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Immobilier / Litiges locatifs Publié le : 20/11/2018

Bail verbal et procédure d'expulsion : L'obligation de fournir un titre de propriété

20/11/2018

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Quelle est la procédure d'expulsion en cas de bail verbal ?


Si le bail verbal n'a pas été inscrit à proprement parler dans la Loi du 6 juillet 1989, la jurisprudence lui a donné une certaine valeur. Que faire cependant lorsque le locataire ne respecte pas les agréments traditionnels du bail et qu'une procédure d'expulsion doit être envisagée ?
 

L'essentiel.


➜ Ce que dit la loi : la Loi du 6 juillet 1989 impose un bail écrit, la jurisprudence considère néanmoins le bail verbal valable. Ce bail ne permet pas de mettre en oeuvre la clause résolutoire, nécessairement stipulée par écrit (Cour de cassation, 23 septembre 2014). Pour résilier le contrat et demander une expulsion, le bailleur devra s'adresser au juge. 

➜ Délai pour agir : 3 ans

➜ Procédure simplifiée : Litige.fr permet de réaliser l'ensemble des démarches en ligne afin d'arriver à la résolution du litige, depuis l'envoi d'une Mise en Demeure au locataire jusqu'à la saisine du Tribunal compétent en passant par la signification d'un commandement de payer et d'un commandement de quitter les lieux par voie d'huissier de justice. 


ENGAGER UNE PROCÉDURE D'EXPULSION
 

I  CADRE & PRINCIPES  I

La procédure d'expulsion à respecter en cas de bail verbal

La valeur juridique du bail verbal


À défaut d'un bail écrit, le bail verbal constitue un véritable contrat de location. Il implique du locataire le versement mensuel du loyer et des charges attenantes.

La preuve du bail revient au locataire. Il devra attester que le bail a eu un début d'exécution. Pour se faire, il pourra délivrer des quittances de loyer, des preuves de paiement, des contrats conclus à son nom (électricité, eau, téléphone...). Une fois la preuve rapportée, il bénéficiera des dispositions prévues par la Loi de 1989. Ainsi, comme pour le bail écrit, certaines règles devront être respectées : 

- Obligation de souscrire une assurance habitation
- Bail d'une durée de 3 à 6 ans 
- Préavis de 6 mois en cas de congé donné par le propriétaire

Le propriétaire peut néanmoins exiger à tout moment d'établir un contrat de bail écrit (dernier alinéa de l'article 3 de la Loi du 6 juillet 1989).
 

Les risques du bail verbal


Le bail verbal suppose un certain nombre de risques pour le propriétaire : 

- Absence de révision du loyer : le loyer ne peut être modifié qu'en présence d'une clause de révision
- Impossibilité de faire jouer une clause résolutoire en cas de loyer impayé, défaut d'assurance ou non versement du dépôt de garantie (caution). Il devra s'orienter vers le juge pour obtenir la résiliation du bail

Comme pour le locataire : 

- Le logement est présumé être en bon état lors de l'entrée dans les lieux
- Le propriétaire peut donner congé au terme du bail, à condition que le propriétaire prévienne le locataire 6 mois à l'avance pour les motifs suivants : reprise pour y habiter ou vendre son logement, ou pour tout autre motif légitime et sérieux soumis à l'appréciation du juge
 

La procédure en cas d'expulsion


Dans l'hypothèse où un locataire soumis à un bail écrit ne versait plus le loyer plus de deux mois, le propriétaire pourrait lui adresser un commandement de payer par Huissier de justice en visant la clause résolutoire prévue au contrat mentionnant la résiliation du bail en cas de non paiement de la dette locative.

Dans l'hypothèse d'un bail verbal, le propriétaire ne peut viser la clause résolutoire en raison du défaut de contrat de bail écrit. Pour faire reconnaître l'existence de violations des obligations du locataire, le bailleur devra s'adresser directement au juge du Tribunal compétent pour obtenir le recouvrement de la dette et exiger l'expulsion du locataire. Le propriétaire pourra dès lors justifier d'un titre de propriété pour revendiquer son droit de récupérer le logement.
 

I  PROCÉDURE  I

Expulser le locataire d'un bail verbal

1° Envoyer un Commandement de payer au locataire


Litige.fr permet dans un premier temps de faire signifier par voie d'huissier un commandement de payer au locataire et son garant. Par cet acte juridique, ces derniers ont alors deux mois pour régler la dette, voire un mois s'il s'agit d'un bien meublé. 

Parallèlement, le Commandement de payer doit être notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).


ENVOYER UNE MISE EN DEMEURE


2° Engager la procédure d'expulsion du locataire


En l'absence de réponse satisfaisante, le bailleur peut assigner le locataire devant le Tribunal d'instance pour demander l'expulsion, sachant qu'il ne peut y avoir d'expulsion pendant la trêve hivernale, soit du 1er novembre au 31 mars inclus.

Litige.fr permet la saisine du juge compétent, en ligne et sans frais d'avocat et l'obtention d'une date d'audience dans les meilleurs délais. À l'issue du jugement, Litige.fr permet également la remise d'un commandement de quitter les lieux par voie d'huissier.


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En l'absence de réponse satisfaisante dans un délai de 8 jours, le service vous proposera alors d'engager les poursuites judiciaires adaptées.

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