L’impayé de loyer est la crainte de tout propriétaire qui met son logement en location. Il doit agir dès la première somme non acquittée afin d’identifier avec certitudes les causes de ce retard. Il doit surtout s'assurer que la situation n'est que temporaire et qu'elle ne risque pas de s’aggraver. Le bailleur doit réagir au plus vite et respecter une procédure précise ainsi que les délais avant de commencer une procédure d’expulsion.
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus dans le bail.
➜ Délai pour agir : une action qui a pour origine un contrat de bail se prescrit par trois ans. Lorsque cet acte contractuel contient une clause résolutoire, un commandement de payer peut être délivré par un huissier de justice dès deux mois de retard de loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
➜ Procédure simplifiée : l'expulsion locative nécessite de saisir le Tribunal judiciaire (TJ) pour obtenir une décision de justice. Avec ou sans avocat partenaire expert en droit immobilier, Litige.fr vous accompagne à la fois pour les procédures de recouvrement des créances locatives et/ou pour expulser le locataire mauvais payeur par voies amiable (médiation ou conciliation, commandement de payer...) et contentieuse.
Un deuxième loyer impayé évité avec ces 5 solutions amiables préalables
Un bailleur peut agir auprès de son locataire dès le premier loyer non réglé. Il négocie à l’amiable. À ce stade, une procédure en justice n’est pas envisageable. Ces actions ne sont pas obligatoires, mais elles sont nécessaires. Elles permettent de prouver au Juge qu’une tentative de recouvrement amiable a été menée avant qu’il soit saisi.
1 - Relancer le locataire pour éviter une aggravation de la dette
Pour commencer, il a le droit de contacter son locataire par téléphone ou lui rendre visite à son domicile. Cela permet d’identifier les causes de cette dette locative (retard de paiement de son salaire, perte de travail, fin des allocations-chômage...).
En cas d’échec, le bailleur adresse un premier courrier de relance en envoi simple. En l’absence de réponse, il expédie une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé réception par un huissier partenaire de Litige.fr.
2 - Activer les garanties de loyers impayés
Plusieurs solutions garantissent un propriétaire contre les dettes locatives. Cela peut être une caution (personne physique, personne morale ou un cautionnement bancaire), une assurance...
3 - Mobiliser la caution solidaire du locataire
Lorsque celui-ci n’a pas souscrit une assurance garantie de loyers impayés, l'autre solution consiste à réclamer une caution. Cela peut être une personne de son entourage, un organisme ou un cautionnement bancaire.
Pour solliciter celle-ci dès le 1er mois d’impayé, celle-ci doit être solidaire. Cela signifie que le créancier n’est pas dans l'obligation de relancer le locataire avant toute action envers le garant. Dans le cadre d’un cautionnement simple, le bailleur est tenu d’adresser un commandement de payer au locataire (à partir du 2e mois d’impayé) ainsi qu’une copie à la caution.
4 - Mettre en oeuvre l’assurance loyer impayé
Cela peut être une garantie des loyers impayés (GLI) ou pour certains locataires, la garantie VISALE ou encore un organisme tel que le 1 % patronal.
La GLI et la garantie VISALE prennent le relais dès le début. En revanche, un organisme tel qu'Action Logement n’intervient qu’à compter du second solde non payé. Dans tous les cas, l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé réception est un préalable nécessaire à la mise en jeu de cette assurance.
5 - Mandater un conciliateur ou un médiateur de justice
En cas de loyer impayé, c’est une alternative lorsque le créancier et le locataire ne parviennent plus à dialoguer ou en l’absence totale de réponse. L’intervention d’un médiateur (partenaire de Litige.fr) peut favoriser le déblocage de la situation et permettre de trouver un accord et obtenir le paiement du loyer.
PROCÉDURE
À partir du deuxième loyer non réglé, il est possible de lancer une procédure d’expulsion devant le Tribunal judiciaire
En cas de loyers impayés, lorsque le propriétaire bailleur a tenté de recouvrer la 1ère dette locative sans succès, il peut commencer une procédure d’expulsion dès le retard suivant, c’est-à-dire à compter du 2e impayé. Pour cela, il vérifie si l'acte contractuel de location contient une clause résolutoire.
1 - La signification d’un commandement de payer
Ce délai est mentionné à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Dès cette deuxième échéance non régularisée, il faut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Le commandement de payer doit reprendre les sommes dues (loyers et charges).
À compter de la signification, le locataire dispose de deux mois pour régulariser la situation et dans ce cas, la procédure prend fin. En cas de nouvelle dette locative, le propriétaire doit attendre deux mois pour délivrer au locataire un commandement supplémentaire. Le locataire peut également contester le commandement de payer ou saisir le Juge des contentieux de la protection pour obtenir des délais de paiement.
2 - La résolution du bail locatif
A - La résiliation du contrat de location en présence d'une clause résolutoire
La majorité des contrats de location contiennent une clause résolutoire. Celle-ci précise qu’en cas de non-paiement du loyer, le bail locatif d'habitation se résilie automatiquement. Cependant, dans les faits, il ne suffit pas de demander à son locataire de quitter le logement après un retard de loyer. Le bailleur doit respecter la procédure et elle se déroule en deux étapes : la signification d’un commandement de payer et la saisine de l'instance compétente.
B - La résiliation judiciaire du contrat de location en l'absence d'une clause résolutoire
Lorsque celui-ci ne contient pas de clause résolutoire, le créancier n’est pas tenu de délivrer un commandement de payer. Il est cependant nécessaire de tenter de trouver une solution amiable ou d’envoyer une mise en demeure en recommandé avec accusé réception, ou encore une sommation de payer.
Ensuite, il faut saisir la juridiction compétente et assigner son locataire pour obtenir la résiliation du bail et la condamnation au paiement par jugement. Le Juge peut soit consentir un délai de paiement, soit accorder l’expulsion. Après la signification de cette décision, un commandement de quitter les lieux est adressé par l’intermédiaire du commissaire de justice au locataire.
3 - La saisine du Tribunal judiciaire pour obtenir l’expulsion
Dans les deux mois qui suivent la signification du commandement de payer et en l’absence de régularisation, le propriétaire peut saisir l'instance compétente par assignation avec Litige.fr. L'assignation sera remise par huissier également au locataire et à la Préfecture du lieu de résidence du locataire. Il demande l’autorisation au Juge pour expulser son locataire ainsi que la condamnation au paiement pour le recouvrement des loyers non payés.
Durant l'audience, la représentation par un avocat demeure facultative dans cette situation. Néanmoins via son réseau partenaire, Litige.fr peut mettre en relation le justiciable avec un avocat local.
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Lorsque le bailleur obtient la décision d'expulsion une fois l'audience passée, il doit faire signifier le jugement par huissier. Lorsque les délais d’appel sont passés, il sollicite un commissaire de justice pour délivrer un commandement de quitter les lieux. Le locataire a deux mois après cette signification pour restituer le logement.
⚠️ La loi interdit d'expulser le locataire durant la trêve hivernale qui dure du 01 novembre au 31 mars.
Comment faire pour éviter une expulsion ?
Afin d’éviter l’expulsion, il est important de prouver sa bonne foi à son bailleur. Suivant la situation, cela peut être de réaliser des démarches pour obtenir des aides (auprès de la CAF qui peut verser sous conditions de ressources des APL, de la Sécurité sociale...). Cela peut être encore de proposer un échéancier raisonnable pour apurer la dette et reprendre le paiement de son loyer courant. Il est important de prendre contact avec le propriétaire et de trouver des solutions et aides pour se maintenir dans son logement.
Quel délai pour expulser un locataire ?
Il varie selon les régions et la charge des Tribunaux. Cependant, dans tous les cas, la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) doit être prise en compte. Cette période n’empêche pas de réaliser tous les actes de procédures, mais n’autorise pas le propriétaire à expulser pendant ce délai.
