Immobilier | Litige avec la copropriété/syndic

  • Conflits entre copropriétaires
  • Non-respect du règlement de copropriété
  • Mauvaise gestion du syndic ou absence de réponse
  • Défaut d’entretien des parties communes
  • Abus de pouvoir ou manquement aux obligations du syndic
  • Révocation d’un syndic professionnel
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Un litige de copropriété désigne tout conflit opposant un ou plusieurs copropriétaires, le syndicat des copropriétaires ou le syndic dans le cadre de la gestion d’un bien immobilier collectif.

Qu’est-ce qu’un syndic ?
Le syndic de copropriété est un professionnel (ou bénévole) chargé de la gestion juridique, administrative et financière de l’immeuble. Il agit au nom du syndicat des copropriétaires.
Ses missions sont fixées notamment par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967.

Que faire en cas de litige avec son syndic ?
Il convient d’adresser une mise en demeure, puis de tenter une médiation. À défaut, une action devant le tribunal judiciaire est possible.

Litige avec le syndicat de copropriété : quels recours en cas de litige ?

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Les litiges en copropriété sont fréquents et peuvent concerner :

  • un copropriétaire ne respectant pas le règlement ;
  • une décision contestée en assemblée ;
  • un équipement collectif défectueux (ascenseur, chauffage) ;
  • un refus de travaux indispensables ;
  • un sinistre affectant les parties communes ;
  • un syndic défaillant ou inefficace.

Dans ces situations, le syndicat des copropriétaires a l’obligation d’agir (c’est le syndic de copropriété qui agit en son nom). À défaut, sa responsabilité peut être engagée.

Étape 1. Tentative de résolution amiable

Le règlement amiable est toujours privilégié. Avant toute procédure contentieuse, il convient de tenter de résoudre le différend par la discussion. Il est recommandé de contacter le syndic par téléphone, mail ou courrier simple pour exposer les griefs.
La tentative de résolution amiable repose sur :

  • une lettre de mise en cause ;
  • une médiation ou une conciliation (obligatoire si le litige est inférieur à 5000 euros) ;
  • l’intervention du conseil syndical*.

(*) Le conseil syndical peut intervenir pour faire pression sur le syndic et demander des explications sur ses manquements. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Cette étape permet souvent d’éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse.

Étape 2. La mise en demeure formelle

Si la voie amiable échoue, il faut procéder à une mise en demeure en bonne et due forme. Cette démarche marque le début de la procédure contentieuse.

Étape 3. La révocation du syndic

En cas de fautes graves répétées, l’assemblée générale peut décider de révoquer le syndic selon les conditions prévues par la loi (v. not. loi du 10 juillet 1965).

Étape 4. Engagement d’une procédure

En dernier recours, une action en justice peut être intentée pour obtenir réparation des préjudices subis et éventuellement la révocation du syndic auprès d’un juge.
La procédure peut prendre différentes formes :

  • référé en cas d’urgence ;
  • action au fond à l’aide d’assignation par commissaire de justice (anciennement appelé « huissier de justice »).

Le juge peut ordonner :

  • l’exécution de travaux ;
  • le paiement de dommages et intérêts en cas de préjudice subi ;
  • la révocation du syndic ;
  • l’annulation d’une décision d’assemblée.

Consultez nos articles sur le sujet :

FAQ

Les rôles et obligations du syndicat de copropriété

Le syndicat des copropriétaires a pour mission :

  • d’assurer la conservation de l’immeuble ;
  • de veiller à l’entretien des parties communes ;
  • de faire exécuter les décisions d’assemblée générale ;
  • de souscrire une assurance responsabilité civile ;
  • de respecter le règlement de copropriété.

Le syndic, en tant que représentant, engage sa responsabilité juridique en cas de manquement.

Que faire si le syndic ne répond pas ?

En cas de litige avec un syndic qui ne répond pas ou qui ne respecte pas ses obligations, plusieurs solutions sont envisageables.

- Étape 1 : mise en cause amiable
Avant d’envisager tout recours en justice, il est recommandé de s’entretenir à l’amiable avec le syndic de copropriété, par mail, ou par appel afin de lui indiquer les sources des conflits.
- Étape 2 : mise en demeure
En l’absence de réponse, une mise en demeure juridiquement motivée permet de formaliser le recours.

L’envoi d’une lettre recommandée constitue le moyen de mettre en demeure le plus efficacement. Le courrier contient :

  • Un rappel des obligations légales ;
  • Une description précise du litige ;
  • Une demande d’intervention sous délai imparti*.

(*)Le délai doit être précis, à défaut, le courrier ne constitue pas une mise en demeure de s’exécuter.

- Étape 3 : saisine du conseil syndical
Le conseil syndical a pour mission de contrôler la gestion du syndic et peut le contraindre à répondre aux copropriétaires.
- Étape 4 : action judiciaire
Si le litige persiste, une procédure judiciaire peut être engagée devant le tribunal judiciaire.

Quelles sont les fautes graves d’un syndic ?

Le syndic commet des fautes graves en cas de manquement aux obligations légales, défaut de gestion, absence d’entretien, non-exécution des décisions d’assemblée, abus de pouvoir.

Comment mettre la pression sur le syndic ?

Pour pousser le syndic à respecter ses obligations, s’exécuter ou répondre, il est possible de mener une action collective via le conseil syndical, de lui adresser une mise en demeure ou d’introduire une procédure judiciaire.

Quels sont les abus de pouvoir d’un syndic ?

Le syndic commet un abus de pouvoir lorsqu’il prend des décisions unilatérales, qu’il manque de transparence, qu’il assure une mauvaise gestion financière, ou en cas de non-respect du règlement.

Le syndic peut-il entrer dans un logement ?

Le syndic ne peut pas entrer dans un logement, sauf autorisation du copropriétaire ou situation d’urgence.

Quel organisme contrôle les syndics ?

Le syndic peut être contrôlé par :

  • Le conseil syndical ;
  • Les autorités judiciaires ;
  • Les associations de consommateurs.

Qui contacter en cas de litige avec un syndic ?

Plusieurs interlocuteurs peuvent assister les copropriétaires dans leurs démarches contre un syndic défaillant.

  • Conseil syndical : médiation interne. Il est le premier intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic, le conseil syndical peut jouer un rôle de médiateur et exercer une pression collective.
  • L’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) . Ces organismes publics offrent des conseils juridiques gratuits sur les questions de copropriété et peuvent orienter dans les démarches.
  • Avocats en droit immobilier. Pour les litiges complexes ou les enjeux financiers importants, l’assistance d’avocats en droit immobilier se révèle souvent nécessaire.

Quel est le coût d’une mise en demeure ?

Le coût d’une mise en demeure varie selon les cas et la complexité de l’affaire.

  • Rédaction personnelle : 6 à 8 euros ;
  • Avocat : 200 à 500 euros ;
  • Commissaire de justice : 150 à 300 euros.

Apports de la loi ALUR

La loi ALUR renforce la transparence et la protection des copropriétaires :

  • immatriculation obligatoire des copropriétés ;
  • diagnostic technique global (DTG) ;
  • fonds de travaux obligatoire ;
  • accès en ligne aux documents ;
  • renforcement des obligations du syndic.