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Publié le : 19/11/2020

Les avantages fiscaux du bail meublé : On fait le point

Thèmes :
bail meublé, bail, location, propriétaire, locataire, avantages fiscaux
Par Audrey B. 19/11/2020



L’investissement locatif attire de plus en plus de personnes. Ce type d’investissement peut être avantagé par la fiscalité. C’est le cas de la location meublée qui présente certains avantages fiscaux. En tant que loueur d’un logement meublé, le propriétaire a le statut de « loueur en meublé non professionnel ».
 

Qu’est-ce qu’une location meublée ?
 

La location meublée se distingue de la location vide, notamment par ses caractéristiques. Le bail meublé présente certains avantages pour certains locataires, comme les étudiants par exemple.
 

Les caractéristiques de la location meublée
 

Contrairement à une location vide, le bail meublé doit, comme son nom l’indique, être suffisamment équipé pour permettre au locataire d’y dormir, manger et y vivre (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014).

Le logement meublé doit comporter a minima : 

  • Une literie comportant couette ou couverture.

  • Un rideau ou un volet dans les chambres.

  • Des plaques de cuisson.

  • Un four ou un micro-ondes.

  • Un réfrigérateur avec un compartiment congélateur ou un congélateur.

  • De la vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre leur repas.

  • Ustensiles de cuisine.

  • Table.

  • Chaises.

  • Étagères de rangement.

  • Luminaires.

  • Matériel pour l’entretien du logement.

Si la liste des éléments n’est pas respectée, il est possible en cas de litige que le juge requalifie le bail meublé en bail d’une location vide.
 

LANCER UNE PROCÉDURE
 

Quel bail pour une location meublée ?
 

Le bail meublé se différencie par certaines conditions au bail d’une location vide. En revanche, comme tout bail, le contrat de location peut être signé entre le propriétaire ou par le biais d’un notaire.
 

Les conditions du bail meublé
 

Le bail meublé peut présenter des avantages pour le locataire, car la durée est réduite à un an, contre trois ans pour un bail d’une location vide.

La durée du préavis est également réduite. Le préavis d’un bail meublé est d’un mois, contre trois mois pour une location vide (sauf bien situé dans une zone tendue).
 

Le contrat de location d’un logement meublé
 

Le bail meublé, comme tout contrat de location peut être conclu sous seing privé. Dans ce cas, le bail est signé par le preneur, c’est-à-dire le locataire, et le bailleur, c’est-à-dire le propriétaire.

Le contrat de location d’un logement meublé peut également être signé par un bail notarié. Il s’agit dans ce cas d’un acte authentique rédigé par un notaire et signé par ce dernier, le preneur et le bailleur. Le bail contient généralement une clause sur l’obligation de payer un loyer. Le notaire remet, après signature, une copie exécutoire du bail qui pourra être utilisé en cas de non-paiement du loyer par le locataire.
 

Quelle est la fiscalité d’un bail meublé ?
 

Le bail meublé présente des avantages fiscaux certains. Le bailleur pourra bénéficier de réductions, voire d’exonérations fiscales, mais devra respecter certaines obligations.
 

Les obligations liées à la fiscalité d’une location meublée
 

La location meublée nécessite pour le bailleur de s’inscrire auprès d’un centre de formalités des entreprises. Il s’agit du greffe du tribunal de Commerce dont dépend le logement que vous mettez en location. Cette inscription doit se faire dans les 15 jours après le début de la location. Si le bailleur a plusieurs locations meublées situées dans divers endroits, c’est au greffe du tribunal de commerce du logement qui génère le plus de revenus que l’inscription doit se faire.

Après avoir réalisé cette formalité, le bailleur en plus de faire connaître son activité, obtiendra un numéro de Siret. Il devra également opter pour un régime d’imposition, et devra s’acquitter d’une taxe : la cotisation foncière des entreprises (CFE).
 

Le statut de LMNP
 

En s’inscrivant auprès du greffe du Tribunal de commerce, le bailleur obtient le statut de loueur en meublé non professionnel. Ce statut est à différencier de celui de loueur meublé professionnel.
 

Différence LMNP et LMP
 

Un loueur en meublé est professionnel lorsqu’il remplit deux conditions : 

  • Les recettes de l’ensemble des locations et de tous les membres du foyer n’excèdent pas 23 000 € sur une année civile.

  • Les recettes des locations excèdent les ressources du foyer fiscal pour l’imposition sur le revenu dans la catégorie des salaires, bénéfices industriels et commerciaux (autre que ceux de la location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Si une seule de ces conditions n’est pas remplie, le bailleur est un loueur en meublé non professionnel.
 

Avantages fiscaux de la LMNP
 

Les revenus issus d’une location meublée sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le loueur devra choisir entre deux régimes d’imposition : 

  • Le régime micro-BIC : il s’applique si vos recettes ne dépassent pas 70 000 €. Vous pouvez bénéficier d’un abattement de 50 %, c’est-à-dire que seulement 50 % des recettes sont imposables. Dans le cadre du régime micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire vos charges et réaliser un déficit.

  • Le régime réel : il concerne les bailleurs dont les recettes dépassent les 70 000 €, ou ceux qui en font la demande. Dans ce régime, il est possible de déduire l’ensemble des charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de syndic et de gestion, etc.), mais aussi les amortissements (c’est la possibilité de déduire une partie du prix du logement des loyers que vous déclarez). Cependant, dans le cadre d’une location meublée, les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.
     

Les cas d’exonération des locations meublées
 

Les recettes issues d’une location meublée qui se situe dans une partie de leur habitation principale sont exonérées dans deux cas : 

  • Les pièces meublées ne constituent pas la résidence principale du locataire : le produit de la location ne doit pas excéder 760 € HT.

  • Les pièces meublées constituent la résidence principale du locataire : l’exonération se fait à trois conditions. Les pièces en location doivent faire partie de votre résidence principale. Elles doivent constituer la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire s’il est saisonnier. Enfin, le prix de la location doit demeurer dans la limite du raisonnable (ce montant s’apprécie hors charges par an et par m²).
     

Différence de fiscalité entre un bail meublé et une location vide
 

Le régime fiscal d’un bail meublé et d’une location vide n’est pas du tout le même. Les revenus d’une location vide sont considérés comme des revenus fonciers. À l’inverse, les revenus d’un bail meublé sont considérés comme des revenus industriels et commerciaux. 

L’autre différence tient au déficit foncier (dispositif qui permet de déduire la différence de son revenu global quand son bien lui coûte plus cher que ce qu’il ne lui rapporte) qui n’est pas possible pour le bail meublé, mais l’est pour la location vide.

Vos questions | nos réponses

Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard pour les baux meublés ?

Il s’agit d’une option du loueur meublé non professionnel. C’est un investissement meublé dans une résidence étudiante, une résidence de service, ou des établissements sociaux ou sociaux médicaux pour personnes âgées ou handicapées. Dans ce cadre, la réduction d’impôt correspond à 11 % du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 € pendant 9 ans, de récupérer la TVA. Si la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt, le solde de la réduction d’impôt peut être reporté pendant 6 ans.

Comment sont déclarées les recettes d’un bail meublé ?

Il s’agit de revenus industriels et commerciaux. C’est pour cette raison, que le bailleur a l’obligation de s’inscrire au greffe du tribunal de Commerce du lieu où se situe le bien qu’il loue. Le propriétaire bailleur bénéficiera du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Le propriétaire à certaines conditions peut basculer sur un statut de loueur meublé professionnel (LMP).

Quels sont les avantages fiscaux d’un bail meublé ?

Si les recettes ne dépassent pas 70 000 €, le bailleur bénéficie d’un abattement de 50 %. Cependant, les charges ne peuvent pas être déduites pour créer un déficit. Il s’agit du régime micro-bic. Si les recettes dépassent 70 000 €, il est possible de déduire l’ensemble des charges et des amortissements. Cependant, les amortissements ne peuvent pas générer de déficit. Il s’agit du régime réel.