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Immobilier / Litiges locatifs Publié le : 30/03/2017

Retenue sur dépôt de garantie : Le propriétaire peut-il conserver la caution ?

30/03/2017

Tags : dépôt de garantie, retenue, retenue abusive, retenue sur le dépôt de garantie, retenue sur caution, contestation retenue dépôt garantie, caution, restitution du dépôt de garantie, locataire, propriétaire, bailleur, dégradation, location, logement

 

Retenue sur dépôt de garantie : quelles conditions, quels recours ?

Vous avez versé un dépôt de garantie au début de la location de votre logement. Sous quelles conditions le propriétaire peut-il retenir une somme d’argent sur ce dépôt ? Quels sont vos recours en cas de contestation ?

 

L’essentiel.

 

 Ce que dit la loi : Le propriétaire est tenu de restituer l’intégralité du dépôt de garantie ou, à défaut, de justifier des sommes retenues (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Délai pour agir : Trois ans (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Procédure simplifiée par Internet : En cas de contestation sur la somme retenue, Litige.fr vous permet d’engager une procédure contre le bailleur, directement par Internet.

 

Envoyer gratuitement une mise en cause

 

 

|  CADRE & PRINCIPES  |

 

Le dépôt de garantie 

 

Le plus souvent, le propriétaire exige qu’un dépôt de garantie soit versé par le locataire au début du contrat, et conserve la somme jusqu’à la fin de la location. Ce dépôt garantit l’exécution des obligations du locataire et sert à couvrir ses éventuels manquements, tels que les dégâts ou les loyers impayés. Son montant doit être précisé sur le contrat de location (article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et ne peut être supérieur à un mois de loyer pour une location vide (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ou deux mois pour une location meublée. 

 

Conditions de restitution du dépôt de garantie

 

L’obligation de restitution du dépôt de garantie

 

Le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire. Il dispose pour ce faire d’un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et de deux mois s’il existe des différences (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). A ces fins, le locataire doit indiquer sa nouvelle adresse au bailleur. 

A défaut de restitution dans le délai légal, le montant devant être restitué est majoré de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard.  

 

Sous quelles conditions le propriétaire peut-il exercer une retenue sur le dépôt de garantie ?

 

Le propriétaire est tenu de justifier de toute retenue sur le dépôt de garantie.

Pour un logement individuel, le propriétaire peut déduire du dépôt toutes les sommes que le locataire lui doit à l’issue du contrat (loyers ou charges impayés, travaux, dégradations…). Il doit alors justifier le montant retenu par tout document pertinent  (devis ou factures, lettres de réclamation de loyers ou charges impayés, états des lieux d’entrée ou de sortie, photographies, constats d’huissier…)

Pour un logement situé dans un immeuble en copropriété, le propriétaire doit effectuer un arrêté de compte provisoire et peut constituer une provision sur le dépôt de garantie. Avant l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, la provision ne peut être supérieure à 20% du montant du dépôt, et peut être justifiée par tout document. Le bailleur dispose d’un délai maximum d’un mois après l’approbation des comptes de l’immeuble pour régulariser la retenue et restituer le solde au locataire. Toutefois, le bailleur et le locataire peuvent se mettre d’accord amiablement pour solder les comptes directement à la fin du contrat.

Ainsi, aucune retenue n’est possible sans état des lieux signé par le propriétaire ou par son mandataire, et sans justificatif des montants retenus. Le propriétaire ne peut donc pas retenir de somme forfaitaire. En cas de contestation sur le montant retenu, le juge n’est pas tenu par un devis qu’il estime excessif (CA Rouen, 18 juill. 2002, n° 01/00887).

Toutefois, le propriétaire n’est pas tenu de fournir les justificatifs (devis, factures, etc.) dans le délai de restitution du dépôt. Ainsi, le juge ne peut pas refuser une retenue au motif que le propriétaire n’avait pas fait parvenir les justificatifs dans ce délai (Cass. Civ. 3e, 8 déc. 2009, n° 08-20.340). Le propriétaire doit néanmoins observer un délai raisonnable. 

 

Comment éviter ou minimiser une retenue sur le dépôt de garantie ?

 

Tout d’abord, l’usure normale des lieux ne peut être imputée au locataire. En effet, l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre en charge l’entretient courant du logement et des équipements figurant au contrat, ainsi que les réparations locatives, sauf si elles sont dues à la vétusté du logement. 

La vétusté est définie au décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l’état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».

Ainsi, la décoloration d’un papier peint ou d’un mur par le soleil, les traces laissées par des équipements électroménagers, etc., ne peuvent pas donner lieu à une retenue. 

Par ailleurs, le locataire doit faire attention aux termes employés sur l’état des lieux de sortie : par exemple, l’expression « peinture défraîchie » signale une usure normale des lieux tandis que l’expression « murs à repeindre » suggère que le locataire a dégradé la peinture. Pour sécuriser au maximum sa situation, le locataire peut ajouter des remarques en marge de l’état des lieux : ces réserves pourront être prises en compte par le juge en cas de litige.

Enfin, le locataire peut proposer de réaliser lui-même d’éventuels travaux de remise en état ou de les prendre en charge. 

 

 

|  PROCÉDURE  |

 

Contester une retenue abusive sur le dépôt de garantie

 

1° Tenter une conciliation amiable avec le bailleur

 

En cas de non-restitution du dépôt de garantie ou de contestation sur le montant retenu, Litige.fr vous permet d'envoyer au propriétaire une lettre de Mise en Cause gratuitement, par Internet, lui réclamant la restitution complète ou partielle du dépôt de garantie sous huit jours. 

 

Envoyer gratuitement une mise en cause

 

 

2° Engager une procédure contre le bailleur

 

Si le propriétaire ne répond pas à vos demandes dans un délai de huit jours, Litige.fr vous permet de lui envoyer une Mise en Demeure pour exiger la restitution du dépôt de garantie. Une Mise en Demeure est une lettre juridiquement motivée, exposant vos demandes, et accompagnée d’un dépôt au greffe du tribunal compétent. A défaut de réponse satisfaisante du propriétaire, Litige.fr permet d'effectuer l'ensemble des démarches de la procédure contentieuse en ligne, de la saisine du tribunal compétent à la convocation de votre adversaire devant le juge. 

 

Engager une procédure

 

Bien souvent un coup de pression juridique suffit à résoudre un litige.

La Mise en Cause est un courrier envoyé gratuitement à votre adversaire en vue d'obtenir un règlement amiable de votre litige.

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En l'absence de réponse satisfaisante dans un délai de 8 jours, le service vous proposera alors d'engager les poursuites judiciaires adaptées.

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