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Publié le : 27/06/2017 Mise à jour le : 04/10/2020

Expulser un locataire : La procédure en ligne simplifiée pour le bailleur

Thèmes :
expulser un locataire, loyers impayés, location, commandement de payer, dette locative, recours
Par Marion B. 27/06/2017


Expulsions locatives : tout ce qu'il faut savoir sur la gestion d'un contentieux avec ses locataires
 

Il s'agit d'une procédure judiciaire qui peut s'avérer lourde de formalités et de démarches pour le propriétaire. De plus, du fait de la gravité de ses conséquences pour le locataire, elle est  strictement encadrée par la loi à chacune de ses étapes. Nous faisons le point sur chacune d'entre elles ainsi que sur les solutions simplifiées proposées par Litige.fr.

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Droit du bailleur dans une location

Plusieurs motifs peuvent conduire à une demande d'expulsion locative :


Loyer impayé, le cas le plus fréquent


Le plus courant correspond à la situation où le locataire ne s'acquitte plus de ses loyers ou de manière irrégulière, privant ainsi le détenteur du bien immobilier d'une source de revenus.

À cet égard, la loi a précisé que : "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges locatives récupérables aux termes convenus" (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs) et leur non paiement constitue un motif de résiliation du contrat de bail (article 24 de la même loi) et peut conduire à l'expulsion du locataire.

Par ailleurs, un arrêt du Conseil d'Etat du 1er octobre 2015 a pu affirmer que ceux qui n'ont pas été perçus par le propriétaire lui sont néanmoins imposables. De ce fait, il est nécessaire pour le bailleur d'agir au plus vite afin de les récupérer. Si le locataire ne s'acquitte toujours pas de ses loyers, le bailleur peut demander son éviction afin de récupérer sa propriété et le mettre à disposition d'un nouvel occupant. Le délai maximal pour agir est de 3 ans.


Le défaut d'assurance habitation


Un autre motif d'éviction locative fréquent est le défaut d'assurance habitation du locataire, obligation qui incombe à celui-ci en vertu de l'article 7 g) de la loi précitée. S'il ne souhaite pas souscrire à une assurance à la place du locataire et lui en déduire le prix sur les charges locatives, le bailleur peut mettre en œuvre la clause résolutoire du contrat de bail et engager les démarches pour obtenir son éviction de la propriété.
 

Autres motifs invoqués par le bailleur


D'autres motifs retenus peuvent être retenus pour que locataire soit expulsé légalement :

  • Les dégradations dans le logement provoquées par celui-ci ;
  • Des troubles causés au voisinage ;
  • Ou encore l'absence de versement du dépôt de garantie.

Pour des questions de simplicité, nous envisagerons ce recours particulier sous l'angle de la situation la plus fréquente, celle du défaut de paiement locatif. Les étapes, hormis celle du commandement de payer, sont identiques quel qu'en soit le motif.


Cas particuliers :
squatteurs, occupants sans titres, commission de surendettement


Le surendettement

 

Plusieurs paramètres influent sur la résolution d'un contentieux. Dans certains cas plus complexes, le locataire ne parvient pas à faire face à ses dettes et décide de saisir la Commission de Surendettement des Particuliers (plus d'informations sur le site du Service Public). Si les locataires surendettés peuvent se voir attribuer des délais supplémentaires compte tenu de leur situation de précarité, ils restent soumis à l'obligation de proposer une solution ou un plan d'apurement des impayés afin de créer les conditions d'un dénouement du contentieux.

Le squatteur ou occupant sans droit ni titre


L'éviction d'occupants sans titre ou plus couramment appelés squatteurs est encadrée par des règles spécifiques à suivre. Les Huissiers peuvent notamment procéder à une sommation interpellative. 


Propriétaires : pourquoi est-il obligatoire de faire appel à un huissier de justice dans une telle situation ?


C’est l’huissier de justice compétent territorialement qui est chargé de son éviction une fois que le bailleur et son avocat ont obtenu un jugement qui a été signifié. Il peut être tentant pour celui-ci de se faire justice soi-même et de forcer le locataire à quitter le logement par tout moyen. En agissant ainsi, le propriétaire risque une sanction pénale puisque cet acte est qualifié de violation de domicile.


Violation de domicile : qu’est-ce que c’est ?


La violation de domicile est définie à l’article 226-4 du Code pénal comme étant le fait de s’introduire dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte

La Cour de cassation dans un arrêt du 26 février 1963 a défini le domicile par le lieu de résidence d’une personne, mais aussi tout lieu où elle est en droit de se dire chez elle. C’est une notion assez large, mais qui sous-entend qu’un bailleur ne doit pas pénétrer dans la propriété qu’il loue sans le consentement de son locataire, quand bien même il est son détenteur.

Cela signifie que le bailleur ne peut pas faire changer les serrures, par exemple, même si son locataire n'a pas réglé ses loyers.


Quelles sanctions pour le propriétaire jugé responsable d'une violation de domicile de son locataire ?


En cas de violation de domicile, le locataire est en droit de porter plainte contre son bailleur et ce dernier risque une sanction pénale. En effet, l’article 226-4 du Code pénal prévoit une sanction d’1 an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende.

Pour éviter tout malentendu, il faut savoir que la présence du bailleur ou du propriétaire est strictement interdite pendant la tentative d’éviction de l'appartement, mais aussi lors du concours de la force publique.


Impayé locatif : droit et recours du bailleur en 6 étapes
 

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Commandement de payer par Huissier - 1e étape


Le Commandement de payer est un acte d'Huissier par lequel le bailleur va demander au locataire de payer sa dette locative. L'acte reprend le détail de chaque mensualité impayée (loyer, charges, versements partiels ou aides perçues par la CAF).

La signification du commandement de payer par Huissier fait courir un délai légal laissant au locataire la possibilité de s'acquitter de sa dette. En effet, ce dernier dispose de 2 mois pour régler les impayés locatifs (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Si celui-ci règle sa dette, le recours est interrompu et reprends cours en cas de nouveaux impayés.

Résiliation du contrat de bail - 2e étape

Si le commandement de payer n'est pas suivi d'effet, le locateur pourra mettre en œuvre la clause résolutoire, présente dans la quasi-totalité des contrats de location, qui permet la résiliation de ces derniers en cas d'impayés.

La mise en œuvre de la clause résolutoire va alors permettre à celui-ci d'obtenir la résiliation du contrat de location et d'assigner le locataire devant le Tribunal Judiciaire pour le condamner au règlement de ses loyers et obtenir l'expulsion du locataire débiteur.


Saisine du Tribunal Judiciaire - 3e étape


Cette juridiction est compétente pour trancher les litiges locatifs et plus particulièrement le Juge des Contentieux de la Protection (JCP). L'Huissier de justice va remettre une assignation au locataire.

L'assignation devra également être remise par l'Huissier à la Préfecture du lieu de domicile du locataire, le Préfet pouvant apprécier l'opportunité de saisir les organismes sociaux pertinents en fonction de sa situation pour demander des aides.

L'article 56 du Code de Procédure Civile prévoit toutes les mentions obligatoires devant figurer dans l'assignation pour assurer sa validité, notamment :

  • la juridiction compétente ;
  • l'objet du litige ;
  • les modalités de comparution devant le Juge ;
  • les moyens mis en oeuvres afin de tenter de trouver une issue amiable au litige ;
  • les pièces justificatives d'identité.


En matière de litige locatif, il sera alors demandé au Juge de constater que les conditions pour l'exécution de la clause résolutoire sont bien remplies et ainsi de prononcer la résiliation du contrat de bail, le paiement des loyers et le cas échéant, l'éviction du locataire mauvais payeur.


Audience présidée par le Juge des Contentieux de la Protection - 4e étape


Une fois l'assignation ou la requête placée auprès du greffe du Tribunal, ce dernier va convoquer les parties à une audience.

Les parties présentent alors successivement, en demande puis en défense, leurs arguments respectifs et ainsi que leurs pièces justificatives.

La représentation par un avocat n'est pas o​bligatoire


Une fois qu'il a eu connaissance des prétentions des parties, le Juge rend sa décision et autorisera le titulaire du bien immobilier loué à demander l'éviction du locataire débiteur qui sera condamné au paiement de tous ses loyers.

Son exécution nécessite impérativement l'intervention d'un Huissier de justice, seul agent habilité à procéder à l'exécution des décisions de justice.

Ce dernier va ainsi faire signifier le verdict du Juge au locataire. Ce dernier peut alors décider l'exécution volontaire de sa décision et libérer l'appartement ou la maison sans donner congé. Il dispose également d'1 mois pour faire appel au verdict du Juge à compter de la signification par Huissier.

Si passé ce mois il n'a ni libéré les lieux ni interjeté l'appel, l'Huissier entame la dernière étape de ce cadre réglementaire à savoir la délivrance d'un Commandement de quitter les lieux - article L. 411-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution (PCE). 


Commandement de quitter les lieux - 5e étape


Il s'agit d'un acte d'Huissier qui va informer le locataire visé par un jugement d'expulsion locative qu'il dispose de 2 mois pour quitter les lieux (article L. 412-5 du Code des Procédures Civiles d'Exécution).

Cet acte doit également être notifié en Préfecture dans les cas où le bien visé constitue l'habitation principale du locataire (article L. 412-5 du Code des PCE).


Concours de la force publique, intervention de la police - 6e étape


En cas de refus du locataire de libérer la propriété et malgré la signification du Commandement de quitter les lieux, l'Huissier va procéder à une tentative pour que celui-ci quitte le bien du titulaire de la propriété occupée. En cas d'échec, il dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qu'il va adresser en demandant à la Préfecture le concours de la force publique. Le document de réquisition doit reprendre l'ensemble des formalités accomplies et indiquer les difficultés rencontrées pour obtenir l'exécution de l'avis d'audience rendu par le Juge (article R. 153-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution).

L'administration dispose alors de 2 mois pour répondre à la demande de l'Huissier, à défaut de quoi son silence vaut rejet. Dans cette hypothèse, l'État engage sa responsabilité et le titulaire du logement qui ne peut récupérer son bien occupé par le locataire récalcitrant peut demander à être indemnisé.


Gestion d'un contentieux avec Litige.fr :


Litige.fr
accompagne le propriétaire sur les 6 étapes légales spécifiées précédemment.


Envoyer un Commandement de Payer au locataire


Dans un premier temps, Litige.fr permet la remise par voie d'Huissier de cet acte au locataire lui demandant formellement de s'acquitter de sa dette locative dans les 2 mois.

Envoyer un Commandement de payer


Rupture du contrat de bail et éviction des locataires


En cas d'absence de réponse satisfaisante, le titulaire de l'appartement ou maison pourra alors entamer les démarches d'expulsion de son locataire. Il devra assigner celui-ci devant la Tribunal pour que le litige soit tranché par le Juge des Contentieux de la Protection. Ce dernier prononcera la condamnation au paiement des dettes locatives dues par le locataire qui sera donc appelé à quitter son toit.

Litige.fr permet à celui-ci d'effectuer en ligne toutes les étapes légales de l'expulsion locative, sans recours à un avocat.

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Effets de la trêve hivernale sur l'expulsion locative :


Chaque année, les grands médias nationaux et régionaux ont pour habitude de consacrer reportages et chroniques à l'ouverture de cette période particulière. Celle-ci s'ouvre le 1er novembre et s'achève le 31 mars de l'année suivante. Pourtant, si elle bénéficie d'une exposition récurrence, elle reste très mal comprise par de nombreux locataires et bailleurs. On fait le point.


Non, cette trêve n'empêche pas d'agir


Contrairement aux idées reçues, cette période inédite n'empêche aucunement les propriétaires d'entamer ou de poursuivre leurs recours visant à l'éviction d'un locataire ou des occupants sans droit ni titre. Compte tenu des nombreuses démarches à accomplir et de certains délais incompressibles cette période s'avère parfois même être un moment propice pour constituer son dossier, commencer ses démarches et organiser toutes les formalités imposées.


Effet de la trêve : suspendre l'application du jugement


Si elle n'empêche pas le bailleur d'agir, celle-ci a pour effet réel la suspension de l'application des décisions du Juge qui prononce la décision d'expulsion locative. Ainsi, même muni d'un titre exécutoire, le bailleur ne pourra obtenir l'application de cette décision de justice avant la fin de la période, généralement fixée au 31 mars de chaque année.


Effet du Covid-19 sur la trêve hivernale : un prolongement inédit


En 2020, face à l'épidémie de coronavirus, le Président de la République a annoncé la prolongation exceptionnelle de cette trêve jusqu'au 10 juillet.


Occupant sans droit ni titre ou squatteur


Un occupant sans droit ni titre, que l'on désigne généralement par le terme de "squatteur", est une personne qui occupe illégalement un appartement ou une maison, qu'il s'agisse d'une résidence principale, secondaire ou d'un bien destiné à la location. Pour évincer cet occupant illégal, les propriétaires des lieux doivent engager une démarche spécifique qui consiste d'abord à faire constater par Huissier de justice l'effraction commise. Ce dernier pourra alors s'engager par voie de justice pour demander au locataire de partir de son appartement en suivant toutes les étapes légales décrites dans les articles consacrés à ce sujet sur Litige.fr. Bien souvent, la difficulté pour l'Huissier réside dans l'identification des squatteurs, ces derniers refusant ou dissimulant parfois leur identité ce qui a pour effet de retarder les recours. En effet, pour obtenir l'éviction d'occupants sans droit ni titre devant le Tribunal compétent, il sera indispensable de connaître l'identité réelle des mis en cause.

Évictions simplifiées des occupants sans droits ni titres 

En septembre 2020, la médiatisation d'affaires de squats dans la Nièvre et à Théoule-sur-mer avait scandalisé l'opinion et contraint le gouvernement à apporter des modifications à la loi de 2007 sur le droit au logement opposable (DALO). L'amendement prévoit notamment l'extension de la notion de "domicile" aux résidences secondaires ou occasionnelles. Désormais, lorsqu'un squat est découvert et que les forces de l'ordres ont été alertées, le propriétaire pourra saisir le Préfet qui disposera de 48 heures pour apporter une réponse au plaignant et mettre en demeure les occupants sans droit ni titre de quitter les lieux. La mise en demeure est assortie d'un délai d'au moins 24 heures et si cette dernière n'est pas suivie d'effet dans le délai fixé, le Préfet ordonnera l'évacuation forcée du bien immobilier.

Vos questions | nos réponses

Peut-on expulser soi-même un locataire ?

Même en cas de loyers impayés, il est interdit au propriétaire de s'introduire dans le logement et de changer sa serrure. C'est une violation de domicile. Le propriétaire s'expose à une sanction pénale : 1 an d'emprisonnement, 15 000 euros d'amende.

Comment procéder à l'expulsion d'un locataire ?

Il faudra suivre dans l'ordre 6 étapes légales avec l'assistance d'un huissier : le commandement de payer, la résiliation du contrat de bail, la saisine du tribunal judiciaire, l'audience, le commandement de quitter les lieux puis si besoin le concours de la force publique après sollicitation de la Préfecture.

Combien de temps dure la procédure d'expulsion d'un locataire ?

Sa durée s'étend en moyenne sur 12 mois et dépend de : du respect des étapes (trêve hivernale), la complexité du contentieux (surendettement, abandon des lieux, bail verbal), la coopération du locataire (absence de réponse aux sollicitations amiables, refus d'un plan d'apurement, concours de la force publique). Litige.fr optimise ces délais par une parfaite maîtrise des étapes et une connaissance approfondie de la diversité des affaires des locataires expulsés.

La trêve hivernale m'empêche-t-elle d'agir ?

Non, cette période n'empêche aucunement le bailleur d'entamer ou de poursuivre ses démarches et recours. Elle a en revanche pour effet de suspendre l'application des décisions judiciaires d'expulsion.

Quel est le coût d'une procédure d'expulsion locative ?

Son prix varie en fonction du montant de l'impayé, de la complexité du dossier et de la présence d'un garant (caution solidaire). La solvabilité et la coopération du locataire influent par ailleurs sur le nombre d'étapes et d'actes d'huissiers qui seront nécessaires pour trouver une issue au contentieux. Litige.fr propose un pack englobant toutes les étapes légales de l'éviction locative à partir de 1 269 €TTC (contacter le 01 55 04 83 60 pour obtenir toutes les modalités).