Le propriétaire refuse de faire des travaux : que faire ?
Logement insalubre, humidité, réparations de mise en conformité... Le propriétaire est tenu de fournir au locataire un logement décent au regard de la loi du 6 juillet 1989. Bien souvent, les travaux à effectuer au sein du logement font l'objet de conflits entre propriétaires et locataires. Le refus du propriétaire d'effectuer certains travaux l'exposent à des poursuites. Enquête sur les recours à disposition du locataire.
L'ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 17 août 2015 prévoit que le propriétaire doit « remettre au locataire un logement décent ». C’est-à-dire un logement qui ne présente pas de risques manifestes pour la santé du locataire ainsi que celle de sa famille. Concrètement, le locataire doit avoir une « jouissance paisible du logement ». En application de ce même article 6, le propriétaire se doit d'entretenir les locaux et y faire toutes les réparations nécessaires (autres que locatives).
En parallèle s’applique l’article 1721 du code civil, qui impose au propriétaire de garantir le bien des vices qui en empêchent l’usage.
Par ailleurs la loi SRU du 13 décembre 2000 prévoit les mêmes obligations pour le bailleur, elle a été complétée par un décret de 2002. Ces textes prennent en compte la surface, l’équipement, le confort, la sécurité et la salubrité du logement pour définir ce qu’est un logement décent.
Pour ce qui concerne l’humidité, les murs ne doivent pas être trop humides, les canalisations ainsi que les revêtements doivent être en bon état et ne pas présenter de risques pour la santé.
Si le logement ne respecte pas ces conditions, le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité par le propriétaire. A défaut il sera possible pour le locataire de saisir le juge.
ATTENTION : le locataire doit entretenir le logement qu’il occupe (article 7 de la loi de 1989). Il doit effectuer les réparations non négligeables. Pour ce qui concerne l’humidité, celle-ci ne doit pas être due au comportement du locataire. Le locataire a entre autre l'obligation d'aérer son logement.
➜ Délai pour agir : délai de droit commun, 5 ans
➜ Procédure Simplifiée par Internet en cas de litige : Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches contre le propriétaire en ligne, depuis l'envoi d'une lettre de Mise en Demeure (ou d'une lettre de mise en cause1 gratuite) jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.
CADRE & PRINCIPES
L'obligation du propriétaire de faire les travaux
En application des textes précédents, le propriétaire est responsable si le logement n'est pas décent, et que le locataire est ainsi confronté à un trouble de jouissance de l'immeuble qu'il loue. Le fort taux d'humidité dans un appartement peut être à l'origine d'un trouble de jouissance et justifier une action de la part du locataire à l'encontre de son propriétaire. Mais attention, d'une manière générale la présence de grille d'aérations dans le logement peut suffire à le qualifier de décent.
Le propriétaire doit faire les travaux nécessaires, sinon il engage sa responsabilité et peut être condamné devant le Tribunal judiciaire.
PROCÉDURE
Demande d'indemnisation au propriétaire pour le refus des travaux et la perte de jouissance du bien
En cas de refus par le propriétaire d'effectuer les réparations qui lui incombent en vertu des textes de lois sus-évoqués, le locataire peut tenter démarrer une procédure en tentant de résoudre à l'amiable son litige. Pour ce faire, il peut envoyer une lettre de Mise en Demeure en recommandé avec accusé de réception, en laissant 8 jours au propriétaire pour apporter une réponse. Très fréquemment cette étape suffit à désamorçer le litige.
Si la phase amiable échoue et que la réponse du propriétaire n'est pas satisfaisante, cela légitime l'action judiciaire du locataire.
En matière de litiges locatifs, le Tribunal judiciaire a une compétence exclusive. Le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) peut prononcer l'exécution des travaux à la charge du propriétaire. Il peut également décider de bloquer les loyers en attendant que les travaux soient réalisés mais encore décider de résilier le contrat de bail.
Dans certains cas, le JCP autorise le locataire à effectuer les travaux et à en demander le remboursement au propriétaire bailleur.
Dans tous les cas, le Juge peut condamner le propriétaire à verser des dommages et intérêts, selon le trouble de jouissance subit.
Pour ce type de litige, le recours à un avocat n'est jamais obligatoire.
1 - Conciliation à l'amiable avec le propriétaire
Litige.fr permet tout d’abord d’envoyer une Mise en Cause1 au propriétaire. C'est une lettre de conciliation amiable avec l'adversaire. Le plaignant décrit de manière précise le litige qui l'oppose à son adversaire et lui expose ses requêtes. L'adversaire dispose de huit jours pour répondre, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites. L’envoi est gratuit, directement disponible via Internet :
2 - Engager une procédure contre le propriétaire
Sans réponse sous 8 jours, d'autres poursuites sont envisageables. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.
Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr vous permet de faire convoquer l'adversaire devant le Juge compétent et de régler le litige au Tribunal.
Comment bloquer le paiement des loyers ?
Un logement inhabitable peut justifier le non paiement des loyers (l'un des 5 critères légaux qui caractérisent un logement décent n'est pas respecté). Mais avant de prendre le risque de voir votre bail locatif résilié (pour loyers impayés), il est préférable d'abord de mettre en demeure avec AR (grâce à Litige.fr) votre propriétaire d'engager les travaux de mise en conformité. Si sous 8 jours votre bailleur n'a toujours pas entrepris les travaux nécessaires, vous pouvez saisir le Juge compétent avec Litige.fr. Si l'insalubrité est bien avérée, le Juge pourra alors décider de consigner les loyers sur un compte de la Caisse des dépôts.
Comment obliger un propriétaire à changer les fenêtres ?
Votre propriétaire doit vous délivrer une habitation qui assure le clos et le couvert. La fenêtre doit donc présenter une étanchéité acceptable. A ce titre, vous pouvez le mettre en demeure avec AR de changer vos fenêtres via Litige.fr.
Comment obliger un propriétaire à faire des travaux ?
Pour obliger votre bailleur à mener les travaux dont il a la responsabilité, vous pouvez le mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception via Litige.fr. En effet, votre propriétaire doit assurer la décence de votre logement, il est donc légitime pour un locataire de l'exiger.