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Immobilier / Litiges locatifs Publié le : 25/01/2016

Travaux du logement et entretien : Les obligations du propriétaire et celles du locataire

25/01/2016

Tags : logement, locataire, propriétaire, bailleur, travaux, entretien, obligation, location, meublé, loyers, preneur, chaudiere, electricite, plomberie, procédure, juge de proximité, Tribunal d'instance

 

La répartition de l’obligation d’entretien entre le propriétaire

et le locataire :

 

À qui incombent les travaux et l'entretien du logement ?

 

Mots clés : location, propriétaire, bailleur, preneur, locataire, travaux, entretien, obligation, location, meublé, loyers, procédure, juge de proximité, Tribunal d'instance

Vous êtes locataire et votre logement doit être réparé. Vous vous tournez vers votre propriétaire mais celui-ci refuse de payer les frais. Inversement, vous être le propriétaire et votre locataire vous impose des travaux qui ne sont à votre charge.

 

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L’essentiel.

 

  La loi : C’est de le décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui répartit les réparations entre le locataire et le propriétaire selon l’importance des travaux.

  Procédure en cas de litige : Mise en Demeure à envoyer par lettre recommandée avec accusé de reception au locataire ou au proprétaire. En l’absence de réponse satisfaisante du propriétaire ou du locataire sous 8 jours, saisine du Tribunal d'Instance. 

  Procédure Simplifiée par Internet : Le site DemanderJustice.com vous permet d’effectuer toute la procédure directement par Internet, sans frais d’avocats.


 

● Le locataire doit prendre à sa charge les réparations courantes :

 

peintures, vitres, robinets, prises de courant...

 

L’obligation de conservation de la chose louée par le locataire

Ainsi, le locataire a l’obligation d’entretenir la chose, comme elle l’était lorsqu’il a loué le bien. Le locataire doit prendre les mêmes précautions qu’aurait prises le propriétaire. 

 

Exemples de réparations courantes :

●    Tonte de la pelouse

●    Taille, élagage des arbres et arbustes

●    Le remplacement des vitres détériorées

●    Les menues raccords de peintures et tapisseries

●    Entretien courant des robinets

●    Remplacement des interrupteurs, prises de courant, des ampoules

 

Une liste complète est disponible sur le site legifrance.gouv.fr

 

A savoir : En cas d’incendie, si le bien loué se retrouve dans les flammes et brûle, le locataire est automatiquement responsable même s’il n’a pas commis de faute. La seule possibilité pour le locataire est de démontrer le vice de construction, le cas de force majeur ou le cas fortuit. (Article 1733 code civil)


Conséquences :

Si le bailleur n’effectue pas les réparations locatives qui sont à sa charge, le propriétaire peut retenir sur son dépôt de garantie les sommes qui correspondent aux réparations locatives qui n’ont pas été effectuées, mais le propriétaire doit pouvoir le justifier. (Voir notre fiche : Le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie)

Le locataire doit avoir un comportement respecteux dans le logement et agir “en bon père de famille”. A cet effet, il doit ne pas troubler le voisinage et respecter les parties commmunes.

 

Droit du locataire : Il pourra faire des aménagements dans le logement (décoration ou installation de petits équipements).

Tout locataire a le droit d’effectuer des aménagements dans son logement, sans l’autorisation de son propriétaire, à condition que ces travaux ne transforment pas les lieux et les équipements (Articles 7 d et 7 f de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, version consolidée au J.O. du 10 février 2008)

Ce qu'il ne pourra pas faire ce sont des travaux de rénovation, des travaux de transformation. Pour cela, il devra préalablement demander l'avis avec son propriétaire. 

 

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● L’obligation d’entretien du propriétaire :

 

chaudière (chauffe-eau), toiture, plomberie, électricité...

 

Selon l’article 1719 du code civil "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent (...) D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée (...) D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail "

Ainsi, le propriétaire n’a pas à assumer toutes les réparations, mais doit en assumer seulement les réparations importantes. On dit par usage qu’il est en charge du « clos » et du « couvert ».

L'article 606 du code civil prévoit que " Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien."

 

Les obligations d'entretien du propriétaire :

●    Changement de la chaudière ou du chauffe-eau

●    Réfection de la toiture

●    Importants travaux de plomberie

●    Importants travaux d’électricité

 

En conclusion, le propriétaire a l'obligation de prendre à sa charge les gros travaux du logement, la réfection des parties communes de l’immeuble ainsi que les travaux qui concernent des mécanismes ou des installations vétustes.

 

Conséquence :

Si le bailleur n’effectue pas les gros travaux qui sont à sa charge, le locataire doit le mettre en demeure d’intervenir. Si le propriétaire refuse, le locataire a toujours la possibilité de les exécuter et pourra demander le remboursement auprès du propriétaire devant le Tribunal.

 

 

|   LITIGE & PROCÉDURE   |

Refus d'effectuer les travaux ou refus d'entretien du logement

Une procédure simplifiée par Internet, sans avocat

 

1. Tentative de conciliation amiable

En cas de conflit dans le cadre d'une location immobilière, Litige.fr permet tout d’abord d’envoyer une Mise en Cause au propriétaire ou au locataire. La Mise en Cause est une lettre de conciliation amiable avec l'adversaire. Le plaignant décrit de manière précise le litige qui l'oppose à son adversaire et lui expose ses requêtes. L'adversaire dispose de huit jours pour répondre, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites. L’envoi de cette Mise en Cause est gratuit, directement disponible via Internet :

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2. Procédures amiable ou judiciaire

Sans réponse sous huit jours, d'autres poursuites sont envisageables. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au propriétaire ou au locataire. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.

Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr vous permet de faire convoquer l'adversaire devant le Juge compétent et de régler le litige au Tribunal. 

 

Engager une procédure

 


Bien souvent un coup de pression juridique suffit à résoudre un litige.

La Mise en Cause est un courrier envoyé gratuitement à votre adversaire en vue d'obtenir un règlement amiable de votre litige.

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En l'absence de réponse satisfaisante dans un délai de 8 jours, le service vous proposera alors d'engager les poursuites judiciaires adaptées.

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