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Copropriété / Syndic Publié le : 12/07/2016

Aménagement d'une partie commune : Droits et obligations du copropriétaire

12/07/2016

Tags : copropriété, copropriétaire, propriétaire, immeuble, partie commune, aménagement, balcon, couloir, litige, syndicat, droit, action, jardin, syndicat de copropriété, travaux, majorité, ravalement

Votre voisin aménage une partie commune de l'immeuble et vous souhaitez vous y opposer ? 

Quelles sont vos possibilités d'action ? 

Votre voisin a décidé d'aménager à sa façon une partie de l'immeuble dont vous êtes copropriétaire. Il peut s'agir d'une partie d'un couloir, d'une cour, d'un jardin commun à l'ensemble des copropriétaires. L'aménagement d'une partie commune est possible mais à certaines conditions. Votre voisin agit-il dans ses droits ? Pouvez-vous vous opposer à l'aménagement de la partie commune ? Que dit la loi ? 

L'essentiel

 Ce que dit la Loi : un copropriétaire peut bénéficier d'un droit de jouissance exclusif d'une partie commune et en avoir un usage privatif. Il ne peut pas pour autant faire tous les aménagements qu'il désire, certaines règles sont à respecter. S'il n'a aucun droit de jouissance exclusif, le copropriétaire ne peut pas faire de changements sur une partie commune sans autorisation préalable des copropriétaires réunis en assemblée (articles 25 et 26 de la Loi du 10 juillet 1965).

 Délais pour agir : deux mois pour contester une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, 10 ans pour faire valoir le respect du règlement de copropriété.

 Procédure simplifiée pour agir : Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches en ligne, depuis l'envoi d'une Mise en Cause gratuite jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.

Envoyer une Mise en Cause gratuitement 

|  CADRE & PRINCIPES  |

Votre voisin peut-il aménager une partie commune de l'immeuble sans votre autorisation ? 

Au sein d'une copropriété, il existe des parties communes qui sont à l'usage de l'ensemble des copropriétaires. Il est cependant possible que l'usage d'une partie commune soit réservée expressément à un copropriétaire souvent parce qu'il en a seul l'accès par exemple. Il peut s'agir d'une cour, d'un jardin, d'un couloir, d'une terrasse, d'un balcon... Cet usage est un droit accordé à un copropriétaire soit dans le règlement de copropriété soit par décision à l'assemblée générale du syndicat prise à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (article 26 de la Loi du 10 juillet 1965) : il s'agit du "droit de jouissance exclusif" d'une partie commune. Quelles sont les limites de ce droit ? Que peut faire ou ne pas faire votre voisin s'il bénéficie d'une telle jouissance ? 

Enfin, que peut faire votre voisin dans le cas ou il n'a pas de droit de jouissance exclusif mais décide malgré tout de faire des aménagements sur la partie commune ? 

● Si votre voisin aménage une partie commune sans droit de jouissance exclusif, que pouvez-vous faire ? 

Aucun copropriétaire ne peut faire de changement sur une partie commune de l'immeuble sans une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, lorsque votre voisin souhaite aménager une partie commune, par exemple en effectuant à ses frais des travaux ayant un impact sur l'aspect extérieur de l'immeuble ou intérieur de la partie commune, il doit obtenir une autorisation de l'assemblée générale adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la Loi du 10 juillet 1965).

Votre voisin a aménagé une partie commune sans autorisation de tous les copropriétaires y compris la vôtre ? N'hésitez pas à agir, vous avez le droit de vous y opposer. 

● Si votre voisin aménage une partie commune parce qu'il a un droit de jouissance exclusif, quelles sont vos options ? 

A noter: il existe un droit de jouissance exclusif temporaire et un permanent. Le droit temporaire s'arrête par exemple à la vente du lot ou au changement de locataire. Une décision de l'assemblée générale peut établir la fin de ce droit temporaire quand elle le souhaite. Le droit permanent est attaché à la propriété et se transmet en cas de vente. 

Certains aménagements de la partie commune sont alors autorisés en cas de droit de jouissance exclusif, par exemple l'installation de mobilier dans un jardin, de pots de fleurs sur un balcon... Par contre, votre voisin ne pourra pas faire des aménagements qui portent atteinte à l'utilité de la partie commune ou à son apparence extérieure sans obtenir au préalable une autorisation de l'ensemble des copropriétaires réunis en assemblée générale (l'article 25 de la Loi du 10 juillet 1965 fixe que la majorité des voix est nécessaire). Votre voisin ne pourra pas faire de travaux qui modifient complètement la partie commune de manière définitive sans obtenir avant l'autorisation à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (article 26 de la Loi du 10 juillet 1965).

PROCÉDURE  |

Votre voisin a aménagé une partie commune sans autorisation et vous souhaitez vous opposer à cette modification. Comment agir ?

1. Tentative de conciliation à l'amiable avec votre voisin :

Dans un premier temps il vous faut en parler avec le syndicat des copropriétaires de façon à ce qu'ils agissent contre votre voisin et trouvent une solution.

Sans réponse ni action des copropriétaires, Litige.fr permet tout d’abord d’envoyer une Mise en Cause à l'adversaire. La Mise en Cause est une lettre de conciliation amiable avec l'adversaire. Le plaignant décrit de manière précise le litige qui l'oppose à son adversaire et lui expose ses requêtes. L'adversaire dispose de huit jours pour répondre, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites. L’envoi de cette Mise en Cause est gratuit, directement disponible via Internet :

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2. Procédures amiable et judiciaire

Sans réponse sous huit jours, d'autres poursuites sont envisageables. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au service d'eau. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.

Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr vous permet de faire convoquer l'adversaire devant le Juge compétent et de régler le litige au Tribunal. 

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