La location sans bail : risques et conséquences
Vous êtes locataire ou propriétaire mais vous n'avez jamais conclu par écrit à un contrat de location ? Si cette situation présente certains risques, la location sans bail s'est vue accordée une reconnaissance réduite par la jurisprudence. Dès lors, quels sont les risques et conséquences d'une location sans bail ?
L'essentiel.
➜ Ce que dit la loi : le bail écrit est le seul bail valable selon la Loi du 6 juillet 1989 qui impose un bail écrit. Néanmoins, la jurisprudence considère le bail verbal valable.
➜ Délai pour agir : 2 mois en cas de loyers impayés.
➜ Procédure simplifiée : Litige.fr permet au locataire ou au propriétaire (procédure légale d'expulsion locative) de réaliser l'ensemble des démarches en ligne contre son adversaire, afin de parvenir à la résolution du litige.
I CADRE & PRINCIPES I
La location sans contrat locatif : est-ce possible ?
Quelle est la valeur juridique d'une location sans bail pour le locataire ?
La loi apporte une valeur juridique à tout bail de location écrit. Cependant, en l'absence de bail écrit, la jurisprudence accorde tout de même une valeur au bail verbal s'il implique que le locataire verse mensuellement un loyer et les charges attenantes.
Le locataire devra prouver qu'il existe bien un bail tacite devant le Juge par le biais de quittances de loyer, preuves de paiement, contrats conclus auprès de sociétés (électricité, eau...).
S'il démontre qu'il est bien locataire, ce dernier pourra bénéficier du dispositif légal de la Loi de 1989.
Les risques de la location sans bail pour le propriétaire
Si aucun bail n'a été conclu avec le locataire, un certain nombre de risques peuvent se manifester à l'égard du propriétaire :
- Révision du loyer : le loyer ne peut être modifié qu'en présence d'une clause de révision, ce qui doit nécessaire apparaître par écrit. Réviser le montant du loyer ne sera donc pas possible ;
- Loyers impayés, défaut d'assurance ou non versement du dépôt de garantie : impossibilité de faire jouer la clause résolutoire. Le propriétaire devra s'adresser au Juge pour obtenir le recouvrement de la dette locative et la résolution du bail locatif. Il pourra également demander l'expulsion locative auprès du Magistrat et dès lors revendiquer son droit à récupérer le logement.
À tout moment, le propriétaire peut exiger d'établir un contrat de bail écrit.
Les risques de la location sans bail pour le locataire
Comme pour le propriétaire, une location sans bail peut engendrer certains risques pour le locataire :
- Le logement est présumé être en bon état lors de l'entrée dans les lieux. Ainsi, la charge de prouver que le bien était détérioré dès l'entrée dans les lieux revient au locataire ;
- Le propriétaire peut donner congé au terme du bail, à condition que le propriétaire prévienne le locataire 6 mois à l'avance pour les motifs suivants : reprise pour y habiter ou vendre son logement, ou pour tout autre motif légitime et sérieux soumis à l'appréciation du JCP.
RÉGLER MON LITIGE AVEC MON PROPRIÉTAIRE
I PROCÉDURE I
Expulser le locataire d'un bail verbal
Résoudre le litige à l'amiable entre le propriétaire et le locataire - 1
Dans un premier temps, Litige.fr permet au propriétaire d'envoyer une lettre de Mise en demeure à son locataire pour obtenir une résolution amiable du litige. Cette lettre motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal constitue un avertissement et est un préalable obligatoire à une procédure judiciaire d'exclusion locative.
Engager une procédure judiciaire - 2
En cas de loyers impayés, le propriétaire peut adresser par voie d'huissier un Commandement de payer au locataire et son garant. Par cet acte juridique, le locataire dispose alors de 2 mois pour régler la dette, 1 mois s'il s'agit d'un bien meublé. Parallèlement, le Commandement de payer doit être notifié à la CCAPEX.
Si le Commandement de payer reste sans effet, Litige.fr permet au demandeur de saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) compétent et de convoquer l'adversaire au Tribunal.
Dans l'hypothèse d'un recours pour expulser le locataire, le bailleur peut assigner le locataire devant le Tribunal judiciaire, sachant qu'il ne peut y avoir d'expulsion pendant la trêve hivernale, soit du 1er novembre au 31 mars inclus. Litige.fr permet la saisine du Juge compétent. À l'issue du jugement, Litige.fr permet également la remise d'un commandement de quitter les lieux par voie d'huissier.