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Immobilier / Litiges locatifs

Publié le : 10/07/2017

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Recourir à un huissier pour l’état des lieux : Les obligations du locataire et du propriétaire

10/07/2017

Tags : état des lieux huissier, état des lieux de sortie huissier, constat d'état des lieux, état des lieux, huissier, constat, état des lieux de sortie, état des lieux d'entrée, logement, propriétaire, locataire, obligations, remise des clés

 

Dans quels cas faire appel à un huissier pour un état des lieux ?

Faire l'état des lieux d’entrée ou de sortie d’un logement en location est obligatoire. Il est généralement établi à l’amiable et de façon contradictoire entre le locataire et le bailleur - c'est à dire que chacune des parties à la possibilité de discuter l'établissement de l'état des lieux. Quand cela n’est pas possible, notamment en raison d’un litige, il peut être réalisé par un huissier de justice à la demande d’une des parties : il s’agit alors d’un « constat locatif loi de 1989 », dont les tarifs sont strictement encadrés. L’état des lieux peut aussi être établi par huissier en dehors de tout litige. Décryptage.

 

L’essentiel.

 

➜ Ce que dit la loi : Dans le cas d’un litige, le coût d’un constat locatif réalisé par un huissier de justice est à partager de manière égale entre le propriétaire et le locataire. Les honoraires sont fixés par la loi et la part imposée au locataire est plafonnée.

 Délai pour agir : Après l’entrée dans le logement, le locataire peut faire rectifier l’état des lieux dans un délai de 10 jours. L’état des lieux de sortie doit quant à lui avoir lieu au plus tard le jour de la restitution des clés. Si le locataire est parti sans prévenir, le bailleur peut faire réaliser un constat locatif par huissier dans les 15 jours qui suivent son départ.

➜ Procédure simplifiée : Litige.fr met en relation les locataires ou les propriétaires qui souhaitent faire appel à un huissier pour un état des lieux.

 

 

|  CADRE & PRINCIPES  |

 

Recourir à un huissier en cas de désaccord sur l'état des lieux

 

Si l’état des lieux fait l’objet d’un ou de plusieurs litiges ou si l’une des parties ne peut pas (ou ne veut pas) être présente, le locataire ou le propriétaire peut mandater un huissier de justice pour l’établir (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Cette procédure peut s’avérer particulièrement utile au moment de la restitution des clés, quand le propriétaire estime que le logement a été dégradé et utilise cet argument pour conserver l'intégralité ou une partie du dépôt de garantie, contre l’avis du locataire.

 

Le prix d’un constat locatif d'huissier
établi dans le cadre d’un litige sur l'état des lieux

 

Les frais d’huissier pour un état des lieux litigieux sont réglementés et dépendent de la surface du logement (arrêté du 26 février 2016).  En France métropolitaine, ils se composent de frais d’acte de :

- 132,56 € TTC pour un logement de moins de 50 m²

- 154,44 € TTC pour un logement de 50 à 150 m²

- 231,66 € TTC pour les logements de plus de 150 m²

Ces tarifs sont majorés de 30 % dans les DOM.
 

À ces frais fixes s’ajoutent une indemnité de frais de déplacement de 7,68 €, une taxe fiscale forfaitaire de 14,89 € et le coût des lettres de convocation de 18,02 €.

 

Une obligation partagée de paiement de l'état des lieux

 

Même si le constat locatif est réalisé à la demande d’une seule des parties, son coût total doit être partagé à part égale entre le locataire et le propriétaire (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Par ailleurs, la part imposée au locataire ne peut pas excéder 3 € par m² de surface habitable (article 2 du décret n° 2014-890 du 1er août 2014). Ce montant est révisable chaque année.

 

Recourir à un huissier en dehors de tout litige

 

Le locataire et le propriétaire peuvent également, conjointement ou unilatéralement, mandater un huissier dans le cadre d’un état des lieux à l’amiable, pour prévenir tout contentieux ultérieur.

Dans ce cas de figure, les honoraires sont librement fixés par l’huissier. Ils sont assumés par la partie qui a sollicité son intervention ou partagés si la demande est conjointe. Le montant imputable au locataire reste cependant toujours plafonné à 3 € par m² (article 2 du décret n° 2014-890 du 1er août 2014).

 

Le loyer reste dû jusqu’à l’état des lieux

 

Tant que l’état des lieux de sortie n’a pas été établi, la remise des clés au bailleur ne pourra pas avoir lieu et le logement ne sera pas considéré comme restitué.

Jusqu’à cette échéance, le locataire pourra être tenu au paiement d’indemnités d’occupation. Un délai de 7 jours étant prévu entre l’envoi de la convocation et le rendez-vous, il est conseillé au locataire qui souhaite mandater un huissier d’anticiper au maximum sa démarche pour éviter des coûts supplémentaires.

 

Etat des lieux par huissier :
la présence du locataire et du propriétaire est-elle obligatoire ?

 

Les parties sont convoquées par l’huissier par lettre recommandée précisant la date et l’heure de l’état des lieux. La présence de chacune des parties n’est pas obligatoire d’un point de vue légal.

Elle est cependant vivement conseillée : s’ils sont présents, le locataire et le propriétaire pourront formuler d’éventuelles réserves au procès-verbal. En cas d’absence, ils se verront en revanche imposer le contenu de l’état des lieux dans son ensemble.

 

 

|  PROCÉDURE  |

 

Que faire en cas de litige sur l’état des lieux ?

 

Mandater un huissier pour établir l'état des lieux

 

En cas de litige sur l'état des lieux de sortie ou d'entrée, ou simplement si le locataire ou le propriétaire le souhaite, Litige.fr permet la mise en relation du demandeur avec un huissier partenaire. Celui-ci qui convoquera l’autre partie pour un état de lieux sous la forme d’un constat locatif qui sera valable, même en l’absence du locataire ou du propriétaire.
 

 

Bien souvent un coup de pression juridique suffit à résoudre un litige.

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