moins 2m20, volume habitable d'au moins 20 m³), répondre à un certain seuil de performance énergétique (à compter de 2025, les habitations classées G ne seront plus mis en location), des équipements minimaux en bon état d'usage (logement loué vide : chauffage, alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, sanitaires...), il ne doit pas contenir d'insectes parasites (punaises de lit, blattes) ou d'animaux nuisibles (souris, rats), il ne doit pas compromettre la santé (exposition au plomb, ...) et la sécurité (assurance de clos et de couvert, protection contre les infiltrations d'air parasites...) du locataire.

Article de Pauline SALINSON
Juriste
Diplômée d'un Master 2 en Droit des affaires, Contentieux des affaires préparé à l'Université Paris Nanterre, autrefois Juriste chez Litige.fr, Pauline a été amenée à rédiger des articles juridiques pour le site.