Le contrat de bail d’habitation encadre la location d’un logement entre un bailleur (propriétaire) et un preneur (locataire). Pour être juridiquement valable, il doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires, prévues par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ces mentions sont essentielles à la validité du contrat et à la protection des deux parties. En cas d’oubli ou d’erreur, des recours sont possibles.
Qu’est-ce qu’un bail d’habitation ?
Le bail d’habitation est un contrat qui comprend les droits et obligations des différentes parties (propriétaire et locataire).
Le bail d’habitation : définition
Le bail d’habitation est un acte juridique encadré, qui engage le bailleur comme le locataire. Sa rédaction doit être rigoureuse, respectueuse de la loi, et adaptée au bien loué. Les mentions obligatoires sont nombreuses et leur absence peut compromettre la validité du contrat de location*.
*Les conditions de validité imposent également de réunir les conditions de fond de l’article 1128 du Code civil à savoir un consentement libre et éclairé, la capacité des parties et un contenu licite et certain.
Ainsi, le bail d’habitation est un contrat de location soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1714 et suivants du Code civil*.
Il peut s’agir d’un logement vide ou meublé, en maison ou appartement.
Le bail précise les droits et obligations de chaque partie, la durée de la location, les conditions de révision du loyer, et encadre la restitution du dépôt de garantie.
*Tandis que la loi régit les rapports entre bailleurs et locataires dans le cadre de la location d’un logement destiné à l’habitation principale du locataire ; les dispositions du Code civil concernent tous les baux de maisons et de bien ruraux en général.
Quelles sont les obligations légales du bailleur ?
Outre l’établissement d’un contrat conforme, le bailleur est tenu à plusieurs obligations fondamentales, sous peine d’engager sa responsabilité civile :
- Délivrer un logement décent (article 6 de la loi de 1989) ;
- Assurer la jouissance paisible du logement au locataire ;
- Réaliser les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien du logement ;
- Ne pas insérer de clauses abusives ou interdites dans le bail*.
*Certaines clauses sont interdites, comme : l’interdiction absolue d’héberger un tiers, l’imposition d’une domiciliation bancaire, ou encore la facturation automatique de frais sans justificatif.
💡Le bailleur doit également remettre en annexe au bail l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires, dont le DPE*, qui est désormais juridiquement opposable.
* Le DPE est le diagnostic de performance énergétique (art. L. 126- 2 du Code de la construction et de l’habitation), c’est-à-dire qu’il indique la consommation énergétique du logement permettant d’évaluer le seuil au-delà duquel un logement n’est plus décent.
Quelles sont les mentions obligatoires dans un bail d’habitation ?
Un bail d’habitation doit comporter des mentions obligatoires énumérées par la loi comme le montant du loyer ou encore la surface habitable.
Les mentions obligatoires énumérées par la loi
La loi du 6 juillet 1989 impose une liste précise d’informations à intégrer dans tout contrat de location à usage de résidence principale. L’article 3 de ladite loi, modifié notamment par la loi ALUR du 24 mars 2014, prévoit que les éléments suivants doivent figurer au bail depuis le 1er août 2015 :
- Identité du bailleur et du locataire (nom, prénom, adresse, coordonnées) ;
- Adresse complète du logement loué ;
- Date de prise d’effet du bail et sa durée ;
- Nature du logement (meublé ou vide) et usage (résidence principale) ;
- Description précise du bien (nombre de pièces, équipements, annexes) ;
- Surface habitable exacte (obligatoire depuis la loi Boutin pour les baux vides) ;
- Montant du loyer, modalités de paiement et de révision ;
- Montant du dépôt de garantie ;
- Répartition des charges entre bailleur et locataire ;
- État des lieux d’entrée ;
- Liste des diagnostics techniques annexés (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERNMT).
Pour les baux meublés, il convient d’ajouter une liste détaillée du mobilier fourni.
À défaut de ces mentions, le bail peut être déclaré incomplet, voire irrégulier, et ouvrir la voie à des sanctions judiciaires ou à une demande de nullité de certaines clauses.
Que faire en cas d’erreur sur la surface habitable ?
Depuis la loi Boutin n° 2009-323 du 25 mars 2009, la mention de la surface habitable est obligatoire pour les baux d’habitation non meublés à usage de résidence principale. Si une erreur est commise au bail et que la surface est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le contrat, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer dans un délai de 1 an à compter de la signature du bail (article 3-1 de la loi de 1989).
➡️ Par exemple, un logement est indiqué comme ayant 50 m², mais n’en fait que 45, dans ce cas, le locataire peut exiger une réduction du loyer de 10 %.
Le contentieux relatif à la surface est fréquent et nécessite l’intervention éventuelle d’un expert ou d’un huissier pour mesurer la surface réelle du bien loué dans le cadre d'une instruction in futurum, par exemple.
Quelles sont les nouvelles normes applicables en 2025 ?
La législation sur la location évolue vers une plus grande exigence environnementale. Parmi les principales nouveautés à compter de 2025 :
- Interdiction de mise en location des logements classés G+ au DPE ;
- Rénovation obligatoire à terme des passoires thermiques ;
- DPE opposable et plus complet (influence sur le loyer et la décence) ;
- Renforcement de l’encadrement des loyers dans les zones tendues.
Ces évolutions s’inscrivent dans la lutte contre la précarité énergétique et en faveur de la transition écologique. Les bailleurs doivent anticiper les mises aux normes pour éviter des périodes de vacance du logement ou une interdiction de louer.
