L’investissement locatif permet d’assurer un complément de revenus. Cependant, une question peut se poser : la location doit-elle être vide ou meublée ? Chaque situation présente des avantages et des inconvénients. C’est au bailleur de prendre en compte tous les éléments pour faire son choix.
Les différences entre le bail meublé et le bail d’un logement vide
Cette question se pose naturellement dès la mise en location d’un bien pour les bailleurs. Quelles sont les différences entre le bail meublé et le bail d’un logement vide ? Chaque type de bail impose des droits et des obligations qui peuvent être plus avantageux suivant la situation du bailleur.
La spécificité du bail meublée : l’obligation de meubler le logement
Comme son nom l’indique, un bail meublé nécessite d’équiper le logement. C’est un décret n°2015-281 qui fixe la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.
Pour être considéré comme un logement meublé, l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précise que le locataire doit pouvoir y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Le logement meublé doit donc contenir, au minimum :
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Literie comprenant couette ou couverture.
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Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.
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Plaque de cuisson.
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Four ou four à micro-ondes.
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Réfrigérateur ou congélateur, ou au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure à - 6 °C.
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Vaisselle nécessaire pour les repas.
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Ustensiles de cuisine.
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Table et chaises.
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Étagères de rangement.
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Luminaires.
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Matériel d’entretien ménager pour le logement.
S’il manque des éléments essentiels, le bail meublé peut être requalifié en bail pour location vide par le juge en cas de litige.
Moins de vacance locative pour une location vide grâce à la durée du bail
La durée du bail n’est pas la même entre la location vide et la location meublée. Pour une location vide, le bail est conclu pour une durée de 3 ans minimum tacitement reconductible. En revanche, un bail meublé est conclu pour une durée minimum de 1 an également tacitement reconductible.
Il existe également des particularités pour le bail meublé. Il est en effet possible de signer une location meublée pour un étudiant. Dans ce cas, la location est conclue avec un étudiant pour une durée de 9 mois non reconductible. Il est également possible de signer un bail mobilité location meublée. Dans ce cas, la durée de location est fixée entre 1 et 10 mois. Le locataire doit remplir certaines conditions comme être étudiant au supérieur, ou en formation professionnelle, ou en contrat d’apprentissage, ou en stage, ou en service civique, ou en mission temporaire ou enfin en mutation professionnelle.
La vacance locative sera donc plus importante pour le bailleur dans le cadre d’une location meublée. Cela nécessite à chaque fois des formalités comme l’état des lieux d’entrée ou de sortie, le remboursement du dépôt de garantie, etc. (il est toutefois, strictement interdit de demander un dépôt de garantie dans le cadre d’un bail mobilité location meublée).
La résiliation du bail
Les modalités de résiliation du bail ne seront pas les mêmes dans le cadre d’une location vide ou d’une location meublée. Dans les deux cas, cette résiliation sera différente si elle vient du bailleur ou du locataire.
La résiliation du bail par le propriétaire bailleur
Dans le cadre d’un bail de location vide, le bailleur doit donner congé à son locataire au minimum 6 mois avant l’échéance et pour des motifs bien précis. Il existe trois motifs légaux :
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Reprise pour reprendre et habiter le logement ou y faire habiter un parent proche pour en faire sa résidence principe.
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Reprise pour vendre le logement.
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Reprise pour motifs légitimes et sérieux.
Le congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé réception ou bien par acte d’huissier.
Dans le cadre d’un bail meublé, le bailleur doit donner congé à son locataire au minimum 3 mois avant l’échéance du bail. Il doit également invoquer des motifs légaux qui sont les mêmes que pour une location vide.
Dans le cadre d’un bail étudiant ou d’un bail mobilité location meublée, le bailleur devra attendre l’échéance du bail puisqu’il n’y a pas de tacite reconduction.
La résiliation du bail par le locataire
Un locataire d’un logement vide a un préavis de 3 mois pour donner congé à son propriétaire. Ce délai peut être réduit à un mois si le logement se trouve en zone tendue.
Le délai sera également d’un mois pour tous les baux meublés.
Le locataire, contrairement, au propriétaire, n’a pas à justifier son congé.
Une rentabilité supérieure pour une location meublée
C’est la raison qui motive l’investissement locatif : la rentabilité. La location vide a toujours été considérée comme moins rentable qu’une location meublée. Le simple fait de mettre des meubles à disposition des locataires est un service que se paie. Les loyers d’un logement meublé sont supérieurs de 5 à 30 %, par rapport à ceux d’une location vide.
La rentabilité brute est donc supérieure pour un logement meublé par rapport à celle d’un logement vide. La rentabilité brute se calcule en prenant le loyer annuel divisé par le prix du logement, le tout multiplié par 100. Toutefois, c’est la rentabilité nette (prend en compte, les charges et les taxes, l’imposition et le régime fiscal) qui donnera au bailleur une véritable idée de la rentabilité de son logement.
Les différences en matière de fiscalité pour une location meublée et une location vide
Dans un investissement locatif, il est également important de prendre en compte la fiscalité. Là encore, cette fiscalité est différente pour une location vide et une location meublée.
Une taxation des revenus des locations différentes
Les revenus des locations ne sont pas taxés de la même manière. Pour une location vide, le bailleur doit déclarer les revenus de sa location comme des revenus fonciers. Le bailleur devra choisir entre le régime micro-foncier ou le régime réel.
En revanche, dans le cadre d’une location meublée, le propriétaire bailleur a le statut de loueur meublé non professionnel. Il doit pour cela s’inscrire au greffe du tribunal de commerce du lieu où le logement se situe. Les revenus de la location meublée sont à déclarer comme des bénéfices industriels et commerciaux. Le bailleur en s’inscrivant au registre du commerce devra choisir entre le régime réel ou le régime micro-bic.
Les réductions ou exonérations fiscales
La manière de déclarer les revenus d’une location vide ou meublée n’étant pas la même, les réductions ou exonérations fiscales ne sont pas les mêmes.
Pour une location vide, si le bailleur opte pour le régime micro-foncier lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 15 000 €. Le propriétaire bénéficie d’un abattement de 30 %. Cela signifie que 70 % des recettes sont intégrées dans la déclaration de revenus. Le régime réel concerne les propriétaires dont les recettes annuelles sont supérieures à 15 000 €. Avec le régime réel, le propriétaire peut déduire certaines charges comme des travaux, les intérêts du taux d’emprunt, les frais de gestion locative, etc. Il peut créer un déficit foncier. Le déficit foncier va venir se déduire des revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an.
Pour une location meublée, le déficit foncier n’est pas possible. Le régime micro-bic concerne les propriétaires dont les recettes ne dépassent pas 70 000 € par an. Le bailleur bénéficie d’un abattement de 50 % des revenus imposables et il n’est pas possible de déduire les charges. Le régime réel concerne les bailleurs dont les recettes dépassent 70 000 €. Dans le cadre du régime réel, il est possible de déduire les charges, mais également les amortissements. Cependant, les amortissements ne peuvent pas créer du déficit.
Quelle est la différence entre une location vide et une location meublée ?
Comme son nom l’indique, la location meublée doit permettre au locataire d’y dormir, manger et y vivre dans des conditions normales. Le bailleur se doit donc d’équiper le logement. Une liste des meubles est fixée par décret.
Est-il plus avantageux de faire une location vide ou une location meublée ?
Beaucoup de critères sont à prendre en compte comme la durée du bail, les conditions pour la résiliation, la rentabilité, la fiscalité. En matière de rentabilité brute et de fiscalité, le bail meublé semble plus avantageux. Cependant, en matière de gestion, la vacance locative peut être plus importante ce qui peut entraîner plus de difficulté dans la gestion du logement.
