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Immobilier / Litiges locatifs

Publié le : 27/06/2017

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Expulser un locataire : La procédure d'expulsion détaillée

27/06/2017

Tags : expulser locataire, expulser un locataire, expulsion locative, loyers impayés, procédure d'expulsion expulsion, locataire, bailleur, propriétaire, motifs d'expulsion, commandement de payer, dette locative, procédure, recours

 

Expulser un locataire : ce qu'il faut savoir

La procédure d'expulsion est une procédure judiciaire qui peut s'avérer lourde pour le propriétaire. De plus, du fait de la gravité de ses conséquences pour le locataire expulsé, l'expulsion locative est encadrée strictement par la loi à chacune de ses étapes. Nous faisons le point sur chacune d'entre elles.

 

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Engager une procédure d'expulsion

 

Pourquoi et quand peut-on décider
de procéder à l'expulsion d'un locataire ?

 

La décision d'expulsion du locataire peut intervenir pour plusieurs motifs :

 

Expulser un locataire pour loyers impayés

 

Le plus courant correspond à la situation où le locataire ne s'acquitte pas régulièrement de ses loyers, privant ainsi le propriétaire d'une source de revenus.

A cet égard, la loi a précisé que : "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus" (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs) et le non paiement des loyers est un motif de résiliation du contrat (article 24 de la même loi) et peut conduire à expulser le locataire.

Par ailleurs, un arrêt du Conseil d'Etat du 1er octobre 2015 a pu affirmer que les loyers non peçus par le propriétaire lui sont néanmoins imposables. De ce fait, il est nécessaire pour le propriétaire d'agir au plus vite afin de récupérer les loyers impayés. Si le locataire ne s'acquitte toujours pas de sa dette locative, le propriétaire peut engager une procédure d'expulsion du locataire afin de récupérer le logement et le mettre à disposition d'un nouveau locataire. Le délai maximal pour agir est de 3 ans.

 

Expulser un locataire pour défaut d'assurance habitation

 

Un autre motif d'expulsion fréquent est le défaut d'assurance habitation du locataire, obligation qui incombe au locataire en vertu de l'article 7 g) de la loi précitée. S'il ne souhaite pas souscrire à une assurance à la place du locataire et lui en déduire le prix sur les charges locatives, le propriétaire peut mettre en œuvre la clause résolutoire du contrat de bail et engager la procédure d'expulsion locative.

 

Autres motifs d'expulsion locative

 

D'autres motifs d'expulsion peuvent être les dégradations effectuées par le locataire au logement, des troubles causés au voisinage ou encore l'absence de versement du dépôt de garantie.

Pour des questions de simplicité, nous envisagerons la procédure d'expulsion sous l'angle qui revient majoritairement c'est-à-dire du défaut de paiement des loyers. Les étapes, hormi celle du commandement de payer, sont communes à la procédure d'expulsion quel qu'en soit le motif.

 

 

Expulser un locataire : la procédure en détails
 

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1) Le Commandement de payer par huissier

 

Le Commandement de payer est un acte d'huissier par lequel le propriétaire va demander au locataire de payer les loyers qui lui sont dûs. L'acte reprend le détail de la dette locative.

La signification du Commandement de payer par huissier au locataire fait courir un délai pour le locataire afin qu'il s'acquitte de sa dette. Il dispose ainsi de 2 mois pour régler les loyers impayés (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

A défaut de paiement, le propriétaire peut mettre en œuvre la caluse résolutoire, présente dans la quasi-totalité des contrats de bail, qui permet la résiliation du contrat dans le cas du non respect d'une obligation essentielle, dont le paiement des loyers, par le locataire.

La mise en œuvre de la clause résolutoire va alors permettre au propriétaire d'expulser le locataire en engageant une procédure d'expulsion locative auprès du Tribunal d'instance.

 

2 ) Saisine du Tribunal d'instance

 

Le Tribunal d'instance est compétent pour connaître des litiges locatifs. Si les sommes en jeu sont inférieures à 4 000 €, il peut être saisi par simple déclaration au greffe, document qui reprend l'identité des parties au litige, les moyens soulevés et les pièces justificatives.

Si le litige a pour objet des sommes supérieures à 4 000 €, la partie adverse doit être prévenue de la procédure engagée par acte d'assignation, qui est délivrée au locataire par Huissier de justice.

L'assignation devra également être remise par l'huissier à la Préfecture du lieu de domicile du locataire, le Préfet pouvant apprécier l'opportunité de saisir les organismes sociaux pertinents en fonction de la situation du locataire.

L'article 56 du code de procédure civile prévoit toutes les mentions obligatoires devant figurer dans l'assignation pour assurer sa validité, notamment :

- la juridiction compétente 

- l'objet du litige

- les modalités de comparution devant le juge

- les moyens mis en oeuvres afin de tenter de trouver une issue amiable au litige

- les pièces justificatives d'identité

En matière de litige locatif, il sera alors demandé au juge de constater que les conditions pour la mise en œuvre de la clause résolutoire sont bien remplies et ainsi de prononcer la résiliation du contrat de bail, le paiement des loyers non versés et le cas échéant, l'expulsion du locataire mauvais payeur.

 

3) Audience et jugement par le Tribunal d'Instance

 

Une fois l'assignation ou la requête placée auprès du greffe du Tribunal d'instance, ce dernier va convoquer les parties à une audience de jugement.

Les parties présentent alors successivement, en demande puis en défense, leurs arguments respectifs et présentent les pièces justificatives.

 

La représentation par un avocat n'est pas o​bligatoire.

 

Une fois qu'il a eu connaissance des prétentions des parties, le juge rend sa décision et prononce l'expulsion du locataire.

L'exécution de la décision d'expulsion  du locataire nécessite impérativement l'intervention d'un huissier de justice, seul agent habilité à faire exécuter les décisions de justice.

Ce dernier va ainsi faire signifier le jugement au locataire. Le locataire peut alors décider d'exécuter volontairement la décision et libérer le logement. Il dispose également d'un mois pour faire appel du jugement à compter de la signification par huissier.

Si à l'issue de ce délai d'un mois il n'a ni libéré les lieux ni engagé une procédure d'appel, l'huissier entame la dernière étape de la procédure d'expulsion à savoir la délivrance d'un Commandement de quitter les lieux (article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution). 

 

4) Commandement de quitter les lieux

 

Le Commandement de quitter les lieux est un acte d'huissier qui va informer le locataire visé par une décision d'expulsion qu'il dispose de 2 mois pour quitter les lieux (article L. 412-5 du Code des procédures civiles d'exécution).

Le Commandement de quitter les lieux doit également être notifié en Préfecture dans les cas où le logement visé constitue l'habitation principale du locataire (article L. 412-5 du Code des procédures civiles d'exécution).

 

5) Concours de la force publique pour expulser le locataire

 

En cas de refus du locataire de libérer le logement et malgré la signification du Commandement de quitter les lieux, l'Huissier peut - dans certains cas extrêmes - s'adresser à l'expiration du délai en demandant à la Préfecture le concours de la force publique. Le document de réquisition doit reprendre l'ensemble de la procédure et indiquer les difficultés rencontrées pour obtenir l'exécution du jugement (article R. 153-1 du Code des procédures civiles d'exécution).

L'administration dispose alors de 2 mois pour répondre à la demande de l'huissier, à défaut de quoi son silence vaut rejet. Dans cette hypothèse, l'etat engage sa responsabilité et le propriétaire qui ne peut récupérer son logement occupé par le locataire récalcitrant peut demander à être indemnisé.

 

 

Expulser un locataire avec Litige.fr :

 

Litige.fr accompagne le porpriétaire souhaitant engager une procédure d'expulsion dans toutes les étapes de cette procédure.

 

1. Envoyer un Commandement de payer au locataire

 

Dans un premier temps, Litige.fr permet la remise par voie d'huisser d'un Commadement de payer au locataire lui demandant formellement de s'acquitter de sa dette locative dans les deux mois.

 

Envoyer un Commandement de payer

 

2. Engager la procédure d'expulsion du locataire

 

En cas d'absence de réponse satisfaisante, le propriétaire pourra alors entamer une procédure pour expulser le locataire. Il devra assigner le locataire au Tribunal d'instance pour que le litige soit tranché par le juge. Ce dernier prononcera l'ordre de payer ou d'expulsion selon la solvabilité du locataire.

Litige.fr permet au propriétaire d'effectuer toutes les étapes de la procédure d'expulsion en ligne, sans recours à un avocat.

 

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