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Immobilier / Litiges locatifs Publié le : 22/06/2016

Clause résolutoire et commandement de payer : Comment rompre le bail d'habitation ?

22/06/2016

Tags : clause résolutoire, bail, bail d'habitation, contrat de location, commandement de payer, résiliation, résiliation du bail, locataire, propriétaire, logement, appartement, loyers, loyers impayés, dette locative, tribunal d'instance, droits, recours, action en justice, police, préfecture, assignation

 

L'application de la clause résolutoire :

mettre fin au bail d'habitation dans un cas de loyers impayés. 

 

Vous êtes propriétaire d'un logement que vous louez mais votre locataire ne paye plus le loyer et/ou les charges locatives, ou votre locataire refuse de payer le dépôt de garantie. Comment vous défendre dans une telle situation ? Quels sont vos moyens d'action pour récupérer vos loyers ou obtenir l'expulsion du locataire ? 

 

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L'essentiel

 

 Ce que dit la Loi : afin de protéger le propriétaire en cas de non-paiement des loyers et/ou charges locatives par le locataire, la loi prévoit d'introduire dans le contrat de location une clause permettant au propriétaire de mettre fin au bail si le locataire est en situation de défaut de paiement. Cette clause, dite clause résolutoire, est importante car elle permet au propriétaire de résilier le bail sans que les juges ne statuent sur le bien fondé de la résiliation. En effet, le juge prononcera l'expulsion automatiquement ou accordera un délai supplémentaire au locataire, mais ne pourra pas annuler la clause prévue dans le contrat. A contrario, dans le cas où aucune clause résolutoire n'est prévue dans le contrat de location, le propriétaire devra saisir le Tribunal d'Instance pour expulser le locataire et la décision dépendra alors de l'appréciation souveraine du juge. 

 

 Procédure pour agir : dans le cas de loyers impayés, le propriétaire doit adresser par Huissier de Justice un commandement de payer au locataire et à la CCAPEX (commission pour la prévention des expulsions locatives). Si dans un délai de deux mois, le locataire n'a toujours pas réglé les sommes dûes, le propriétaire pourra faire appliquer la clause résolutoire devant le Tribunal d'Instance. 

 

➜ Procédure simplifiée sur internet : Litige.fr - Service Expulsion vous permet dans un premier temps d'adresser le commandement de payer à votre locataire et d'effectuer la dénonciation à la CCAPEX, par Huissier de Justice, sans frais d'avocats

Dans un second temps, si le Commandement de Payer n'est pas suivi d'un remboursement sous deux mois, Litige.fr et son réseau d'huissiers partenaires, vous permet de faire saisir le Tribunal d'Instance afin d'obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

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|  CADRE & PRINCIPES  |  

 

Les conditions d'aplication de la clause résolutoire du bail d'habitation. 

 

● Dans quels cas la clause résolutoire protège-t-elle le propriétaire ? 

L'article 4 de la Loi du 6 juillet 1989 définit le champ d'application d'une clause résolutoire. La résiliation de plein droit du contrat de location sera possible dans les cas suivants :

- en cas de non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie

- la non-souscription d'une assurance des risques locatifs

- le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués dans le cas de troubles de voisinage constatés par une décision de justice. 

 

 L'application de la clause résolutoire subordonnée au commandement de payer : 

Dans le cas de loyers impayés et/ou charges, la clause résolutoire ne peut cependant pas être mise en oeuvre en l'absence de commandement de payer. En effet, un commandement de payer doit être obligatoirement envoyé par Huissier de Justice au locataire au moins deux mois avant de faire jouer la clause. Ce n'est que dans le cas d'un commandement de payer infructueux, à savoir si le locataire se refuse malgré tout à payer, que la clause résolutoire sera appliquée (article 24 de la Loi du 6 juillet 1989). 

 

● Le juge peut-il annuler la clause résolutoire ? 

La clause résolutoire ne peut pas être annulée, mais elle peut être suspendue par décision du juge dans le cas où le juge décide d'accorder un délai supplémentaire au locataire pour s'acquitter de sa dette locative. Ce délai peut s'étendre jusqu'à trois ans. Cependant, au cours de ce délai, le locataire n'est pas exempt du paiement des loyers et charges locatives en cours. Le locataire doit continuer à assurer le paiement de ses obligations, le délai ne touche que la dette locative. 

 

 

 |  PROCÉDURE  

 

Expulsion du locataire pour loyers impayés : les étapes à suivre.

 

Vous êtes propriétaires d'un logement et vous rencontrez des problèmes avec votre locataire qui ne paie pas ses loyers. La situation persiste malgré vos demandes incessantes, et vous souhaitez faire jouer la clause résolutoire de votre bail d'habitation afin de récupérer vos loyers impayés ou d'entamer une procédure d'expulsion. Litige.fr vous permet d'agir et de faire valoir vos droits sans frais d'avocat, en constituant votre dossier directement par Internet. 

Pour faire jouer la clause résolutoire, la première étape est d'adresser un Commandement de Payer au locataire. Litige.fr vous permet d'envoyer le commandement de payer par Huissier de Justice sans faire d'erreur dans vos démarches, et sans frais d'avocats. N'hésitez pas à nous contacter au 01.55.04.83.05 pour en savoir plus.

 

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Deux mois après que le commandement de payer ait été délivré par huissier, et si le locataire n'a toujours pas règlé sa dette locative, il sera possible d'appliquer la clause résolutoire. Il faudra alors saisir le Tribunal d'Instance afin que le Juge prononce l'application de cette clause et l'expulsion du locataire. Litige.fr permet d'adresser une assignation au locataire délivrée par Huissier de Justice pour comparaitre devant le Tribunal d'Instance qui a compétence en la matière. Litige.fr permet de saisir le Tribunal d'Instance afin qu'il se prononce sur la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ; de faire signifier sa décision ainsi qu'un Commandement de Quitter les Lieux par Huissier ; de dénoncer à la préfecture de police le litige par Huissier.

A noter : les tarifs proposés seront plus élevés si une caution solidaire (garant) est inscrite au bail.

 

SERVICE EXPULSION

 

SERVICE EXPULSION  Litige.fr au 01 55 04 83 60 (numéro non surtaxé).

Bien souvent un coup de pression juridique suffit à résoudre un litige.

La Mise en Cause est un courrier envoyé gratuitement à votre adversaire en vue d'obtenir un règlement amiable de votre litige.

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En l'absence de réponse satisfaisante dans un délai de 8 jours, le service vous proposera alors d'engager les poursuites judiciaires adaptées.

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