DPE des petites surfaces : quelles conséquences du nouveau mode de calcul ?

DPE des petites surfaces :
Par Kahina KHADRAOUI Lu 349 fois Mise à jour le : 20/02/2024 Publié le : 20/02/2024


Le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 a modifié le diagnostic de performance énergétique (DPE) conduisant à faire classer les petites surfaces parmi les logements dits « passoires énergétiques » ou notés F ou G. Or, ce classement aboutit à interdire les locations de ces habitations de petites surfaces

Pour pallier ce problème, le ministre de la Transition écologique a annoncé qu’un nouveau calcul du DPE devrait intervenir. Bonne nouvelle pour les petites surfaces ?

Qu’est-ce que le DPE ?

Le DPE correspond au diagnostic de performance énergétique (art. L. 126-2 du Code de la construction et de l’habitation)

C’est un document qui comporte la consommation énergétique. Il permet d’évaluer le seuil au-delà duquel un logement n’a plus un caractère décent. Or, la « décence » du logement est un critère de location (art. 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Quel DPE pour louer en 2024 ?

Pour pouvoir louer en 2024, le DPE d’un logement ne doit pas atteindre 450 kWh/m² par mètre carré et par an (art. 1er du décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 créant l’article 3 bis du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002).

S’il dépasse ce seuil, il n’est plus énergétiquement décent.

Ce décret a pour conséquence d’interdire à la location les « passoires thermiques » ou « passoires énergétiques », c’est-à-dire, ceux qui excèdent 450 kWh/m².

Un calendrier d’interdiction à la location de certains logements énergivores a été mis en place selon le classement des classes énergétiques (art. L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation) : 

  • Logements dont la consommation énergétique excède 450 kWh/m²/an  ➡️ PASSOIRE THERMIQUE ➡️  à compter du 1er janvier 2023 ;
  • Logements dont la consommation comment à partir de 421 kWh/m²/an et n’excède pas 450 ➡️ CLASSE G ➡️ à compter du 1er janvier 2025 ;
  • Logements dont la consommation est comprise entre 331 à 420 kWh/m²/an ➡️ CLASSE F ➡️ à compter du 1er janvier 2028 
  • Logements dont la consommation est comprise entre 251 à 330 kWh/m²/an ➡️ CLASSE E ➡️ à compter du 1er janvier 2034.

Or, beaucoup de logements à petites surfaces*, en particulier à Paris, sont tombent dans les classes F et G. Pour remédier à cette situation, le ministre de la Transition écologique, M. Christophe Béchu, a annoncé qu’un nouveau mode de calcul serait mis en place.

*Logements de moins de 30 m².

Quelle surface est prise en compte pour un DPE ?

Pour le calcul du DPE la surface prise en compte est la surface habitable dite « SHAB ». L’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation* précise qu’il s’agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. 

💡 Il ne faut pas confondre la surface avec le volume habitable qui fait référence au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

⚠️ N’est pas prise en compte la superficie des combles non aménagés, des caves, des sous-sols, des remises, des garages, etc.

💡 *Vous pouviez anciennement trouver l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, qui a été abrogé et remplacé par la nouvelle numérotation.

Quel changement pour le DPE des petites surfaces louées ?

Afin d’éviter de priver les propriétaires de logements à petites surfaces d’une possibilité de les mettre en location, le ministre de la Transition écologique a annoncé une simplification du calcul.

Pourquoi les petites surfaces étaient-elles défavorisées avec le calcul DPE ?

Auparavant, il n’y avait aucune distinction réalisée selon la taille du logement. De ce fait, les besoins énergétiques, notamment en termes d’eau chaude, se trouvaient être les mêmes pour une chambre de bonne à Paris ou encore un 30m² que pour un 80 m². 

Une fausse réalité qui devrait donc être corrigée par le nouveau mode de calcul.

Le nouveau mode de calcul du DPE

Le mode de calcul du DPE sera simplifié pour favoriser les petites surfaces. Désormais, la consommation énergétique sera calculée en fonction de la superficie du logement

💡Un simulateur de calcul devrait être mis en place. Si la note change, le propriétaire du bien pourra demander une attestation.

Un bon moyen de faire face à la pénurie locative.

Quelles conséquences pour les propriétaires de petites surfaces ?

Les propriétaires profiteront de ce nouveau mode de calcul s’il aboutit à revaloriser la classe énergétique de leurs logements. Ils pourront donc les louer sans avoir à réaliser des travaux de rénovation pour revaloriser la note de consommation énergétique.

Ce nouveau mode de calcul permettra de mieux tenir compte des réalités, notamment de consommation d’eau chaude, et de faire passer les petites surfaces d’une classe inférieure à une classe supérieure, leur évitant d’être interdits à la location.

La conséquence majeure sera donc de faire sortir ces petites surfaces des classes F et G.

Comment améliorer le DPE des petites surfaces ?

Pour les petites surfaces qui resteraient classées « passoires énergétiques », F ou G en dépit du nouveau mode de calcul, il est possible d’améliorer le DPE en réalisant des travaux de rénovation.

Si à l’issue des travaux le bien atteint une classe énergétique qui répond aux critères de décence, il pourra être mis en location.

💡L’exécutif a annoncé d’autres évolutions en lien avec le DPE : les copropriétés dégradées seront peut-être exonérées de l’interdiction de louer pendant deux ans afin de réaliser des travaux en prenant le temps nécessaire. Quant aux logements F et G qui nécessitent des travaux de rénovation, mais dont les locataires refusent d’être déménagés, les propriétaires profiteront d’une échéance supplémentaire, jusqu’à la date de renouvellement du bail, pour lancer la rénovation.


Vos questions | nos réponses

Quand le DPE n’est pas obligatoire ?

Le DPE est obligatoire lors d’une vente ou d’une mise en location d’un logement (art. L. 126-28 et suivants du CCH), sauf pour ceux visés l’article R. 126-15 du CCH.

Quelles sont les locations non soumises au DPE ?

Toutes les locations sont en principe soumises au DPE sauf celles visées par l’article R. 126-15 du Code de la construction et de l’habitation, comme les lieux de culte, les monuments historiques, les constructions provisoires, ou encore les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux à usage d’habitation dans lesquels le système de chauffage est peu énergivore par rapport à l’activité.

Article de Kahina KHADRAOUI
Juriste
Rédactrice de contenus juridiques, diplômée d'un Master 2 universitaire en Droit de l'entreprise.