Peut-on expulser un locataire sans bail écrit ?
Vous décidez de louer votre logement et trouvez un locataire. Vous vous mettez d'accord sur le loyer, sur la nécessité d'une assurance logement, sur le respect du soin et de l'entretien de l'habitation louée... Vous pouvez récapituler les conditions dans un écrit que le locataire et vous signez, dans un contrat de bail classique mais l'accord peut être issu d'une simple discussion. On parle alors de bail locatif verbal.
DÉFINITION : un bail verbal est un accord oral entre le bailleur et le locataire, par lequel le bailleur accepte de louer son logement au locataire, qui accepte à son tour les conditions formulées par le propriétaire. La parole donnée a la valeur d'un contrat, au même titre qu'un contrat écrit, et engage le propriétaire et le locataire.
Dans le cas où un litige émerge autour de loyers impayés, de dégradations ou d'un défaut d'assurance poussant le bailleur à souhaiter l'éviction locative, l'absence d'écrit n'efface pas la possibilité de recours contre le locataire.
L’essentiel.
➜ Ce que dit la loi : Le bail verbal est valable et impose des obligations au locataire et au bailleur qui y consentent. Il ne permet cependant pas de mettre en œuvre la clause résolutoire, qui doit nécessairement être stipulée par écrit. Le bailleur devra s'adresser directement au Juge pour résilier le bail locatif et demander l'expulsion locative.
➜ Délai pour agir : 3 ans (loi ALUR du 24 mars 2014)
➜ Procédure simplifiée par Internet : Litige.fr permet la réalisation de l'ensemble des démarches en ligne afin d'arriver à la résolution du litige, depuis l'envoi d'une Mise en Demeure jusqu'à la saisine du Tribunal compétent en passant par la signification d'un Commandement de payer et d'un Commandement de quitter les lieux par voie d'Huissier.
LANCER une procédure d'expulsion
CADRE & PRINCIPES
Le contrat de bail verbal est valable et lie les parties
La validité du bail verbal
Le principe énoncé par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs est que le contrat de bail doit être établi par écrit (article 3).
Cependant, la jurisprudence a pu reconnaître que l'absence d'écrit n'induit pas automatiquement l'absence de contrat : un bail verbal est donc valable, et il peut être prouvé par tout moyen : correspondances échangées entre le bailleur et le locataire ou encore les relevés de versement des montants correspondant aux loyers convenus.
La nature orale de l'engagement implique cependant quelques restrictions et inconvénients, principalement liés à la preuve des engagements respectifs du locataire et bailleur. Il est à noter que pour remédier à cette difficulté, chaque partie peut demander à ce qu'un contrat écrit soit établi à tout moment.
Dès lors, le contrat de bail, qu'il soit verbal ou écrit, lie les parties qui doivent respecter leurs obligations respectives (article 1103 du Code civil) et sont soumises aux exigences légales : le locataire doit payer son loyer aux échéances convenues, fournir une assurance d'habitation, maintenir le logement en bon état...
L'absence de clause résolutoire
Face au non respect des obligations du locataire, le bailleur est en droit de demander la résiliation du contrat de bail, verbal ou écrit.
Pour ce faire, il serait tenté de faire jouer une clause résolutoire, qui permet de mettre automatiquement fin au contrat lorsqu'une partie méconnaît son obligation.
Cependant, dans le cas spécifique du contrat verbal, la Cour de cassation a pu reconnaître dans un arrêt du 23 septembre 2014 que pour être applicable, cette clause doit être écrite.
Ainsi, pour faire reconnaître l'existence du contrat verbal, les violations de ses obligations par le locataire et demander le versement des loyers impayés et/ou l'expulsion du locataire, le bailleur s'adressera directement au Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal judiciaire.
PROCÉDURE
Comment expulser un locataire sans bail qui ne paie pas son loyer ?
1 - Envoyer un Commandement de payer au locataire
Litige.fr permet dans un premier temps de faire signifier par voie d'huissier un Commandement de payer au locataire et son garant. Par cet acte juridique, ces derniers ont alors 2 mois pour régler la dette locative.
Parallèlement, le Commandement de payer doit être notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
2 - Engager la procédure d'expulsion du locataire
En l'absence de réponse satisfaisante, le bailleur peut assigner le locataire devant le Tribunal judiciaire pour demander l'expulsion.
Litige.fr permet la saisine du JCP, en ligne et sans frais d'avocat et l'obtention d'une date d'audience dans les meilleurs délais. À l'issue du jugement, Litige.fr permet également la remise d'un Commandement de quitter les lieux par voie d'huissier.
Lancer une procédure d'expulsion
À NOTER : il ne peut y avoir d'expulsion durant la trêve hivernale, comprise entre le 1er novembre et le 31 mars (art. L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution).