Commandement de payer : Définition juridique et principes

Commandement de payer :
Thèmes :
Commandement de payer, commandement de payer par voie d'huissier, loyers impayés, dette locative, huissier, expulsion locataire
Par Matthias DARRACQ Lu 46941 fois Mise à jour le : 21/03/2023 Publié le : 21/03/2023


Sommaire

Qu'est-ce qu'un commandement de payer ?

Comment réclamer des loyers impayés ?

Que doit contenir un commandement de payer ?

Comment le faire délivrer au débiteur ?

Que faire si les loyers ne sont toujours pas remboursés ?

Commandement de payer en ligne

Qu'est-ce qu'un commandement de payer ?

Définition du commandement de payer (CP)

Il s’agit d’un acte d'huissier signifié à un débiteur qui lui ordonne de régler sa dette et qui intervient pour des litiges :

  • De droit commun : le créancier doit être en possession d’un titre exécutoire qui constate l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible ;
  • Et plus couramment en matière locative où il est alors demandé au locataire mauvais payeur de s'acquitter de ses loyers impayés


Le commandement de payer visant la clause résolutoire dresse le bilan exhaustif du loyer impayé, mois par mois. À défaut de paiement du solde à régler dans les 2 mois impartis (suivant la signification par l’officier public), le propriétaire peut engager une action en justice en vue d’obtenir la condamnation du locataire de régler les impayés locatifs et de faire expulser effectivement les occupants du logement (en dehors de la trêve hivernale).



L’ESSENTIEL

Ce que dit la loi : lorsqu’une clause résolutoire est comprise dans un bail locatif et lorsque le preneur ne règle pas ses loyers, le bailleur doit lui transmettre un CP par voie d’huissier - art. 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Délai pour agir : le débiteur dispose d'un délai de 2 mois pour régler sa dette dès lors que cet acte lui a été signifié. Passé cette période, il faudra saisir le Tribunal judiciaire pour obtenir la condamnation du locataire au paiement des impayés et l’autorisation d’expulser les occupants du logement.

Procédure simplifiée : Litige.fr accompagne pas à pas les propriétaires dans toutes leurs démarches de recouvrement d’un arriéré locatif et d’expulsion : pour procéder à la rédaction et transmission d’un CP par un huissier de justice (HJ) partenaire de Litige.fr à la partie débitrice avec dénonciation à la CCAPEX. Si la partie débitrice ne s’exécute pas sous 2 mois, Litige.fr permet de lancer une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail locatif d’habitation auprès du Tribunal judiciaire, ainsi que le reste des formalités liées à une expulsion locative. Si besoin, Litige.fr peut vous mettre en relation avec un avocat partenaire.

RECOUVRER DES LOYERS

Quelle solution amiable est-il possible d'engager avant de lancer ce recours obligatoire ?

Avant de faire notifier au locataire défaillant un CP par un commissaire de justice, le propriétaire peut tenter une résolution amiable du litige.

📨 Même si cette formalité consensuelle est facultative pour recouvrer des impayés locatifs, il est tout à fait possible d’opter pour l’envoi au préalable à l’adversaire de lettres de relance, ainsi qu’une lettre de mise en demeure de payer envoyée en recommandé avec accusé de réception. Sans réponse satisfaisante  de la part du destinataire sous 8 jours, le créancier n’aura pas d’autres options que de faire signifier un CP.

MISE EN DEMEURE EN LIGNE

Un échelonnement du délai de paiement, et/ou une remise de dette partielle peut être proposée. Dans cette optique, un plan d'apurement peut être mis en place. Il s’agit d’un accord amiable entre les adversaires afin de planifier le remboursement du solde de loyer impayé. Il fixe un échéancier de remboursement étalé sur 3 ans au maximum depuis la loi n°2014-366 ALUR du 24 mars 2014. En cas de non-respect des échéances de paiement convenues, le propriétaire pourra saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) pour demander la condamnation aux loyers impayés et prononcer l'expulsion du locataire.

Cette tentative en amont, lorsque les parties parviennent à trouver un compromis, permet d’économiser sur le temps et les coûts liés à une action en justice.


PROCÉDURE

Comment réclamer des loyers impayés ?

Que doit contenir un commandement de payer ?

Conformément à l’article 137 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, pour être recevable, celui-ci doit intégrer 6 mentions obligatoires sous peine de nullité :

  1. La mention que le locataire dispose de deux mois pour payer ses arriérés locatifs ;
  2. Le montant mensuel du loyer et des charges ;
  3. Le décompte de la dette ;
  4. L'avertissement qu'à défaut de régularisation ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résolution de son bail et risque d’être expulsé de son logement ;
  5. La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
  6. La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil.

Comment le faire délivrer au débiteur ?

1 - Sa rédaction

Ce document officiel ne peut être rédigé que par un officier ministériel : un commissaire de justice ou un avocat généraliste ou spécialisé en droit immobilier.

2 - Sa signification

Seul un commissaire de justice dispose d’une compétence exclusive pour le signifier au locataire.

💡Ce document officiel sera également délivré à la caution sous 15 jours après signification au locataire (article 24 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Commandement de payer en ligne

Litige.fr permet aux bailleurs de mettre en oeuvre par un officier ministériel, partout en France, si nécessaire, un triple commandement :

  1. De régler les loyers lorsqu’ils n’ont pas été versés ;
  2. De fournir une attestation d'assurance lorsque le logement n’a pas été assuré ;
  3. De justifier de l'occupation des lieux en cas de doute sur la présence du locataire au sein de ceux-ci.


⌛Conformément au Code de procédure civile, une période limitée à 2 mois s'ouvre alors pour laisser à la partie débitrice la possibilité de rembourser les sommes dues et réparer d'éventuels autres manquements : 1 mois pour fournir une attestation d'assurance en cours de validité et justifier de l’occupation des lieux.

Quel effet si le locataire règle une partie de sa dette locative ?

Si dans la situation où il règle celle-ci avant la date limite légale, cela suspend l'effet du CP. Tant qu’elle n’est pas réglée, la procédure est suspendue. Elle pourra à nouveau reprendre s’il ne paie plus de nouveau son loyer.

Que faire si le paiement des loyers n’intervient toujours pas ?

Le locataire ne s'est pas acquitté du solde à régler à la suite de l'envoi d'un CP, quelle est alors la suite de la procédure ?

Une fois les deux mois écoulés, la disposition contractuelle visant sa résolution est activée. Litige.fr permet l'édition du dossier de saisine du Juge qui constatera la résolution du contrat et ordonnera l'expulsion. Un HJ veillera alors à l'exécution de cette décision.
EXPULSER MON LOCATAIRE

Vos questions | nos réponses

Qui paye les frais du commandement de payer ?

Selon l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, l’accomplissement de cet acte étant prescrit légalement au bailleur, son coût sera mis à la charge du locataire.

Comment contester un commandement de payer ?

La partie débitrice a 10 jours pour s’y opposer à compter de sa signification. Il doit alors saisir le Juge de l’exécution du lieu du domicile du propriétaire. 2 motifs de contestation sont recevables : la créance dans son fondement, mention(s) obligatoire(s) manquante(s).

En quoi une clause résolutoire protège les intérêts financiers du bailleur ?

Cette mention est présente dans la grande majorité des bails locatifs et prévoit la résiliation automatique du contrat de location, sans saisine du Tribunal, à défaut pour le locataire d'exécuter ses obligations. Le règlement des loyers payés aux termes convenus est une obligation locative article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors, le défaut de règlement est un motif permettant la mise en œuvre de cette disposition contractuelle. Ainsi, le CP adressé au locataire doit nécessairement viser celle-ci. Au-delà des deux mois de régularisation laissés, cette disposition résiliant le bail sera appliquée et le propriétaire sera en mesure de demander l'expulsion du locataire.

Quel recours contre un commandement de payer ?

À compter de sa notification, le destinataire a 10 jours pour formuler son opposition. Il doit alors saisir le Juge de l’exécution de la commune où est domicilié le créancier. Les raisons pouvant être invoquées : la créance n’est pas certaine - liquide et exigible ; certaines mentions obligatoires dans ce document n’y figurent pas.

Comment éviter un commandement de payer ?

Pour l’éviter, le preneur doit régler la totalité de ses arriérés. S’il rencontre des difficultés, il peut essayer d’obtenir une aide monétaire du fonds de solidarité pour le logement (FSL) qui dépendra de sa situation financière.

Quand délivrer un commandement de payer ?

Envoyer un commandement de payer se fait par voie d’huissier dans 2 situations : lorsque l’impayé est locatif - il vise alors la disposition de résolution du contrat de location si elle existe; lorsqu’il s’agit d’une autre créance et en présence d’un titre exécutoire, il intervient lors d’une saisie immobilière ou d’une saisie-vente.

Quelle est la différence entre une injonction de payer et un commandement de payer ?

L’injonction de paiement est un moyen de recouvrement d’une créance non locative. Contrairement à l’autre procédé, elle ne permet pas d’obtenir que le bail soit résilié.

Quelle est la durée de validité d’un commandement de payer ?

Lorsqu’il vise la clause résolutoire à la suite de sa signification par un officier public, la partie débitrice a 2 mois pour régler son dû. Une créance locative se prescrit sous 3 ans.

Quel délai pour régler un commandement de Payer ?

Une fois qu’il a été signifié par l'HJ, le débiteur a deux mois pour régler la valeur de la somme impayée article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
En cas de paiement ou de plan d'apurement, les poursuites en vue d'une expulsion sont temporairement suspendues.

Quelle suite après échec du commandement de payer ?

À défaut de paiement dans le délai imparti, le poursuivant peut assigner le locataire et son éventuelle caution solidaire devant le Tribunal d’Instance ayant compétence exclusive en matière d'impayés locatifs. Le Juge se prononcera sur le remboursement des arriérés et la demande d'expulsion du locataire.

Combien coûte un Commandement de Payer ?

Litige.fr propose un pack CP à partir de 399 €. Le pack inclut l’édition du dossier, la signification par huissier du commandement au locataire défaillant et la notification de la CCAPEX. Son coût peut varier en fonction du montant de la dette locative.

Comment faire un Commandement de Payer ?

Un Huissier de Justice le rédige et le délivre par signification. Cet acte juridique dresse le bilan du loyer non réglé en détaillant chaque mensualité due et les sommes potentiellement encaissées (paiements partiels du locataire, versements de la CAF...).

Qu'est-ce qu'une clause résolutoire ?

Cette disposition contractuelle prévoit la résiliation du bail en cas d'impayés. Le CP visant celle-ci entre en vigueur à l'issue du délai légal laissé au locataire pour s'acquitter de l’impayé locatif (généralement deux mois).

Article de Matthias DARRACQ
Rédacteur juridique
Juriste de formation (Master 2 en Droit international et européen obtenu avec l'Université Côte d'Azur) et désormais Directeur Projets, Matthias rédige des articles juridiques pour le compte de Litige.fr.