La mise en œuvre de l'assurance contre les loyers impayés
Vous avez conclu un contrat de bail avec un locataire mais celui-ci ne s'acquitte plus de ses loyers. Vous vous tournez alors vers votre assurance auprès de laquelle vous avez souscrit une assurance contre les loyers impayés afin d'être indemnisé. Votre assurance refuse de faire droit à votre demande. Vous pouvez contester cette décision.
L'essentiel
➜ Ce que dit la loi : Les contrats tiennent de loi aux parties qui les concluent. En matière de contrat de bail, le locataire a une obligation de payer ses loyers. Pour le contrat d'assurance loyers impayés, cela signifie que le bailleur doit respecter des conditions précises pour demander l'indemnisation. Dès lors qu'elles sont respectées, l'assurance est tenue d'honorer son obligation d'indemnisation prévue dans les termes du contrat.
➜ Délai pour agir : 2 ans
➜ Procédure simplifiée par Internet : Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches en ligne, depuis l'envoi d'une Mise en demeure jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.
CADRE & PRINCIPES
Les recours du bailleur face au locataire mauvais payeur
L'obligation de payer du locataire
Le locataire qui signe un contrat de bail est lié par ce contrat (article 1103 du Code civil).
Cela signifie qu'il doit respecter les obligations contenues dans le contrat, dont celle, essentielle et centrale, de payer le loyer aux échéances convenues (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).
En ne payant pas ses loyers, le locataire ne respecte pas son obligation, ce qui ouvre le droit au bailleur d'engager une procédure recouvrement, voire de demander la résiliation du contrat de bail (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) pour engager une procédure d'expulsion.
Le propriétaire peut faire appel à un huissier de justice qui va délivrer au locataire un Commandement de payer. Cet acte juridique dresse le bilan exhaustif de la dette locative, mois par mois, en indiquant de manière rigoureuse, les mensualités partiellement ou intégralement impayées et les éventuels montants perçus par la CAF (Caisse d'Allocation Familiales). La somme des mensualités constitue la dette locative. Le locataire dispose alors de deux mois pour s'en acquitter.
Envoyer un Commandement de payer au locataire
En parallèle, et pour se prémunir face à cette situation, le bailleur a pu souscrire à une assurance contre les loyers impayés.
L'Assurance contre les loyers impayés
Que contient un contrat d'Assurance loyers impayés ?
L'Assurance loyers impayés ou aussi Garantie des Loyers Impayés (GLI) permet au bailleur de sécuriser ses revenus et faire face aux risques locatifs.
Chaque compagnie d'assurance définit les critères d'éligibilité des contrats de bail en fonction notamment des caractéristiques, notamment en matière de solvabilité, du locataire. Toutes demandent néanmoins que son salaire soit au moins 3 fois supérieur au montant du loyer et la preuve de l'absence de difficulté de paiement des loyers sur une période donnée, pouvant aller jusqu'à 12 mois.
L'Assurance loyers impayés garantit également les frais de contentieux correspondant aux sommes engagées par le propriétaire pour réclamer le paiement des loyers auprès du locataire.
Le plus souvent, le contrat propose également des garanties contre les frais de détérioration du logement (au-delà du dépôt de garantie), l'indemnisation du bailleur en cas de départ prématuré du locataire et l'assurance de vacance locative correspondant au paiement des loyers entre deux contrats de bail.
La mise en œuvre de l'Assurance loyers impayés
La plupart des contrats d'assurance contre les loyers impayés contiennent dans les conditions de mise en œuvre des exigences strictes sur les démarches préalables devant être effectuées par le bailleur.
Il s'agit principalement des réclamations auprès du locataire mauvais payeur sous forme de tentative de résolution à l'amiable du litige, puis de Commandement de payer exposées ci-dessus.
En l'absence de la réalisation de ses étapes auprès de locataire, la plupart des assurances considèrent qu'elles ne doivent pas se substituer à l'inaction du bailleur et refusent de l'indemniser sans qu'il ait tenté de recouvrir les loyers.
Après avoir réalisé ces démarches, le bailleur a lors la possibilité de se tourner vers son assureur pour demander l'indemnisation prévue au contrat, via une déclaration de sinistre, en apportant à son dossier les pièces justificatives des démarches accomplies.
L'assurance prend alors le contrôle de la procédure et s'adresse directement au locataire pour qu'il effectue le paiement des loyers dus.
Comme dit plus haut, chaque contrat d'assurance aménage ses conditions d'indemnisation. Le bailleur doit donc être vigilant aux modalités de mise en oeuvre et aux exigences préalables qui pourront ouvrir droit à indemnisation.
Cependant, puisque chaque partie doit se conformer aux exigences du contrat, si le bailleur respecte les termes du contrat, l'assurance ne peut refuser de l'indemniser pour des motifs étrangers au contrat.
Il est à noter qu'en vertu de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui souscrit à une assurance ne peut demander de caution au locataire (sauf étudiant ou apprenti).
PROCÉDURE
Demander l'indemnisation à l'Assurance loyers impayés
1 - Conciliation à l'amiable avec l'assurance
Litige.fr permet l'envoi Mise en Demeure à l'assureur de respecter ses obligations d'indemnisation. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.
Que faire si l'assurance ne répond pas à la Mise en Demeure ?
Si la précédente solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr permet de faire convoquer votre adversaire devant le Juge compétent et de régler le litige au Tribunal.
