Vice caché sur maison ou appartement : Comment agir contre le vendeur ?

Vice caché sur maison ou appartement :
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Par Camille MARTIN Lu 92362 fois Mise à jour le : 24/01/2022 Publié le : 05/09/2017


Vice caché sur maison ou appartement :
comment agir contre le vendeur ?

 

La découverte d'un vice caché sur une maison ou un appartement peut parfois engendrer des frais coûteux de réparation. Si l'acquéreur avait eu connaissance de ce vice, il n'aurait peut-être pas conclu la vente, ou à moindre coût. Face à cet imprévu, l'acheteur dispose de moyens d'action.
 

L'essentiel.


➜ Ce que dit la loi : selon l'article 1641 du Code civil, "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

➜ Délai pour agir : 2 ans pour intenter une action en garantie à partir de la découverte du vice caché (et non pas à partir de la vente ou de l'entrée dans les lieux).

➜ Procédure simplifiée : Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches en ligne, depuis l'envoi d'une Mise en Demeure jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.
 

régler mon litige


I  CADRE & PRINCIPES  I

L'existence d'un vice caché sur maison ou appartement peut conduire à revoir son contrat de vente


Qu'est-ce qu'un vice caché ? 



Un vice caché est un défaut particulièrement important attenant au bien et découvert après la vente par l'acheteur. Le Code civil définit ce qu'est un vice caché et détaille les conditions à réunir pour engager un recours à l'encontre du vendeur :  

  1. Le vice est un défaut grave portant atteinte à la maison ou à l'appartement ;
  2. Le vice doit être inhérent à la chose, autrement dit l'acheteur n'est pas en mesure d'utiliser son logement comme il le souhaiterait en raison de la présence de ce vice ;
  3. Le vice doit être antérieur à la vente, c'est-à-dire être présent avant la transaction ;
  4. Le vice est caché, il ne doit pas être apparent lors de l'achat. L'acheteur pourra s'appuyer sur des devis et expertises pour attester de la présence du vice et notamment qu'il était présent avant l'acte de vente. A contrario, les vices apparents ne peuvent être contestés.

Quelques EXEMPLES :

  • Le caractère inondable de la maison ;
  • Le caractère instable du terrain ;
  • Une charpente endommagée ;
  • Un défaut d'étanchéité...

Quelles sont les conditions pour mettre en œuvre la garantie des vices cachés ? 


Lorsque l'on achète un bien immobilier, il existe une obligation légale précontractuelle dite garantie des vices cachés. Elle doit être exécutée avant la vente et pèse sur le vendeur. Ce dernier doit délivrer le bien exempt de tout problème. Autrement dit, le bien ne doit comporter aucun vice caché. Si tel est le cas, l'acheteur pourra être tenu d'invoquer le non-respect de la garantie des vices cachés du vendeur. 


En cas d'action en garantie, l'acheteur pour solliciter plusieurs choses : 

  1. L'acquéreur peut demander l'annulation de la vente (article 1644 du Code civil). Devant le Tribunal de grande instance, il pourra demander à être remboursé intégralement du prix déboursé pour acquérir la maison ou l'appartement, en échange de la restitution du bien au vendeur (ancien propriétaire) et à condition de rendre le bien dans le même état qu'à l'acquisition. Il s'agit d'une action rédhibitoire ;
  2. L'acquéreur peut demander — ou le Juge peut exiger — une diminution du prix de vente (article 1644 du Code civil) en raison de la gravité plus ou moins faible du vice. La réduction du prix sera calculée en fonction du coût de réparation du vice caché évalué par un spécialiste du bâtiment. Il s'agit d'une action estimatoire ;
  3. Obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, en complément de la restitution totale ou partielle du bien vendu. Les dommages et intérêts sont dûs automatiquement lorsque le vendeur est un professionnel. Une présomption de mauvaise foi pèse sur ses épaules, en raison de sa profession qui aurait dû le conduire à détecter le vice caché et à en parler au(x) acquéreur(s). Si le vendeur n'est pas un professionnel, il est nécessaire de démontrer qu'il avait bien connaissance du vice lorsqu'il a vendu le bien (article 1645 du Code civil). 


L'acheteur dispose d'un délai de 2 ans pour intenter une action en garantie à compter de la découverte du vice, et non pas à partir de la date d'achat. L'action peut être intentée aussi bien devant un vendeur professionnel que non professionnel, sachant que la sévérité est accrue lorsqu'il s'agit d'un vendeur professionnel.


  

PROCÉDURE  I

Agir contre le vendeur pour obtenir l'annulation ou un remboursement d'une partie du prix du bien immobilier
 

1 - Tentative de conciliation à l'amiable


Litige.fr permet d'adresser tout d'abord une Mise en demeure au vendeur du bien, professionnel ou non professionnel. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal compétent, constitue un avertissement au vendeur de la présence du vice caché et de la nécessité de régulariser la situation. 

ENVOYER UNE MISE EN demeure
 

2 - Engager une procédure pour vice caché sur une maison


Sans réaction du vendeur d'autres poursuites sont envisageables.

Sans réponse satisfaisante sous huit jours, Litige.fr permet de  :

  • De mandater un expert en bâtiment pour qu'il puisse constater l'existence du vice-caché lors d'une visite contradictoire (en présence des deux parties) ;
  • Si le vice-caché est avéré, vous pourrez faire convoquer le vendeur devant le Juge compétent (en joignant le rapport d'expertise contradictoire) pour régler le litige au Tribunal judiciaire du lieu de situation du bien. 

LANCER UNE PROCÉDURE

Vos questions | nos réponses

Comment se défendre d'une action de vice-caché lors d'une transaction immobilière ?

Le vendeur d'un bien immobilier s'est vu mettre en demeure par son acquéreur pour vice-caché ? Plusieurs démarches lui permettront d'agir pour tenter de se faire disculper : - il peut mandater un expert en bâtiment agréé (via Litige.fr) qui formulera un avis objectif sur le vice-caché présumé. La visite d'expertise contradictoire fera l'objet au préalable d'une convocation des deux parties ; - il peut aussi contacter un avocat spécialisé en droit immobilier partenaire de Litige.fr si son adversaire souhaite saisir le Tribunal. Le Juge pourra alors solliciter l'avis d'un expert judiciaire.

Comment faire constater un vice-caché sur une maison ?

Si la mise en demeure amiable de votre vendeur s'est révélée infructueuse, vous pouvez via Litige.fr mandater un expert en bâtiment qui va constater l'existence de ce vice-caché. Lors d'une visite contradictoire (où les deux parties adverses sont conviés), un examen approfondi sera réalisé par ses soins. Le rapport d'expertise sera remis aux deux intéressés. Si malgré tout le vendeur ne réagit pas, l'acquéreur pourra saisir le Tribunal qui évaluera les conclusions de l'expert pour rendre sa décision.

Quel est le délai de prescription pour un recours sur un vice caché d'une maison contre le vendeur ?

L'acquéreur d'un bien immobilier dispose de 2 ans, à compter de sa découverte pour mettre en demeure le vendeur.