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Immobilier / Litiges locatifs Publié le : 04/04/2016

Dégradations du logement (appartement, maison...) : La procédure contre le locataire

04/04/2016

Tags : Dégradations, logement, maison, appartement, locataire, propriétaire, dégâts, bail, force majeure, vétusté, insalubrité, responsabilité locataire, entretient du logement, réparations locatives, tribunal d'instance, litiges locatifs, indemnités, procédure

 

Dégradations du logement par le locataire
Que faire ?

 

Mots clés : locataire, propriétaire, dégradations, bail, force majeure, vétusté, responsabilité locataire, entretient du logement, réparations locatives, tribunal d'instance, litige locatif, indemnités.

 

L'Essentiel. 

 

Les articles 1714 à 1741 et 1752 à 1762 du code civil déterminent les règles en matière de location et notamment établissent les règles de responsabilité entre locataire et bailleur lorsqu'il y a des dégrations commises dans le logement. 

Pour savoir qui est responsable des dégradations causées dans le logement en cours de location, il faut déterminer l'origine de la dégradation. 

 

●   Les dégradations dues à un défaut d'entretien

Le locataire est responsable du logement qu'il loue. L'article 7 de la loi du 28 décembre 2015 prévoit que le locataire doit "prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure".

Le locataire doit prendre à sa charge les travaux et réparations locatives. Il est responsable de ces frais durant toute la durée du bail. Ces frais peuvent être engendrés par des dégradations dues à un défaut d'entretien ou par un manque de soin du locataire. Ces dégradations peuvent être de nature très diverse : sol abîmé, trous dans les murs, tâches sur les murs... 

Concernant la responsabilité, le locataire est responsable de ses propres dommages mais aussi de ceux causés par d'autres personnes telles que :

●   les personnes résidant habituellement dans le logement loué

●   les personnes hébergées ou invitées par le locataire

●   les personnes intervenant ponctuellement à la demande du locataire comme un artisan qui doit réalisé des travaux par exemple 

●   les sous-locataires

En cas de dégradations causées par un tiers, le propirétaire se retourne contre le locataire afin d'obtenir l'indemnité. Postérieurement, le locataire pourra mener une action contre le tiers afin d'être indemnisé à son tour. 

Pour se dégager de sa responsabilité, le locataire doit rapporter la preuve, par tout moyen, que les dégradations sont dues à une faute du propriétaire ou dues à une grosse réparation qui incombe à ce dernier comme le prévoit la loi. 

 

●   Les dégradations dues à la vétusté ou à la force majeure

Article 1755 du code civil

Tous les dommages ne sont pas à la charge du locataire. En effet, la loi exclue les dommages issus de la vétusté ou de la force majeure et les laissent à la charge du propriétaire.

 

●   Concernant les dommages issus de la vétusté :

La vétusté se définit par l'usure naturelle due à un usage normal et au temps qui passe. Par exemple, sont des dommages d'usure le revêtement du sol usé, ou la peinture des murs passée. 

Si lors de l'état des lieux de sortie les parties constatent des dommages d'usure, même notés dans l'état des lieux, les frais liés à ces dommages seront à la charge du propriétaire.

Le décret du 2016-382 du 30 mars 2016, qui entrera en vigueur le 1er juin 2016, encadre précisemement ces dommages dus à la vétusté. Ce n'est pas toujours facile d'évaluer ces dommages, donc ce décret prévoit que les parties puissent établir une grille de vétusté.

Cet outil d'évaluation des dommages estime une durée de vie des principaux matériaux et équipements situés dans le bien loué. Cette estimation est mise en place grace à des coefficients d'abattement forfaitaire annuels. 

Un tel outil a pour but de réduire les conflits locatifs lorsque le locataire quitte le logement. Plus les lieux sont décrits précisement lors de l'état des lieux d'entrée, et moins de désaccrods seront possible lors de celui de sortie. 

 

●   Concernant les dommages issus de la force majeure :

La force majeure s'entend d'une circonstance exceptionnelle, étrangère à la personne qui la subit, et qui a pour résultat de l'empêcher d'exécuter les prestations dont elle est créancière. 

Si lors de l'état des lieux de sortie les parties constatent des dommages dûs à la force majeure, même notés dans l'état des lieux, les frais liés à ces dommages seront à la charge du propriétaire.

 

 

|  PROCÉDURE  |

 

Être indemnisé des dégâts causés par le locataire

 

 

Si, lorsque le locataire quitte les lieux à la fin du bail, des dégradations sont causées dans le logement, le propriétaire peut entreprendre une procédure contre son ancien locataire afin d'être indemnisé des dégâts causés. 

1. Tentative de conciliation amiable avec le locataire :

Litige.fr permet tout d’abord d’envoyer une Mise en Cause au locataire La Mise en Cause est une lettre de conciliation amiable avec l'adversaire. Le plaignant décrit de manière précise le litige qui l'oppose à son adversaire et lui expose ses requêtes. L'adversaire dispose de huit jours pour répondre, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites. L’envoi de cette Mise en Cause est gratuit, directement disponible via Internet :

 

Envoyer une Mise en Cause gratuitement

 

 

2. Procédures amiable et judiciaire :

Sans réponse sous huit jours, d'autres poursuites sont envisageables. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au service d'eau. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.

Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr vous permet de faire convoquer l'adversaire devant le Juge compétent et de régler le litige au Tribunal.

 

Engager une procédure

 

 

Bien souvent un coup de pression juridique suffit à résoudre un litige.

La Mise en Cause est un courrier envoyé gratuitement à votre adversaire en vue d'obtenir un règlement amiable de votre litige.

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En l'absence de réponse satisfaisante dans un délai de 8 jours, le service vous proposera alors d'engager les poursuites judiciaires adaptées.

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