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Publié le : 07/06/2016

Refus de payer les charges de copropriété : Quels recours contre le propriétaire ?

07/06/2016

Tags : copropriété, charges, syndic, syndic professionnel, syndic bénévole, charges de copropriété, immeuble, propriété, droit, recours, charges impayées, litige immobilier, copropriétaire défaillant, provisions, propriétaire, syndicat de copropriétaire

Un copropriétaire refuse de payer les charges de copropriété :

 comment agir ?

Les charges de copropriété correspondent aux dépenses que doivent supporter collectivement les copropriétaires au titre de l'entretien de l'immeuble. Chaque copropriétaire est tenu d'assumer le paiement des charges votées en assemblée générale.

Comment faire lorsqu'un copropriétaire refuse ou tarde à payer les charges qui lui incombent au titre de la copropriété ?

L'Essentiel.

 La Loi : ​

●   Article 45-1 de la Loi du 17 mars 1967 : définit les charges comme étant les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires pour l’entretien de l’immeuble, chacun pour sa quote-part.

●   Article 14-1 de la Loi du 10 juillet 1965 : dispose que le syndicat des copropriétaires vote un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, même si l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

●   Nouveauté : la Loi ALUR du 24 Mars 2014.

A partir du 1er janvier 2017, est prévue la création d’un fonds de travaux pour faire face à certaines dépenses, sous forme de cotisations annuelles des copropriétaires. Attention : ces dispositions ne sont pas encore entrées en vigueur.

Procédure en cas de litige : Le syndic a qualité pour agir en justice, et cela sans avoir à demander une autorisation spéciale à l’assemblée générale.

Délai pour agir : Le syndic a 5 ans pour agir à l’encontre du propriétaire indélicat.

➜ Procédure Simplifiée par Internet Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches en ligne, depuis l'envoi d'une Mise en Cause gratuite jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.

Un copropriétaire refuse de payer les charges de copropriété ?

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|  CADRE & PRINCIPES  | 

Non paiement de charges de copropriété et action en justice.

Il existe plusieurs types de charges, réparties en deux catégories.

Les charges générales correspondent aux frais liés à l’administration de l’immeuble, à son entretien et à sa conservation. Les copropriétaires participent aux charges générales à hauteur de leur quote-part (et ce même si la dépense en question ne présente aucune utilité à titre personnel).

Les charges spéciales correspondent aux frais liés aux services collectifs et aux équipements communs. Contrairement aux charges générales, ces charges sont payées en fonction de l’utilité pour les propriétaires d’utiliser ces services.

➜ Quelle sanction en cas de charges impayées ?

En cas d’impayés de charges par l’un ou plusieurs des copropriétaires, il appartient au syndic d’effectuer les démarches nécessaires afin de recouvrer la somme impayée. 

Mettez en demeure le copropriétaire défaillant par courrier recommandé avec accusé de réception. Le copropriétaire dispose alors de 30 jours à compter de la remise du courrier pour régulariser la situation (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Si aucun accord amiable n'a été trouvé, il reste le recours judiciaire. Il faudra saisir le Juge de Proximité ou le Tribunal d'Instance, en fonction du montant du litige. 

Le propriétaire défaillant pourra être condamné, en plus du remboursement des charges impayées, au versement d’intérêt de retard au taux légal, mais peut également être obligé de verser des indemnités supérieures aux intérêts au taux légal si le règlement de copropriété le prévoit.

|  PROCÉDURE  |

Récupérer les charges impayées devant le juge de proximité ou le Tribunal d'Instance.

1. Tentative de conciliation à l'amiable :

Litige.fr permet tout d’abord d’envoyer une Mise en Cause au propriétaire. La Mise en Cause est une lettre de conciliation amiable avec l'adversaire. Le plaignant décrit de manière précise le litige qui l'oppose à son adversaire et lui expose ses requêtes. L'adversaire dispose de huit jours pour répondre, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites. L’envoi de cette Mise en Cause est gratuit, directement disponible via Internet :

Envoyer une Mise en Cause gratuitement

2. Procédures amiables et judiciaires :

Que faire si le copropriétaire ne répond pas favorablement à la Mise en Cause ? 

Sans réponse sous huit jours, d'autres poursuites sont envisageables. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au copropriétaire. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.

Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr vous permet de faire convoquer l'adversaire devant le Juge compétent et de régler le litige au Tribunal.

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