Rompre le contrat de bail commercial en cas de loyers impayés
La société ayant signée un contrat de bail commercial ne s'acquitte pas régulièrement des loyers et la question des retards de paiement devient une question d'insolvabilité. Vous pouvez alors envisager la résiliation du bail commercial.
L’essentiel.
➜ Ce que dit la loi : Le locataire est investi d'une obligation de payer les loyers convenus avec le bailleur et fixés par le contrat de bail commercial. À défaut, le bailleur peut mettre fin au contrat en appliquant la clause résolutoire, avant de s'adresser au Tribunal judiciaire pour demander le paiement des loyers et/ou l'exclusion de la société du local commercial loué.
➜ Délai pour agir : 3 ans (loi ALUR du 24 mars 2014)
➜ Procédure simplifiée par Internet : Litige.fr permet d'effectuer l'ensemble des démarches en ligne, depuis l'envoi d'une Mise en Demeure jusqu'à la saisine du Tribunal compétent en passant par la signification d'un Commandement de payer par Huissier.
| CADRE & PRINCIPES |
Les étapes de la résolution du bail commercial pour loyers impayés
1 - La société est tenue par une obligation de payer
La société locatrice des locaux que vous mettez à est tenue de vous verser les loyers prévus par le contrat. Il s'agit d'une obligation de payer, dès lors que l'article 1103 du Code civil nous rappelle que "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits".
La société s'étant engagée par contrat, elle doit exécuter ses obligations, dont celle de payer, de bonne foi (article 1104 du Code civil).
Cette obligation de payer a été spécifiquement consacrée par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : "le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges aux termes convenus".
2 - Faire appliquer la clause résolutoire du contrat de bail commercial
Lorsque la société ne respecte pas l'obligation décrite ci-dessous, le bailleur peut décider de rompre le contrat de bail afin de forcer la société à quitter les locaux et les louer à une autre qui respectera ses obligations.
A cet égard, la grande majorité des contrats de bail disposent d'une clause résolutoire, qui prévoit les cas où une des parties pourra mettre fin au contrat quand l'autre partie ne respecte pas ses obligations.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée indique alors que le défaut de paiement des loyers par le locataire est un motif ouvrant la possibilité au bailleur de mettre fin au contrat.
Cependant le bailleur doit, avant de résilier le contrat, faire signifier au locataire par huissier un commandement de payer. Il s'agit d'un acte juridique qui dresse le bilan exhaustif de la dette locative, mois par mois, en indiquant de manière rigoureuse les mensualités partiellement ou intégralement impayées. La somme des mensualités constitue la dette locative.
Le locataire qui reçoit le Commandement de Payer a alors deux mois pour s'acquitter de la dette.
Au-delà des deux mois, le bailleur peut alors informer le locataire qu'il met fin au contrat qui les lie en application de la clause résolutoire du contrat.
Dans le cas où le contrat ne contiendrait pas de clause résolutoire, le bailleur s'adresse directement au Tribunal compétent qui prononcera la résiliation du contrat au regard des éléments du dossier.
Dans tous les cas, le bailleur doit saisir le Tribunal pour que ce dernier ordonne le versement des loyers impayés et/ou l'expulsion du locataire.
3 - Dois-je procéder à une saisie conservatoire ?
En cas de loyers impayés et si le locataire semble présenter des risques d'insolvabilité, le bailleur peut avoir recours à un huissier qui va saisir provisoirement, en l'attente d'une décision du Tribunal, les biens et les comptes du locataire à hauteur de sa dette locative (articles L. 511-2 et L. 521-1 du Code des procédures civiles d'exécution).
Cette procédure permet ainsi au bailleur de s'assurer qu'il pourra être payé à la suite de la décision du juge, qu'il doit saisir dans le mois suivant la saisie (article L. 511-4 du code des procédures civiles d'exécution) et anticiper une procédure pouvant s'étaler sur plusieurs mois.
| PROCÉDURE |
Résilier le contrat de bail commercial
1 - Envoi d'une Mise en Demeure à l'entreprise
Dans un premier temps, Litige.fr vous permet de délivrer une Mise en Demeure au locataire et à ses éventuels garants. La Mise en demeure est une lettre juridiquement motivée envoyée par recommandé laissant 8 jour à l'adversaire pour régler le litige, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites.
2 - Envoi d'un Commandement de Payer à l'entreprise
Litige.fr vous permet de délivrer un Commandement de Payer au locataire et à ses éventuels garants par huissier de justice, lui laissant un délai de 2 mois pour s'acquitter de sa dette locative.
Envoyer un Commandement de Payer
3 - Effectuer une saisie conservatoire pour loyers impayés
Tout au long de la procédure, il est possible de procéder à une saisie conservatoire sur les biens du locataire mauvais payeur pour vous garantir le règlement des sommes dues, une fois la décision du juge rendue.
Litige.fr vous permet de mandater un huissier pour procéder à la saisie conservatoire, en ligne et sans l'assistance d'un avocat.
A l'issue de la saisie, nous vous facilitons la constitution de dossier pour saisir le Tribunal de Grande Instance dans le délai règlementaire d'un mois.
Lancer une saisie conservatoire
4 - La saisine du Tribunal judiciaire
Lorsque le Commandement de Payer n'a pas donné suite à un remboursement intégral de la dette locative, le propriétaire pourra alors assigner l'entreprise au Tribunal afin que l'affaire soit jugée. Lorsque la résiliation du bail (clause résolutoire) est à l'initiative du bailleur, la notification de la Préfecture est nécessaire. La remise par un huissier de justice, d'une assignation à l'entreprise et la saisine judiciaire, entraîneront la fixation d'une date d'audience où les parties seront convoquées et l'affaire jugée. Le bailleur doit être représenté par un avocat.
À l'issue de la procédure judiciaire, le juge d'instance prononce un ordre d'expulsion, pouvant être accompagné d'une astreinte pour inciter l'entreprise à quitter les locaux.
Engager une procédure d'expulsion
