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Publié le : 27/06/2017 Mise à jour le : 04/10/2020

Expulser un locataire : La procédure en ligne simplifiée pour le bailleur

Thèmes :
expulser un locataire, loyers impayés, location, commandement de payer, dette locative, recours
Par Marion B. 27/06/2017


Expulsion : tout ce qu'il faut savoir
sur la gestion d'un contentieux avec ses locataires

 

La procédure d'expulsion est une procédure judiciaire qui peut s'avérer lourde de formalités et démarches pour le propriétaire. De plus, du fait de la gravité de ses conséquences pour le locataire, l'expulsion locative est  strictement encadrée par la loi à chacune de ses étapes. Nous faisons le point sur chacune d'entre elles ainsi que sur les solutions simplifiées proposées par Litige.fr.

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Engager une procédure d'expulsion
 

Droit du bailleur dans une location

Plusieurs motifs peuvent conduire à une demande d'éviction :


Loyer impayé, le cas le plus fréquent


Le plus courant correspond à la situation où le locataire ne s'acquitte plus de ses loyers ou de manière irrégulière, privant ainsi le propriétaire d'une source de revenus.

À cet égard, la loi a précisé que : "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus" (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs) et le non paiement des loyers est un motif de résiliation du contrat (article 24 de la même loi) et peut conduire à expulser le locataire.

Par ailleurs, un arrêt du Conseil d'Etat du 1er octobre 2015 a pu affirmer que les loyers non perçus par le propriétaire lui sont néanmoins imposables. De ce fait, il est nécessaire pour le propriétaire d'agir au plus vite afin de récupérer les loyers impayés. Si le locataire ne s'acquitte toujours pas de sa dette locative, le propriétaire peut engager une procédure d'expulsion du locataire afin de récupérer le logement et le mettre à disposition d'un nouveau locataire. Le délai maximal pour agir est de 3 ans.


Le défaut d'assurance habitation


Un autre motif d'expulsion fréquent est le défaut d'assurance habitation du locataire, obligation qui incombe au locataire en vertu de l'article 7 g) de la loi précitée. S'il ne souhaite pas souscrire à une assurance à la place du locataire et lui en déduire le prix sur les charges locatives, le propriétaire peut mettre en œuvre la clause résolutoire du contrat de bail et engager la procédure d'expulsion locative.
 

Autres motifs invoqués par le bailleur


D'autres motifs d'expulsion peuvent être les dégradations effectuées par le locataire au logement, des troubles causés au voisinage ou encore l'absence de versement du dépôt de garantie.

Pour des questions de simplicité, nous envisagerons la procédure d'expulsion sous l'angle qui revient majoritairement c'est-à-dire du défaut de paiement des loyers. Les étapes, hormi celle du commandement de payer, sont communes à la procédure d'expulsion quel qu'en soit le motif.


Cas particuliers :
squatteurs, occupants sans titres, commission de surendettement


Le surendettement
 

Plusieurs paramètres influent sur la résolution d'un contentieux. Dans certains cas plus complexes, le locataire ne parvient pas à faire face à ses dettes et décide de saisir la Commission de Surendettement des Particuliers (plus d'informations sur le site du Service Public). Si les locataires surendettés peuvent se voir attribuer des délais supplémentaires compte tenu de leur situation de précarité, ils restent soumis à l'obligation de proposer une solution ou un plan d'apurement de la dette afin de créer les conditions d'un dénouement du contentieux.

Le squatteur ou occupant sans titre

Une procédure spécifique encadre l'éviction d'occupants sans titre ou plus couramment appelés squatteurs. Les huissiers peuvent notamment procéder à une sommation interpellative. 
 

Impayé de loyer : droit et recours du bailleur
 

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Commandement de payer le loyer par Huissier


Le Commandement de payer est un acte d'huissier par lequel le propriétaire va demander au locataire de payer les loyers qui lui sont dûs. L'acte reprend le détail de chaque mensualité impayée (loyer, charges, versements partiels ou sommes perçues par la CAF).

La signification du commandement de payer par huissier fait courir un délai légal laissant au locataire la possibilité de s'acquitter de sa dette. En effet, ce dernier dispose de 2 mois pour régler les loyers impayés (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Si le locataire règle sa dette, la procédure est interrompue et reprendra son cours en cas de nouveaux impayés.

Rupture du contrat de location
 

Si le commandement de payer n'est pas suivi d'effet, le propriétaire pourra mettre en œuvre la clause résolutoire, présente dans la quasi-totalité des contrats de location, qui permet la résiliation de ces derniers en cas d'impayés.

La mise en œuvre de la clause résolutoire va alors permettre au propriétaire d'obtenir la résiliation du contrat de location et d'assigner le locataire devant le Tribunal Judiciaire en paiement des loyers et expulsion : c'est le début de la procédure d'expulsion locative.


Saisine du Tribunal d'instance, désormais Tribunal Judiciaire


Le Tribunal Judiciaire est compétent pour trancher les litiges locatifs. Si les sommes en jeu sont inférieures à 5.000 €, il peut être saisi par simple déclaration au greffe (Chambre de Proximité), document qui reprend l'identité des parties au litige, les moyens soulevés et les pièces justificatives.

Si le litige a pour enjeu des sommes supérieures à 5.000 €, la partie adverse doit être prévenue de la procédure engagée par acte d'assignation, qui est rédigée et délivrée au locataire par Huissier de justice.

L'assignation devra également être remise par l'huissier à la Préfecture du lieu de domicile du locataire, le Préfet pouvant apprécier l'opportunité de saisir les organismes sociaux pertinents en fonction de la situation du locataire.

L'article 56 du code de procédure civile prévoit toutes les mentions obligatoires devant figurer dans l'assignation pour assurer sa validité, notamment :

- la juridiction compétente 

- l'objet du litige

- les modalités de comparution devant le juge

- les moyens mis en oeuvres afin de tenter de trouver une issue amiable au litige

- les pièces justificatives d'identité

En matière de litige locatif, il sera alors demandé au juge de constater que les conditions pour la mise en œuvre de la clause résolutoire sont bien remplies et ainsi de prononcer la résiliation du contrat de bail, le paiement des loyers non versés et le cas échéant, l'expulsion du locataire mauvais payeur.


Audience et jugement par le Tribunal Judiciaire


Une fois l'assignation ou la requête placée auprès du greffe du Tribunal Judiciaire, ce dernier va convoquer les parties à une audience de jugement.

Les parties présentent alors successivement, en demande puis en défense, leurs arguments respectifs et ainsi que leurs pièces justificatives.

La représentation par un avocat n'est pas o​bligatoire.

Une fois qu'il a eu connaissance des prétentions des parties, le juge rend sa décision et prononce l'expulsion du locataire.

L'exécution de la décision d'expulsion du locataire nécessite impérativement l'intervention d'un huissier de justice, seul agent habilité à faire exécuter les décisions de justice.

Ce dernier va ainsi faire signifier le jugement au locataire. Ce dernier peut alors décider d'exécuter volontairement la décision et libérer le logement. Il dispose également d'un mois pour faire appel du jugement à compter de la signification par huissier.

Si à l'issue de ce délai d'un mois il n'a ni libéré les lieux ni engagé une procédure d'appel, l'huissier entame la dernière étape de la procédure d'expulsion à savoir la délivrance d'un Commandement de quitter les lieux (article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution). 


Demande de quitter les lieux


Le Commandement de quitter les lieux est un acte d'huissier qui va informer le locataire visé par une décision d'expulsion qu'il dispose de 2 mois pour quitter les lieux (article L. 412-5 du Code des procédures civiles d'exécution).

Le Commandement de quitter les lieux doit également être notifié en Préfecture dans les cas où le logement visé constitue l'habitation principale du locataire (article L. 412-5 du Code des procédures civiles d'exécution).


Concours de la force publique, intervention de la police


En cas de refus du locataire de libérer le logement et malgré la signification du Commandement de quitter les lieux, l'Huissier peut - dans certains cas extrêmes - s'adresser à l'expiration du délai en demandant à la Préfecture le concours de la force publique. Le document de réquisition doit reprendre l'ensemble de la procédure et indiquer les difficultés rencontrées pour obtenir l'exécution du jugement (article R. 153-1 du Code des procédures civiles d'exécution).

L'administration dispose alors de 2 mois pour répondre à la demande de l'huissier, à défaut de quoi son silence vaut rejet. Dans cette hypothèse, l'etat engage sa responsabilité et le propriétaire qui ne peut récupérer son logement occupé par le locataire récalcitrant peut demander à être indemnisé.


Gestion d'un contentieux avec Litige.fr :

Litige.fr accompagne le propriétaire souhaitant engager une procédure d'expulsion dans toutes les étapes de cette procédure.


Envoyer un Commandement de Payer au locataire


Dans un premier temps, Litige.fr permet la remise par voie d'huissier d'un Commandement de payer au locataire lui demandant formellement de s'acquitter de sa dette locative dans les deux mois.

Envoyer un Commandement de payer


Rupture du bail et éviction des locataires


En cas d'absence de réponse satisfaisante, le propriétaire pourra alors entamer une procédure pour expulser le locataire. Il devra assigner le locataire au Tribunal d'instance pour que le litige soit tranché par le juge. Ce dernier prononcera l'ordre de payer ou d'expulsion selon la solvabilité du locataire.

Litige.fr permet au propriétaire d'effectuer toutes les étapes de la procédure d'expulsion en ligne, sans recours à un avocat.

Engager une procédure d'expulsion

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Effets de la trêve hivernale sur les expulsions :

Chaque année, les grands médias nationaux et régionaux ont pour habitude consacrer reportages et chroniques à l'ouverture de la trêve hivernale. Celle-ci s'ouvre le 1er novembre et s'achève le 31 mars de l'année suivante. Pourtant, si cette trêve bénéficie d'une exposition récurrence, elle reste très mal comprise par de nombreux locataires et bailleurs. On fait le point.


Non, la trêve hivernale n'empêche pas d'agir

Contrairement aux idées reçues, la période dite de trêve hivernale n'empêche aucunement les propriétaires d'entâmer ou de poursuivre leurs recours visant l'expulsion d'un locataire ou d'un occupant sans droit ni titre. Compte tenu des nombreuses étapes de procédure et de certains délais incompressibles (les deux mois de commandement de payer en sont un exemple), la trêve hivernale s'avère parfois même être une période propice pour constituer son dossier, entâmer ses démarches et organiser toutes les formalités imposées.


Effet de la trêve : suspendre l'application de la décision judiciaire

Si elle n'empêche pas le bailleur d'agir, la trêve hivernale a pour effet réel la suspension de l'application des décisions judiciaires d'expulsion. Ainsi, même muni d'un titre exécutoire, le bailleur ne pourra obtenir l'application de la décision judiciaire avant la fin de la trêve, généralement fixée au 31 mars de chaque année.


Effet du Covid-19 sur la trêve hivernale : un prolongement inédit

En 2020, face à l'épidémie de coronavirus, le Président de la République a annoncé la prolongation exceptionnelle de la trêve hivernale jusqu'au 10 juillet.


Occupant sans droit ni titre ou squatteur

Un occupant sans droit ni titre, que l'on désigne généralement par le terme de "squatteur", est une personne qui occupe illégalement un logement, qu'il s'agisse d'une résidence principale, secondaire ou d'un bien destiné à la location. Pour évincer cet occupant illégal, le propriétaire des lieux doit engager une procédure spécifique qui consiste d'abord à faire constater par huissier de justice l'effraction commise. Ce dernier pourra alors engager une procédure d'expulsion dont les étapes spécifiques sont décrites dans les articles consacrés au sujet sur Litige.fr. Bien souvent, la difficulté pour l'huissier réside dans l'identification des squatteurs, ces derniers refusant ou dissimulant parfois leur identité ce qui a pour effet de retarder les recours. En effet, pour obtenir l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre devant le tribunal judiciaire, il sera indispensable de connaître l'identité réelle du mis en cause.

Expulsions simplifiées des occupants sans droits ni titres
 

En septembre 2020, la médiatisation d'affaires de squats dans la Nièvre et à Théoule-sur-mer avait scandalisé l'opinion et contraint le gouvernement à apporter des modifications à la loi de 2007 sur le droit au logement opposable (Dalo). L'amendement prévoit notamment l'extension de la notion de "domicile" aux résidences secondaires ou occasionnelles. Désormais, lorsqu'un squat est découvert et que les forces de l'ordres ont été alertées, le propriétaire pourra saisir le Préfet qui disposera de 48 heures pour apporter une réponse au plaignant et mettre en demeure les occupants sans droit ni titre de quitter les lieux. La mise en demeure est assortie d'un délai d'au moins 24 heures et si cette dernière n'est pas suivie d'effet dans le délai fixé, le Préfet ordonnera l'évacuation forcée du logement.

Vos questions | nos réponses

La trêve hivernale m'empêche-t-elle d'agir ?

Non, la trêve hivernale n'empêche aucunement le bailleur d'entamer ou de poursuivre ses démarches et recours. Elle a en revanche pour effet de suspendre l'application des décisions judiciaires d'expulsion.

Quel est le coût d'une procédure d'expulsion locative ?

Le prix d'une procédure d'expulsion varie en fonction du montant de la dette locative, de la complexité du dossier et de la présence d'un garant (caution solidaire). La solvabilité et la coopération du locataire influent par ailleurs sur le nombre d'étapes et d'actes d'huissiers qui seront nécessaires pour trouver une issue au contentieux. Litige.fr propose un pack de procédure d'expulsion locative à partir de 1.269 €TTC (contacter le 01 55 04 83 60 pour obtenir toutes les modalités).

Combien de temps dure la procédure d'expulsion d'un locataire ?

La durée d'une procédure d'expulsion s'étend en moyenne sur 12 mois et dépend de plusieurs paramètres pouvant allonger ce délai : la qualité de mise en oeuvre de la procédure (dossier, actes et mentions obligatoires), la maîtrise des étapes et délais (trêve hivernale), la complexité du contentieux (surendettement, abandon des lieux, bail verbal), la coopération du locataire (absence de réponse aux sollicitations amiables, refus d'un plan d'apurement, concours de la force publique). Grâce à son expertise digitale et juridique, Litige.fr travaille à optimiser ces délais par une parfaite maîtrise des étapes de procédure et une connaissance approfondie de la diversité des affaires d'expulsions locatives.