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Publié le : 01/05/2019

Promesse de vente (immobilier) : Comment annuler la vente sans pénalités ?

01/05/2019

Thèmes :

Promesse ou compromis de vente : les conditions pour renoncer au contrat.


Dans le cadre d'une opération de vente d'un bien immobilier, les parties signent d'abord un avant-contrat : une promesse ou un compromis de vente. L'acte définitif est signé dans un délai de 3 mois environ à compter de la signature de l'avant-contrat. 

La promesse ou le compromis de vente emportent l'obligation de vendre le bien immobilier à la charge du vendeur, et l'obligation d'acheter le bien immobilier à la charge de l'acheteur. Les parties peuvent renoncer à leurs engagements respectifs sous conditions :

- L'acquéreur dispose d'un droit de rétractation de 10 jours à compter de la signature de l'avant-contrat : s'il l'exerce dans les conditions fixées par la loi, la vente est annulée sans pénalités.

- Lorsqu'une condition suspensive est mentionnée à l'avant-contrat, sa non-réalisation permet d'annuler la vente immobilière sans pénalités.

 

L'essentiel.


→ Ce que dit la loi : 

- L'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation offre à l'acheteur non professionnel un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification du compromis de vente. 

- L'article L313-41 du Code de la consommation rappelle qu'en cas de non-réalisation d'une condition suspensive d'obtention de prêt, le compromis de vente est annulé sans pénalités.

→ Procédure simplifiée : le vendeur vous somme de réitérer le compromis ou la promesse de vente par acte authentique alors que vous pouvez valablement y renoncer ? Le vendeur refuse de vendre alors qu'il y est contraint ? Litige.fr permet d'envoyer gratuitement une lettre fondée sur les textes de loi applicables, en vue de faire cesser le litige à l'amiable.
 

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 I CADRE & PRINCIPES I

Promesse de vente : les engagements du vendeur et de l'acheteur.


Lorsque vous signez une promesse de vente :

- Le vendeur est obligé de vendre si l'acquéreur lève l'option dans le délai indiqué à l'avant-contrat. Le vendeur ne peut pas se rétracter pendant toute la durée de son engagement.

- L'acheteur peut choisir de lever l'option dans le délai mentionné dans la promesse unilatérale de vente : il est obligé d'acheter. A défaut de levée d'option avant l'expiration du délai, le vendeur n'est plus obligé de vendre : la promesse de vente est caduque.

Attention : au moment de signer la promesse unilatérale de vente, l'acheteur verse une indemnité d'immobilisation au vendeur, dont le montant est environ égal à 10 % du prix de vente du bien immobilier. L'indemnité d'immobilisation est conservée par le vendeur dans l'hypothèse où l'acheteur renonce à acheter.
 

Quel recours si le vendeur refuse de vendre ?


2 hypothèses :

1° L'acquéreur a levé l'option dans le délai indiqué dans la promesse de vente : en cas de refus du vendeur, l'acquéreur peut obtenir en justice la vente forcée du bien immobilier.

2° Le vendeur déclare se rétracter de la promesse de vente avant la levée d'option de l'acquéreur : l'acquéreur peut obtenir des dommages et intérêts.
 

Comment annuler la promesse de vente sans pénalités ?


Seul l'acquéreur peut annuler la promesse de vente sans pénalités, à condition de se rétracter dans le délai légal de 10 jours à compter du lendemain de la notification de l'avant-contrat. 

A noter : le droit de rétractation doit être exercé par lettre recommandée AR, sans justification de motif.

A l'expiration du délai de rétractation de 10 jours, l'acheteur peut annuler la vente. Dans ce cas, le vendeur conserve l'indemnité d'immobilisation.
 

Compromis de vente : les engagements du vendeur et de l'acheteur.


Lorsque vous signez un compromis de vente :

- Le vendeur est obligé de vendre.

- L'acheteur est obligé d'acheter, dès lors que le délai de rétractation est expiré et que toutes les conditions suspensives sont réalisées. 

Au moment de signer le compromis de vente, l'acheteur verse un dépôt de garantie, dont le montant est environ égal à 10 % du prix de vente du bien immobilier. Si la vente est réalisée, la somme est déduite du prix à payer. Si la vente n'est pas réalisée, la somme est restituée à l'acheteur.

Comment annuler le compromis de vente après expiration du délai de rétractation et réalisation des conditions suspensives ?


L'acheteur ne peut renoncer à la vente sans pénalités lorsque le délai de rétractation est expiré et les conditions suspensives réalisées.

Le montant des pénalités est déterminé dans la clause de dédit du compromis de vente.


 

 I PROCEDURE I

Que faire en cas de litige ?

Procédure amiable.


Le vendeur refuse de vendre malgré son engagement ? L'acquéreur refuse d'acheter après expiration du délai de rétractation et malgré la réalisation des conditions suspensives ?

Litige.fr permet d'adresser gratuitement une lettre juridiquement motivée de nature à inciter l'adversaire à respecter ses engagements.

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Procédure.


A défaut de résolution du litige à l'amiable, Litige.fr permet d'engager une procédure judiciaire.


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