La Loi ALUR : quels effets sur la copropriété ?
Depuis son entrée en vigueur en 2014, la Loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite Loi ALUR, a suscité un chamboulement pour les copropriétaires et syndic de copropriété. En 2017, de nombreuses mesures sont devenues obligatoires. Dès lors, que faut-il retenir de la Loi ALUR en matière de copropriété ?
L'essentiel.
➜ Ce que dit la loi : la Loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, tend à réformer le droit au logement, dont la gestion et l'organisation de la copropriété.
➜ Délai pour agir :
- en cas de mauvaise gestion par un syndic de copropriété : 10 ans à partir du moment où le dommage est survenu
- pour contester une décision de l'assemblée générale : 2 mois
➜ Procédure simplifiée : Litige.fr permet de réaliser l'ensemble des démarches en ligne afin d'arriver à la résolution du litige, depuis l'envoi d'une Mise en Demeure jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.
I CADRE & PRINCIPES I
La copropriété et la Loi ALUR : quels changements ?
Avec la Loi ALUR, plusieurs changements ou améliorations sont entrés en vigueur, dont de nombreuses mesures devenues obligatoires en 2017. Petit tour d'horizon des nouvelles mesures applicables en matière de copropriété.
La création d'un diagnostic global de la copropriété
À compter du 1er janvier 2017, tout immeuble construit depuis plus de 10 ans ou soumis à une procédure d'insalubrité devra faire l'objet d'un diagnostic technique global (DTG) de la copropriété selon l'article 58 de la Loi ALUR.
Ainsi, le diagnostic technique permettra d'avoir une vision générale sur l'état de l'immeuble. Il comprend notamment :
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit énergétique
- Une évaluation des parties communes et des équipements collectifs
- Un état des lieux des obligations légales et règlementaires
- Les possibilités d'amélioration concernant la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble
- Un budget prévisionnel des travaux sur les dix ans à venir.
- Ce diagnostic doit être présenté aux copropriétaires et soumis à un vote.
La création obligatoire d'un fonds de prévoyance en cas de travaux
L'une des innovations de la loi ALUR est la création d'un fonds de prévoyance en cas de travaux. Cette mesure est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour toute copropriété dans l'immeuble a été construit il y a plus de 5 ans.
Par le biais d'une épargne collective entre copropriétaires collectée sur un compte bancaire dédié, le fonds permet d'avoir accès à une ressource financière en cas de travaux. Les travaux sont ainsi réalisés plus sereinement et le fonds permet de faire face aux imprévus.
5% minimum du budget de fonctionnement de la copropriété devra être versé sur le fonds de travaux. Ce montant est déterminé puis voté en assemblée générale.
Néanmoins, il existe quelques exceptions :
- Pour les petites copropriétés de moins de 10 lots à condition que cette mesure soit unanimement votée à l'assemblée générale
- Lorsque le Diagnostic Technique Global démontre l'absence de travaux dans les 10 années à venir
L'identification précise de la copropriété
À compter du 1er janvier 2017, la copropriété se doit être mieux identifiée par ses copropriétaires. Ainsi, sont désormais obligatoires :
- L'établissement d'une fiche synthétique de la copropriété
Établie par le syndic de copropriété, ce document informe quant aux données financières et techniques de la copropriété. Elle contient notamment le carnet numérique de suivi et d'entretien de l'immeuble.
Chaque copropriétaire peut en faire la demande au syndic, ainsi que tout nouvel acquéreur.
Cette mesure est devenue obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots en janvier 2017, de 50 à 200 lots en janvier 2018. En janvier 2019, cette mesure s'appliquera aux petites copropriétés de moins de 50 lots.
- L'immatriculation de la copropriété
Désormais, la copropriété devra être immatriculée auprès d'un registre national des copropriétés.
Certaines mentions devront être renseignées : le nombre de lots, le nom du syndic, le nom, l'adresse et la date de création du syndicat de copropriété, une éventuelle mesure d'insalubrité de l'immeuble, le budget prévisionnel...
Le syndic de copropriété est en charge du dépôt de la demande d'immatriculation.
I PROCÉDURE I
Quels recours en cas de litige en matière de copropriété ?
Régler le litige à l'amiable
Litige.fr permet tout d'abord d’envoyer une Mise en Cause1 au syndic. Le Mise en Cause est une lettre de conciliation amiable adressée à ce dernier. Le plaignant y décrit de manière précise le litige qui l'oppose et lui y expose ses requêtes.
L'adverse dispose de huit jours pour répondre, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites. L’envoi de cette Mise en Cause est gratuit, directement disponible via Internet :
Engager une procédure
Sans réponse sous huit jours, d'autres poursuites sont envisageables. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au syndic. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal compétent, constitue un avertissement.
Si cette solution n'aboutit toujours pas, Litige.fr permet de faire convoquer l'autre partie devant le Juge compétent.
ENGAGER UNE PROCÉDURE CONTRE LE SYNDIC
1 Ce service est disponible pour les litiges dont l'enjeu financier est inférieur à 1.000 € dans la limite d'une mise en cause par utilisateur et par mois. Il n'est pas disponible pour les litiges de loyers impayés, expulsions locatives et conflits du travail. Consultez nos CGS.