Bail d'habitation : Quelles sont les mentions interdites ?

La location d’un logement se solde par la signature d’un contrat de bail d’habitation dont le contenu est limité par les mentions interdites. En effet, pour être valide et opposable, ce contrat doit respecter un certain formalisme et ne pas contenir de clauses abusives. La loi du 6 juillet 1989, complétée au gré des réformes (parmi lesquelles figurent la loi ALUR et la loi ELAN), protège le locataire contre les pratiques abusives du bailleur.

Quels sont les pièges à éviter ? Quelles sont les clauses expressément interdites sous peine de nullité ? L’article fait le point.

Que doit comporter un bail d’habitation ?

Le bail d’habitation, qui se définit comme le contrat formalisant la mise à disposition de la jouissance d’un bien par un propriétaire au profit d’un locataire, impose la réunion de mentions obligatoires et interdit l’intégration de certaines clauses.

Quelles sont les informations obligatoires dans un bail d’habitation ?

Pour être conforme, le bail d’habitation doit intégrer toutes les mentions obligatoires prévues par la loi ALUR et le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

Il s’agit notamment de :

• L’identité complète des parties ;
• L’adresse précise du logement loué ;
• La surface habitable conforme à la loi Boutin ;
• Le montant du loyer et ses modalités de révision ;
• Le montant du dépôt de garantie (limité à 1 mois pour un logement vide, 2 mois pour un meublé) ;
• La date de prise d’effet et la durée du bail ;
• La notice d’information pour le locataire (obligatoire depuis le décret du 29 mai 2015) ;
• L’état des lieux d’entrée ;
• Les diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, ERP, etc.).

Que dit la loi sur les mentions interdites dans un bail d’habitation ?

Le législateur est particulièrement vigilant sur les déséquilibres contractuels dans les rapports locatifs. Ainsi, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les clauses réputées non écrites, c’est-à-dire sans effet juridique, même si elles figurent dans le contrat signé.

Sont interdites les clauses de :

• Visites abusives > obliger le locataire à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour ouvrable ;
• Assurance imposée > imposer au locataire de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur* ;

*Le locataire doit rester libre de choisir son assureur.

• Mode de paiement imposé > imposer le prélèvement automatique ou la signature anticipée de traites ou billets à ordre pour le paiement du loyer ;
• Prélèvement sur salaire > autoriser le bailleur à prélever directement les loyers sur le salaire du locataire ;
• Responsabilité collective > rendre les locataires collectivement responsables des dégradations des parties communes ;
• Remboursements unilatéraux > faire accepter par avance des remboursements sur des estimations faites unilatéralement par le bailleur pour des réparations locatives ;
• Résiliation abusive > prévoir la résiliation automatique du bail pour des motifs autres que ceux légalement prévus (loyer impayé, absence d’assurance, troubles de voisinage, etc.), sans respecter les procédures légales ;
• Réduction de prestations sans compensation > permettre au bailleur de diminuer ou supprimer des prestations prévues sans compensation équivalente ;
• Pénalités contractuelles > autoriser le bailleur à percevoir des amendes ou pénalités en cas d’infractions aux clauses du bail ou au règlement intérieur (clauses pénales) ;
• Interdiction d’activités > interdire au locataire toute activité politique, syndicale, associative ou religieuse ;
• Facturation abusive de l’état des lieux > facturer l’état des lieux de sortie si celui-ci n’est pas établi par un commissaire de justice, en dehors des cas prévus par la loi ;
• Renouvellement tacite réduit > prévoir une reconduction tacite du bail pour une durée inférieure à celle prévue légalement ;
• Exonération de responsabilité du bailleur > interdire au locataire d’engager la responsabilité du bailleur ou exonérer ce dernier de toute responsabilité ;
• Interdiction d’héberger > interdire au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
• Sommes supplémentaires à l’entrée > imposer des paiements à l’entrée dans les lieux au-delà du dépôt de garantie et du premier loyer prévus par la loi ;
• Frais de relance et quittance > faire supporter au locataire des frais de relance, de quittance ou de procédure, en plus des sommes légalement prévues ;
• Responsabilité automatique des dégradations > prévoir que le locataire est systématiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
• Privation d’indemnité pour travaux longs > interdire au locataire de demander une indemnité si les travaux réalisés par le bailleur durent plus de 21 jours ;
• Résiliation par simple référé > permettre la résiliation du bail par une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel ;
• Location d’équipements imposée > imposer au locataire, en plus du loyer, de souscrire un contrat de location d’équipements.

La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 a étendu ces interdictions à la location meublée (le nouvel article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie notamment à son article 4).

💡Pour un contrat de location meublée saisonnière, le locataire peut également faire réputer non écrites certaines clauses qui créent un déséquilibre significatif, sur le fondement du droit de la consommation voire du droit commun de l’article 1171 du Code civil (TJ Bonneville, 18 septembre 2024, n° 22/00781).

Quels exemples de clauses abusives doivent également être évités au bail ?

Bien qu’elles ne soient pas toujours interdites expressément par la loi, certaines clauses peuvent être considérées comme abusives au regard de l’article 1171 du Code civil relatif aux contrats d’adhésion*.

*Le contrat d’adhésion est celui dans lequel figure un ensemble de clauses déterminées à l’avance par l’une des parties et non négociables (art. 1110 du Code civil).

Voici des exemples de clauses à proscrire :

• Clause imposant des travaux d’entretien importants au locataire (toiture, ravalement de façade) ;

• Clause imposant des frais d’entretien des équipements communs hors charges récupérables ;

• Clause prévoyant la résiliation automatique du bail pour un simple retard de paiement ;

• Clause interdisant la garde d’animaux sans justification.

Quelles sont les sanctions en cas de clauses interdites ?

Lorsqu’une clause abusive est insérée au bail d’habitation, elle est déclarée non écrite. Cela signifie qu’elle est inopposable au locataire. Le bailleur ne peut donc pas l’invoquer en cas de litige. Autrement dit, le contrat est maintenu*, seule la clause est neutralisée.

*Néanmoins, le bail peut évidemment être annulé si le consentement a été vicié, par exemple (art. 1128 du Code civil).

💡Si la clause crée un préjudice au locataire, il peut également engager la responsabilité extracontractuelle du bailleur et obtenir des dommages et intérêts (art. 1240 du Code civil).

➡️ Ainsi, par exemple, si un bailleur insère une clause prévoyant l’interdiction stricte de fumer dans l’appartement. Si cette clause porte atteinte à la liberté de jouissance du locataire sans motif de sécurité particulier (logement classé ERP, par exemple), elle peut être contestée et réputée non écrite.

Comment sécuriser son contrat de bail et éviter les litiges ?

Pour sécuriser son contrat de bail et éviter les litiges, il est vivement conseillé de :

• Utiliser un modèle de contrat conforme aux dernières législations (loi ALUR, loi ELAN) ;

Il s’agit de faire bien attention à la rédaction du bail.

• Faire relire le bail par un professionnel du droit (avocat ou juriste spécialisé) ;

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• Privilégier la transparence dans les relations locatives, notamment par la remise d’une notice d’information, et un état des lieux précis et détaillé ;
• Respecter les normes de décence du logement. Un logement non conforme (humidité excessive, surface insuffisante, absence de chauffage…) peut rendre la location illégale.

Article de Kahina KHADRAOUI

Juriste

Rédactrice de contenus juridiques, diplômée d'un Master 2 universitaire en Droit de l'entreprise.