Dégradations du logement (appartement, maison...) : La procédure de recours contre le locataire

Dégradations du logement (appartement, maison...) :
Thèmes :
Dégradations, dégâts, bail, force majeure, vétusté, insalubrité, responsabilité locataire, entretien du logement, réparations locatives, litiges locatifs
Par Sophie J. Lu 57609 fois Mise à jour le : 31/12/2021 Publié le : 04/04/2016


Dégradations du logement par le locataire : que faire ?

 

L'Essentiel. 


➜ Ce que dit la loi : les articles 1714 à 1741 et 1752 à 1762 du code civil déterminent les règles en matière de location et notamment établissent les règles de responsabilité entre locataire et bailleur lorsqu'il y a des dégradations commises dans le logement. Pour savoir qui est responsable des dégradations causées dans l'appartement en cours de location, il faut déterminer l'origine de la dégradation.

➜ 
Délai pour agir : 3 ans à compter de la date de constat des dégradations réalisé par un huissier de justice (si le bail est encore en cours d'exécution) ou à partir de la date de l'état des lieux de sortie (si le bail est résilié).

➜ Procédure simplifiée : Litige.fr accompagne les propriétaires en conflit avec leurs locataires (de la phase amiable à la phase judiciaire) qui ont commis des dégradations dans leur habitation, notamment :

  • Lorsque le locataire refuse de s'acquitter des réparations nécessaires qui lui sont imputables (sur la base de l'état des lieux de sortie) et que la retenue sur le dépôt de garantie ne couvre pas la totalité des frais de remise en état du bien immobilier loué ;
  • Lorsque le propriétaire souhaite invoqué celles-ci au titre de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location pour obtenir la résiliation du bail puis l'expulsion du locataire qui a dégradé l'appartement ;
  • Lorsque le propriétaire souhaite mandater un expert en construction qui sera chargé de prouver la responsabilité du locataire dans son rapport d'expertise contradictoire (quand le bien est dégradé de façon importante par sa faute).


RÉGLER MON LITIGE


Celles dues à un défaut d'entretien


Le locataire est responsable du logement qu'il loue. L'article 7 de la loi du 28 décembre 2015 prévoit que le locataire doit "prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure".

Le locataire doit prendre à sa charge les travaux et réparations locatives. Il est responsable de ces frais durant toute la durée du bail. Ces frais peuvent être engendrés par des dégradations dues à un défaut d'entretien ou par un manque de soin du locataire. Celles-ci peuvent être de nature très diverse : sol abîmé, trous dans les murs, tâches sur les murs... 

Concernant la responsabilité, le locataire est responsable de ses propres dommages mais aussi de ceux causés par d'autres personnes telles que :

  • Les personnes résidant habituellement dans le logement loué ;
  • Les personnes hébergées ou invitées par le locataire ;
  • Les personnes intervenant ponctuellement à la demande du locataire comme un artisan qui doit réalisé des travaux par exemple ;
  • Les sous-locataires.


En cas de dégradations causées par un tiers, le propriétaire se retourne contre le locataire afin d'obtenir l'indemnité. Postérieurement, le locataire pourra mener une action contre le tiers afin d'être indemnisé à son tour. 

Pour se dégager de sa responsabilité, le locataire doit rapporter la preuve, par tout moyen, que les dégradations sont dues à une faute du propriétaire ou dues à une grosse réparation qui incombe à ce dernier comme le prévoit la loi. 


Celles dues à la vétusté ou à la force majeure


Article 1755 du code civil : tous les dommages ne sont pas à la charge du locataire. En effet, la loi exclue les dommages issus de la vétusté ou de la force majeure et les laissent à la charge du propriétaire.


Concernant les dommages issus de la vétusté


La vétusté se définit par l'usure naturelle due à un usage normal et au temps qui passe. Par exemple, sont des dommages d'usure le revêtement du sol usé, ou la peinture des murs passée.  Si lors de l'état des lieux de sortie les parties constatent des dommages d'usure, même notés dans l'état des lieux, les frais liés à ces dommages seront à la charge du propriétaire. Le décret du 2016-382 du 30 mars 2016, encadre précisément ces dommages dus à la vétusté. Ce n'est pas toujours facile de les évaluer, donc ce décret prévoit que les parties puissent établir une grille de vétusté. Cet outil d'évaluation des dommages estime une durée de vie des principaux matériaux et équipements situés dans le bien loué. Cette estimation est mise en place grâce à des coefficients d'abattement forfaitaire annuels. Un tel outil a pour but de réduire les conflits locatifs lorsque le locataire quitte le logement. Plus les lieux sont décrits précisément lors de l'état des lieux d'entrée, et moins de désaccords seront possible lors de celui de sortie


Concernant les dommages issus d'un cas de force majeure


La force majeure s'entend d'une circonstance exceptionnelle, étrangère à la personne qui la subit, et qui a pour résultat de l'empêcher d'exécuter les prestations dont elle est créancièreSi lors de l'état des lieux de sortie les parties constatent des dommages dûs à la force majeure, même notés dans l'état des lieux, les frais liés à ces dommages seront à la charge du propriétaire.


|  PROCÉDURE  |

Être indemnisé des dégâts causés par le locataire


Si, lorsque le locataire quitte les lieux à la fin du bail, des détériorations sont causées dans l'appartement, le propriétaire peut entreprendre une procédure contre son ancien locataire afin d'être indemnisé des dégâts causés. 


Tentative de conciliation amiable avec le locataire - 1


Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au service d'eau. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.
 

Envoyer une Mise en DEMEURE


Procédures amiable et judiciaire - 2


Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr vous permet de faire convoquer l'adversaire devant le Juge compétent et de régler le litige au Tribunal.

 

Lancer une procédure contre le locataire

Vos questions | nos réponses

Quelles sont les dégradations imputables au locataire ?

Il s'agit des dommages provoqués en cours de bail par sa négligence. Il n'a pas entretenu son logement et a manqué de soin. Si celles-ci font suite à un cambriolage, il devra contacter son assureur habitation. Celles causées par vétusté ou par force majeure sont à la charge du propriétaire.

Qu'est-ce qu'une réparation locative ?

Elle concerne toutes les parties de l'habitation qu'elles soient intérieures comme extérieures, ainsi que ses éléments d'équipements : entretien courant du jardin, dégorgement des gouttières, graissage des mécanisme d'ouverture des fenêtres, vidange des fosses septiques...

Comment expulser un locataire pour dégradations ?

Vous pouvez obtenir la résiliation du bail locatif, notamment lorsqu'une clause résolutoire prévoit ce motif. Une fois que le bail sera résilié, il faudra saisir le Tribunal judiciaire pour obtenir l'expulsion locative. Sans cette disposition contractuelle, la résiliation du bail sera laissée à l'appréciation du Juge des Contentieux de la Protection (JCP).