Vice caché ou défaut apparent : Comment faire la distinction ?

Vice caché ou défaut apparent :
Par Kahina KHADRAOUI Lu 76 fois Mise à jour le : 25/11/2024 Publié le : 25/11/2024


Lors de l’achat d’un bien, qu’il soit immobilier ou mobilier, des défauts peuvent apparaître. Mais comment savoir si ces défauts relèvent d’un vice caché ouvrant droit à une action en garantie légale, ou d’un défaut apparent ? Cette distinction conditionne les droits de l’’acheteur. Définitions juridiques, différences et exemples, l’article fait le tour.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Un vice caché est un défaut non apparent qui rend le bien acheté impropre à l’usage attendu ou en diminue fortement la valeur. Il existe de nombreux exemples de vices cachés en matière immobilière, mais aussi en ce qui concerne les véhicules d’occasion.

Critères de qualification d’un vice caché

Les critères de qualification d’un vice caché se trouvent à l’article 1641 du Code civil qui définit les vices cachés comme ceux qui « rendent la chose impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s’il les avait connus ».

3 critères peuvent être retenus : 

  • Antériorité → le défaut doit exister au moment de la vente, même s’il se manifeste après  ;

⚠️ Le vice doit être inhérent à la chose, dès lors, il ne peut résulter de l’association de deux éléments (Cass. civ. 1, 8 avril 1986, n° 84-11.443).

  • Invisibilité → le défaut ne doit pas être détectable lors d’un examen attentif au moment de l’achat  ;
  • Gravité → le vice doit affecter substantiellement l’usage du bien.

Dès lors que ces critères ne sont pas réunis, il peut s’agir d’un défaut apparent ou encore d’une conséquence normale de l’usure du bien.

Exemples de vices cachés

Les exemples de vices cachés sont divers, il peut s’agir : 

  • D’une voiture d’occasion avec un moteur défectueux non détectable avant utilisation ;
  • D’une maison présentant des infiltrations d’eau dues à un défaut de construction invisible lors de la visite.

💡Dans ces cas, la garantie légale des vices cachés s’applique. L’acheteur peut demander une réduction du prix ou l’annulation de la vente (art. 1644 du Code civil).

Qu’est-ce qu’un défaut apparent ?

Un défaut apparent est un défaut visible ou détectable par un acheteur normalement attentif lors de l’acquisition. Il n’a pas à recourir à un expert pour le déceler.

Dès lors, le vendeur n’est pas tenu à la garantie des vices cachés (Cass. civ. 1, 13 mai 1981, n° 80-10.876).

Contrairement au vice caché, ces défauts ne permettent pas de bénéficier de la garantie des vices cachés, car l’article 1642 du Code civil exclut les vices que l’acheteur pouvait constater par lui-même ou dont il pouvait se convaincre*.

*Il n’est pas possible de dire que l’acheteur a pu se convaincre du vice si seule une expertise a pu en établir l’existence (Cass. civ. 3, 14 mars 2012, n° 11-10.861).

⚠️ Le fait d’avoir mentionné une fuite d’eau dans un diagnostic immobilier ne suffit pas à caractériser la connaissance du vice par l’acheteur (Cass. civ. 3, 14 mars 2012, n° 11-10.861).

Critères d’un défaut apparent

Un défaut est apparent dès lors qu'il remplit ces critères : 

  • Visibilité → le défaut est perceptible à l’œil nu ou après une inspection normale ;
  • Accessibilité → le défaut est situé sur une partie accessible du bien (par exemple, une fissure sur un mur visible) ;
  • Antériorité → pour être qualifié de défaut apparent, celui-ci doit avoir été visible dès ou avant la vente.

Exemples de défauts apparents

Les défauts apparents pourraient être tout ce qui n’est pas un vice caché, qui est apparu au moment de la vente ou avant. Par exemple : 

  • Une peinture écaillée, des rayures ou des pièces rouillées sur un véhicule neuf (Cass. com. 24 janvier 1984, n° 82-14.624) ;
  • Un manteau jauni par le soleil lors de son exposition à l’étalage (Cass. com., 5 février 1974, n° 72-12.990) ;
  • Des carreaux cassés ou une porte déformée dans un logement.

💡 Dès lors que l’acheteur remarque un défaut apparent lors de la vente, il est préférable qu’il le mentionne au vendeur et inversement afin d’éviter tout contentieux par la suite.

Comment distinguer vice caché et défaut apparent ?

La distinction repose principalement sur la visibilité du défaut et sur les diligences attendues de l’acheteur au moment de la transaction.

Autrement dit : 

  • Si le défaut est visible à l’œil nu, il s’agit d’un défaut apparent ;
  • Si le défaut nécessite une expertise ou des conditions particulières pour être détecté, il est peut-être un vice caché.

💡En cas de doute, le mieux est d’en demander une expertise. Devant le juge, celui-ci peut même ordonner une expertise judiciaire pour être éclairé sur la nature du défaut (art. 263 du Code de procédure civile).

➡️ Par exemple, une infiltration d’eau visible sur un plafond est un défaut apparent.

➡️ En revanche, une fissure structurelle interne non visible à l’œil nu est un vice caché, dès lors, par exemple, lorsqu’elle est masquée par une vigne vierge (Cass. civ. 3, 21 juillet 1998, n° 96-20.363).

Que faire en cas de litige ?

Si un défaut est découvert après l’achat, il est possible de procéder à l’amiable ou encore de faire appel à un juge. Le plus important sera de réunir les preuves, et l’expertise peut se révéler utile* pour identifier la nature du défaut allégué et agir, par exemple, en garantie des vices cachés pour sa maison ou son appartement ou encore sa voiture.

*Qu’il s’agisse d’un vice caché immobilier ou encore pour une voiture d’occasion, elle n’est jamais obligatoire, mais se révèle très utile pour déterminer le caractère apparent ou caché du vice.

Vos questions | nos réponses

Qu'est-ce qu'un vice apparent ?

Un « vice » apparent est un défaut que l'acheteur a pu déceler par lui-même lors de la vente.

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Article de Kahina KHADRAOUI
Juriste
Rédactrice de contenus juridiques, diplômée d'un Master 2 universitaire en Droit de l'entreprise.