Recours | logement insalubre

Un logement en mauvais état suppose, par exemple, de la vétusté ou un défaut d’entretien qui peuvent conduire à l’insalubrité qui se caractérise par la mise en danger de la santé et de la sécurité des personnes.

Un logement en mauvais état est un bien qui présente des défauts pouvant nuire au confort du locataire sans pour autant compromettre sa santé ou sa sécurité. Il peut s’agir de :

• Problèmes d’humidité ou de ventilation légère ;
• Équipements vétustes (chauffage, plomberie défectueuse*) ;
• Dégradations mineures des murs, sols ou plafonds.

(*)Dans le cas où ces problèmes aboutiraient à empêcher le locataire de se chauffer ou encore de profiter d’un système sanitaire aux normes, alors le logement n’est pas décent. Or, le bailleur a l’obligation de mettre en location un logement décent.

Les cas d’insalubrité sont divers, par exemple :

• infestation (rats, insectes) ;
• absence de chauffage ou d’eau potable ;
• installations électriques dangereuses ;
• présence de plomb ou amiante ;
• infiltrations d’eau importantes ;
• dégradation structurelle du logement.

Ces situations peuvent justifier une intervention des autorités et une procédure contentieuse.

Une forte humidité ou la présence de moisissures peut rendre un logement insalubre si elle porte atteinte à la santé du locataire (problèmes respiratoires, allergies). Cela peut résulter d’un défaut de ventilation ou de travaux non réalisés.

Le recours locataire contre propriétaire travaux débute par une mise en demeure de réaliser des travaux, adressée au bailleur (courrier recommandé).

Ce document rappelle son obligation d’entretien, de réparations et de conformité du logement à usage d’habitation.

En cas d’inaction ou de refus de travaux par le propriétaire, le locataire peut :

• saisir la mairie pour un signalement d’insalubrité ;
• demander une expertise ou un constat d’huissier ;
• engager une action devant le tribunal judiciaire ;
• solliciter une injonction de faire ou des dommages-intérêts.

Il est également possible de porter plainte contre propriétaire travaux en cas de mise en danger grave.

Plusieurs autorités peuvent intervenir pour constater l’insalubrité :

• les services d’hygiène de la mairie ;
• l’Agence régionale de santé (ARS) ;
• le préfet (via un arrêté préfectoral) ;
• un huissier de justice pour un constat officiel ;
• un expert technique pour une expertise

Ce contrôle permet d’établir la réalité du risque et de déclencher la procédure.

L’envoi d’une mise en demeure est recommandé lorsque :

• Le logement présente des défauts graves > infiltrations d’eau, humidité importante, chauffage défectueux, panne d’électricité, menaces pour la sécurité des occupants, etc. ;
Les normes de décence ne sont pas respectées > surface minimale, installation électrique ou de gaz dangereuse, absence de ventilation, isolation défaillante ;
• Des travaux urgents sont nécessaires pour éviter une aggravation du problème (nettoyage, désinfection, etc.) ;
• Le logement est insalubre > risque pour la santé (moisissures, présence de plomb ou d’amiante, etc.).

Les réparations locatives (entretien courant, petites réparations) sont à la charge du locataire conformément au décret n° 87-712 du 26 août 1987. En revanche, le propriétaire doit prendre en charge les travaux nécessaires pour maintenir le logement en bon état et assurer sa décence.

Rédiger une mise en demeure impose de respecter différentes étapes : le locataire doit identifier précisément les désordres et les lister ; fournir des preuves (factures, devis, expertises) ; en respectant un formalisme strict précisant délai imparti au propriétaire et textes applicables (art. 1719 s. du Code civil et L. du 6 juillet 1989)..

L’objectif est de contraindre le propriétaire à intervenir dans un délai déterminé, faute de quoi des recours judiciaires pourront être engagés.

Le modèle de lettre de mise en demeure doit impérativement :

• Être envoyé en recommandé avec accusé de réception (AR) ;
• Mentionner les coordonnées complètes ;
• Décrire précisément les réparations demandées ;
• Fixer un délai raisonnable et précis d’intervention (généralement 8 à 15 jours) ;
• Mentionner les fondements juridiques ;
• Rappeler les conséquences en cas de refus ou d’absence d’intervention dans le délai imparti.