Mesures d’expulsion en droit civil français : Comment expulser un locataire défaillant ?

Mesures d’expulsion en droit civil français :
Par Kahina KHADRAOUI Lu 1752 fois Publié le : 22/05/2023 Publié le : 22/05/2023


Sommaire

Qu'entend-on par mesures d'expulsion ?

Définition "mesure d'expulsion"

Les 5 situations qui justifient sa mise en oeuvre

Le déroulement d'une procédure d'expulsion

Que risque le bailleur en cas de non-respect de ces règles ?

Quelles sont les principales évolutions législatives en la matière ?

La loi DALO

La loi ALUR

La loi ELAN

La loi anti-squat

Quelles sont les conditions requises avant leur lancement ?

Comment les faire exécuter si le locataire ne quitte pas le domicile ?

Expulser un locataire

Lorsqu’un locataire est défaillant, le bailleur peut agir à l’amiable ou en justice. En droit civil français, il existe une procédure permettant d’imposer au preneur de libérer le domicile. Néanmoins, ces mesures d'expulsion sont relativement encadrées. Le propriétaire doit respecter certaines conditions protectrices des locataires. Intervention de l’huissier ou commissaire de justice, délais, trêve hivernale, cet article détaille tout ce qu’il faut savoir en matière d’expulsion locative.

I - Qu’entend-on par mesures d’expulsion ?

L’expulsion est généralement définie comme « faire sortir quelqu’un », ce qui impose des précisions en matière locative, où les cas qui justifient cette démarche sont spécifiques.

Définition d'une mesure d'expulsion

C'est une procédure destinée à expulser un individu pour récupérer la jouissance du local habité, occupé ou à usage professionnel.

Il peut s’agir de faire sortir un squatteur (occupant sans droit ni titre s’introduisant sans autorisation dans un local vide) ou d’évacuer un locataire (titulaire d’un bail locatif).

⚠️ À l’expiration du délai du contrat de bail, si le preneur reste dans les lieux, il devient un occupant sans droit ni titre.

Expulser un locataire

Les cas justifiant l’exercice du droit d’expulsion par le propriétaire 

Dans les cas où le locataire ne respecterait pas ses obligations (art. 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), la résiliation du bail peut alors intervenir. 

💡Il est mis fin au bail de plein droit si le locataire méconnaît ses obligations en présence d’une clause résolutoire au contrat de location.

Par la suite des mesures d’expulsion pourront être envisagées si le locataire se maintient dans les locaux.

Tel est le cas par exemple pour : 

  • Loyer impayé ;
  • Défaut d’assurance habitation ;
  • Absence de versement du dépôt de garantie ;
  • Dégradation du local ;
  • Non-respect de l’obligation de jouissance paisible du lieu.

Le déroulement d’une procédure d’expulsion pour impayés de loyers

Ce recours est précédé d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire (art. L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution).

S’il y a une clause résolutoire, avant d'avoir la possibilité de saisir le Tribunal judiciaire pour l’expulsion (la représentation par un avocat durant l'audience est facultative), le bailleur doit faire signifier un commandement de payer les loyers impayés à son locataire (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989).

L’évacuation des lieux ne pourra être envisagée qu’après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux (même article). S’il s’agit d’un local habité ou à usage professionnel, un délai de deux mois doit être respecté (non applicable aux squatteurs), à la suite de sa signification, pour procéder à l’expulsion (art. L. 412-1 CPCE). Le Juge des contentieux et de la protection (JCP) peut accorder des délais renouvelables ou les proroger (art. L. 412-2 et L. 412-3 CPCE).

C’est le commissaire de justice qui procède aux mesures d’expulsion (art. L. 412-5 CPCE). Il dresse et procède à la signification d’un procès-verbal d’expulsion (art. R. 432-1 et R. 432-2 CPCE). Les meubles de la personne expulsée sont remis dans un lieu désigné par celle-ci, à ses frais (art. L. 433-1 CPCE). À défaut de désignation d’un lieu, les biens sont entreposés et la personne dispose d’un délai pour les retirer (même article). Passé cette échéance, ils sont vendus (art. R. 433-2 CPCE).

💡L’exécution de la mesure d’expulsion est mise en pause pendant la période de trêve hivernale qui s’applique du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante (art. L. 412-6 Code des procédures civiles d'exécution).

Dès le commandement de quitter les lieux, l’huissier de justice chargé de l’exécution doit saisir le Préfet du département afin qu’il informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement (art. L. 412-5 CPCE). ⚠️ Si le Préfet n’est pas saisi, le délai avant lequel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu (même article). 

💡Les contestations des mesures d’expulsion se font devant le Juge de l’exécution du lieu où se situe l’immeuble (art. R. 442-1 CPCE).

Que risque le bailleur en cas de non-respect des règles liées aux mesures d’expulsion ?

Le bailleur qui ne respecterait pas les conditions (titre exécutoire, signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux...) peut être poursuivi pour violation de domicile.

S’il procède lui-même à forcer le locataire à quitter les lieux, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, il s’expose à une peine de trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende (art. 226-4-2 du Code pénal).

II - Quelles sont les principales évolutions législatives en matière d’expulsion locative ?

Le législateur prend des mesures destinées à protéger le locataire, en faveur du droit au logement. La législation en la matière a évolué significativement entre 2007 et 2023. 

1 - La loi DALO de 2007

La loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 vise à rendre plus effectif le droit fondamental au logement, rappelé par le 1er article de la loi du 6 juillet 1989

Elle dispose qu’un droit à un logement décent et indépendant doit être reconnu aux personnes qui ne peuvent y accéder par leurs propres moyens (art. 1er de la loi du 5 mars 2007, codifié à l’article L. 300-1 du Code de la construction et de l’habitation). 

Elle prévoit la création d’une commission de médiation en vue d’une demande de relogement d’urgence pour un locataire, de bonne foi, menacé d’être expulsé sans relogement (art. 7 de la loi du 5 mars 2007, modifiant l’article L. 441-2-3 CCH). 

2 - La loi ALUR de 2014

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite « ALUR » vient encadrer les loyers pour favoriser l’accès à tous à un logement digne et abordable (art. 1er et s.). 

Elle a également limité les motifs d’expulsion et prévu des règles de préavis plus favorables aux locataires (art. 25 à 29). 

3 - La loi ELAN de 2018

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique assouplit certaines conditions pour favoriser les expulsions, notamment en excluant le bénéfice de la trêve hivernale pour les squatteurs (art. 201 de la loi modifiant l’art. L. 412-6 CPCE).

4 - La proposition de loi Kasbarian ou "loi anti-squat" qui n'a pas été encore promulguée

Adoptée en deuxième lecture le 04 avril 2023 par les députés, la nouvelle loi sur l'expulsion logement prévoit plusieurs changements en faveur des bailleurs qui agiront en justice pour pouvoir expulser leurs locataires mauvais payeurs : 

  • Le débiteur risquera désormais 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende s'il se maintient dans le logement malgré le jugement d'expulsion ;
  • La suppression de la suspension des effets de la clause résolutoire durant le délai de paiement accordé par le Juge permettra au propriétaire de résilier automatiquement un bail en cas d'échec du commandement de payer ;
  • Et la procédure d'expulsion sera accélérée avec un délai réduit entre l'assignation et l'audience (1 mois contre 2 auparavant), ainsi que des délais plus courts pour les occupants sans droit ni titre expulsés, variant désormais de deux mois à un an selon le type d'occupation.

III - Quelles sont les conditions requises à la mise en œuvre de mesures d’expulsion ?

Elle impose le respect de plusieurs conditions dont : 

  1. L’obtention d’un titre exécutoire : le bailleur doit obtenir un titre exécutoire qui peut être (art. L. 411-1 CPCE) une décision de justice (jugement d’expulsion ou ordonnance de référé) ou un procès-verbal de conciliation si les parties trouvent un accord qu’elles signent (art. 130 CPC) ;
  2. La signification d’un commandement de quitter les lieux : l’huissier doit le signifier, cet acte doit comporter certaines mentions prévues par l’article R. 411-1 et R. 411-2 du Code des procédures civiles d’exécution, à peine de nullité ;
  3. L’occupant sans droit ni titre n’est pas expulsable durant la trêve hivernale sauf s'il s'est introduit par voie de fait (art. L. 412-6 CPCE) ;
  4. Les jours et horaires où l’expulsion est permise : le commissaire de justice ne peut procéder à des mesures d’expulsion que les jours ouvrables et entre 6h et 21h (art. L. 141-1 CPCE). Une dérogation peut être donnée par le Juge, seulement pour des locaux qui ne servent pas à l’habitation. 

IV - Comment faire exécuter une mesure d’expulsion si le locataire refuse de quitter son domicile ?

Si le locataire refuse de libérer les locaux, l’huissier de justice fait appel au concours de la force publique (art. L. 135-1 et L. 431-2 CPCE).

Vos questions | nos réponses

Quelles sont les jurisprudences à prendre en compte en vue d'expulser un locataire ?

Jurisprudence en la matière :
- Civ. 2e, 11 avr. 2013, n° 12-15.948 ;
- Civ. 2e, 4 oct. 2007, n° 06-16.685 ;
- Civ. 2e, 7 mars 2002, n° 99-15.782 ;
- Avis de la Cour de cassation, 20 oct. 2000, n° 02-00.013.

Comment se déroule la procédure d'expulsion ?

En cas de non paiement des loyers, le bailleur doit suivre ces 5 étapes s'il veut que son débiteur quitte la location :
1 - signification d'un commandement de payer par un huissier > 2 - assignation devant le Juge > 3 - audience au Tribunal judiciaire > 4 - signification d'un commandement de libérer le logement > 5 - mesures d'expulsion par l'huissier et concours de la force publique si le débiteur est réfractaire.

Quelles sont les lois sur les expulsions ?

Pour expulser tous les occupants de la location, la procédure tient compte de ce cadre législatif qui a progressivement été modifié par les lois telles que la loi dite "DALO", "ALUR" ou encore "ELAN" : CPC exéc., art. L. 411-1 à L. 451-1 (conditions de l'expulsion : art. L411-1 à L412-8).

Quel est le délai d'expulsion ?

Le locataire a 2 mois pour quitter le logement à compter de la date de signification du commandement de libérer le domicile.
Durant ce laps de temps, il peut demander un délai supplémentaire au Juge de l'exécution (JEX). Jusqu'à présent le Juge peut accorder un délai de grâce allant de 3 mois à 3 ans selon la situation du locataire. Mais la loi Kasbarian qui n'a pas été encore promulguée prévoit que cette durée soit réduite entre 2 mois et 1 an.
Si à l'issue de ces deux mois le locataire n'a pas quitté le logement, le commissaire de justice doit requérir le concours de la force publique auprès du Préfet qui dispose de 2 mois pour l'accepter ou le refuser (son silence équivaut à un refus).

Article de Kahina KHADRAOUI
Juriste
Rédactrice de contenus juridiques, diplômée d'un Master 2 universitaire en Droit de l'entreprise.