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Immobilier / Litiges locatifs Publié le : 27/03/2019

Locataire en surendettement : Doit-on tirer une croix sur les loyers impayés ?

27/03/2019

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Les droits du bailleur face à un locataire en surendettement.


Lorsque les ressources d'un locataire sont insuffisantes pour faire face aux dépenses de la vie courante, il peut saisir la commission de surendettement. C'est le début d'une longue procédure, au cours de laquelle le propriétaire bailleur doit veiller à faire valoir ses droits, pour ne pas tirer un trait sur les loyers impayés. Selon les cas, le bailleur peut :

- Contester les décisions de la commission de surendettement relatives aux délais de paiement, à la suspension ou à l'effacement partiel des dettes locatives accordés au locataire surendetté.

- Contester la décision de la commission relative à la mise en oeuvre d'une procédure de rétablissement personnel emportant effacement des dettes locatives.

- Se faire payer en priorité en cas de liquidation judiciaire du patrimoine du locataire surendetté pour se faire rembourser les loyers impayés.

Dans tous les cas : 

- Seuls les loyers impayés avant la mise en oeuvre de la procédure de surendettement sont concernés par les mesures imposées par la commission. Les loyers à compter de l'issue de la procédure doivent obligatoirement être payés par le locataire.

- Si le propriétaire bailleur a demandé une caution, il peut récupérer le montant des loyers impayés auprès de la caution.

- Le bailleur peut mettre en oeuvre une procédure d'expulsion pour prévenir des potentiels incidents de paiement futurs.

 

L'essentiel.

→ Ce que dit la loi : le Livre VII du Code de la consommation définit et encadre les situations de surendettement.

 

 I CADRE & PRINCIPES I


Procédure de surendettement : à quels moments le bailleur peut-il intervenir ?


Une fois le dossier de surendettement jugé recevable par la commission, 2 alternatives :

1° Les dettes du locataire sont considérées comme remboursables : la commission impose des mesures de nature à concilier les droits du bailleur avec les difficultés du locataire surendetté.

2° Les dettes du locataire sont considérées comme non remboursables : une procédure de rétablissement personnel est mise en oeuvre, avec ou sans liquidation du patrimoine du locataire surendetté.

A noter : jusqu'à l'issue de la procédure de surendettement, le juge peut imposer la suspension des mesures d'exécution forcée. Dans ce cas, les saisies ne peuvent aboutir.
 

Recours du bailleur face aux mesures imposées par la commission de surendettement.


La commission de surendettement peut prendre les mesures suivantes :

- Echelonnement des dettes locatives sur 7 ans maximum.

- Suspension des dettes locatives pendant 2 ans maximum.

- Effacement partiel des dettes locatives.

A noter : les dettes locatives, dans le cadre de la procédure de surendettement, ne concernent que les loyers impayés avant le dépôt du dossier par le locataire surendetté. Le bailleur, une fois les mesures imposées par la commission, peut donc valablement exiger le paiement des loyers postérieurs au dépôt du dossier.

Une fois dûment informé, le bailleur dispose de 30 jours pour contester les mesures imposées.
 

Recours du bailleur en cas de procédure de rétablissement personnel du locataire surendetté.


La procédure de rétablissement personnel efface les dettes du locataire. Dans le cadre de cette procédure de surendettement, les loyers impayés ne sont pas récupérables. Malgré tout, le bailleur peut obtenir un paiement au moins partiel de ses créances : si le locataire surendetté dispose d'un patrimoine suffisant, il est procédé à sa liquidation judiciaire. Dans cette hypothèse, le bailleur est prioritaire sur les banques pour récupérer ses créances de loyer (article L711-6 du Code de la consommation).

En tout état de cause, le bailleur peut contester la procédure de rétablissement personnel pour tenter de récupérer ses loyers impayés.

 

Le bailleur peut-il récupérer les loyers impayés auprès de la caution du locataire surendetté ?


L'effacement des dettes locatives ou les délais de paiement ne bénéficient pas à la caution du locataire surendetté. Dès le début de la procédure de surendettement, le bailleur a donc tout intérêt à se retourner contre la caution du locataire défaillant, le cas échéant, pour obtenir le remboursement des loyers impayés.
 

L'expulsion du locataire surendetté pour limiter les loyers impayés.


Vous avez engagé une procédure d'expulsion avant le début de la procédure de surendettement ? Sachez que le juge peut en ordonner la suspension, pour une période maximum de 2 ans.

 

 I PROCEDURE I  

Que faire en cas de litige ?


Procédure amiable.


Une fois la procédure de surendettement engagée, le bailleur n'a pas d'autre choix que de s'adresser à la commission de surendettement ou au juge pour régler ses litiges avec le locataire défaillant. C'est pourquoi il est utile d'agir en amont en engageant une procédure d'expulsion.

En cas de refus de payer, vous pouvez tenter une résolution amiable du litige avec la caution du locataire surendetté. Litige.fr permet d'adresser gratuitement une lettre juridiquement motivée de nature à l'inciter à payer.

ENVOYER UNE MISE EN CAUSE GRATUITE


Procédure.


A défaut de résolution du litige à l'amiable, Litige.fr permet d'engager une procédure judiciaire.

engager une procédure d'expulsion