Définition : le bail verbal
La loi du 06 juillet 1989 impose que le contrat de bail soit rédigé par écrit et signé par les parties. Pourtant, la jurisprudence admet la validité légale du bail verbal. Le bail verbal est l'accord par oral du locataire et du propriétaire sur le principe et les conditions de location du logement. Cette forme de contrat présente des risques dans la mesure où les clauses qui ne sont pas d'ordre public ne peuvent jouer en faveur du bailleur. Pour y faire face, les parties peuvent régulariser leur situation à tout moment en rédigeant un bail par écrit.
Les droits et les obligations des parties dans le cadre d'un bail verbal
Dans la mesure où aucun écrit ne précise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire dans le cadre de la location du logement, il convient d'appliquer exclusivement les dispositions d'ordre public de la loi du 06 juillet 1989. Elles prévoient notamment :
- La durée minimale du bail de 3 ans ;
- La possibilité pour le locataire de résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un délai de préavis de 3 mois ;
- L'impossibilité pour le propriétaire de résilier le bail à son échéance, sauf en vue de vendre le logement, de l'habiter, de le louer à un membre de sa famille ou de disposer d'un motif légitime et sérieux, et à condition de respecter un délai de préavis de 6 mois ;
- L'obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges ;
- L'obligation pour le propriétaire de restituer la caution dans les délais légaux ;
- L'obligation d'entretien à la charge du locataire, et son droit à un logement décent.
Les risques du bail verbal
Les risques encourus par le bailleur
Dans la mesure où le bail est conclu par oral, les parties ne s'obligent qu'à ce qui est prévu par la loi : les clauses facultatives du contrat de bail ne se présument pas. Le bail verbal est donc risqué pour le propriétaire, qui ne peut se prémunir des clauses suivantes :
- Clause de révision du loyer : le propriétaire ne peut augmenter le loyer sur la base d'une indexation ;
- Clause résolutoire : en cas de dettes locatives, le propriétaire ne peut faire résilier le bail locatif d'habitation de plein droit. Pour exclure son locataire légalement (procédure d'expulsion locative), il doit l'assigner en justice.
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Les risques encourus par le locataire
Le bail verbal peut être risqué pour le locataire si le bailleur remet en cause sa légitimité à occuper le logement. Le locataire, dans ce contexte, peut prouver la validité du bail verbal par tous moyens - paiement des loyers ou des factures d'électricité notamment.
