Les frais de dératisation sont en principe à la charge du propriétaire, car ils relèvent de son obligation de délivrer et de maintenir un logement décent, exempt de nuisibles (art. 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Le locataire ne peut être tenu de payer que si le bailleur prouve que l’infestation résulte d’un défaut d’entretien ou d’un comportement fautif du locataire (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989).
L'ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : Le propriétaire a l'obligation de mettre à disposition un logement décent à son locataire, ce qui exclut la présence de nuisibles comme des rats (art. 1719 s. du Code civil ; art. 6 de la loi du 6 juillet 1989). La dératisation incombe donc, en principe au propriétaire, sauf s’il prouve qu’elle est due à un mauvais entretien de la part du locataire (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989).
➜ Délai pour agir : Le délai pour agir en matière locative est fixé à 3 ans par dérogation au droit commun (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
➜ Procédure simplifiée : Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches contre le propriétaire en ligne, depuis l'envoi d'une mise en demeure (ou d'une lettre de mise en cause gratuite) jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.
Qui est responsable de la dératisation dans un logement loué ?
La responsabilité dépend de l’origine de l’infestation et des obligations légales respectives du propriétaire et du locataire. Dans le cas d'un logement en copropriété, les frais ne doivent pas être imputés au locataire.
Le principe : la dératisation incombe au propriétaire
Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur a l’obligation d’assurer la jouissance paisible du bien. Ainsi, le propriétaire est tenu de fournir un logement :
- décent ;
- ne présentant aucun risque pour la santé* ;
*On parle alors de logement insalubre (art. L. 1331-22 du Code de la santé publique), qui se distingue du logement simplement en mauvais état.
- exempt de toute infestation de nuisibles.
Cette obligation découle directement de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent (…) exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. »
La dératisation constitue donc un travail d’entretien lourd, distinct des réparations locatives.
La dératisation peut-elle être mise à la charge du locataire ?
En principe, la dératisation ne peut pas être mise à la charge du locataire, sauf en cas de faute prouvée à son encontre.
Le principe : l’exclusion des charges du locataire
Les charges récupérables sont strictement listées en annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Les frais de dératisation n’y figurent pas. En conséquence, le propriétaire ne peut pas les imputer au locataire, sauf exception.
La Cour de cassation le juge de manière constante : les frais de dératisation incombent, en principe, au propriétaire (Cass. civ., 3, 29 janvier 2002, n°99-17042).
L’exception : faute prouvée du locataire
Le locataire a des obligations, dès lors, il peut être tenu responsable uniquement si le bailleur démontre que l’infestation résulte (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989) :
- d’un manque d’entretien du logement ;
- d’une hygiène manifestement défaillante ;
- d’un comportement fautif (stockage d’ordures, absence de nettoyage, etc.).
⚠️ La preuve incombe exclusivement au propriétaire (art. 1353 du Code civil).
Dératisation et copropriété : qui intervient ?
Infestation provenant des parties communes, dans une copropriété, si les rats ou souris proviennent :
- des caves ;
- des gaines techniques ;
- des locaux poubelles ;
- des égouts ou sous-sols ;
le syndic de copropriété doit organiser la dératisation, au titre des obligations issues des règlements sanitaires départementaux.
Le coût est alors réparti entre les copropriétaires, sans pouvoir être imputé au locataire.
Que faire si le propriétaire refuse d’intervenir ?
Si le propriétaire refuse d’intervenir, le locataire dispose de plusieurs recours gradués afin de faire valoir ses droits.
1. Mise en demeure écrite
Il est vivement conseillé au locataire de commencer par une mise en demeure de réaliser les travaux en suivant un modèle.
Il est préférable d’envoyer ce courrier par lettre recommandée avec accusé de réception demandant l’intervention sous délai raisonnable (généralement 8 à 15 jours).
2. Signalement à la mairie
Si le propriétaire n’agit toujours pas, il est recommandé de contacter le service communal d’hygiène et de santé (SCHS) qui peut constater l’insalubrité et contraindre le propriétaire à agir.
3. Commission départementale de conciliation (CDC)
Afin de parvenir à un accord à l’amiable, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ; c’est une procédure gratuite et amiable prévue par la loi du 6 juillet 1989.
4. Tribunal judiciaire
Dans le cas où le bailleur, après toutes les tentatives amiables, n'intervient pas, le locataire peut demander devant le juge du tribunal judiciaire du lieu du domicile du bailleur (art. 42 du Code de procédure civile ; art. L. 211-3 du Code de l’organisation judiciaire) :
- l’exécution forcée des travaux (art. 1221 C. civ.) ;
- une réduction de loyer (art. 1223 C. civ.) ;
- des dommages et intérêts pour trouble de jouissance (art. 1231 s. et 1719 C. civ.) ;
- voire la résiliation du bail aux torts du bailleur (art. 1224 s. C. civ.).
⚠️ En principe, le locataire ne doit pas interrompre le paiement des loyers.
Néanmoins, la Cour de cassation a précisé que le paiement des loyers peut être suspendu, sans mise en demeure préalable, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Cass. civ. 3, 18 septembre 2025, n° 23-24.005).
Ainsi, c’est seulement dans le cas où l’infestation de rats rend la location impossible que le locataire pourrait se prévaloir de l’exception d’inexécution (art. 1219 s. du Code civil), afin de refuser de payer.
Dans quel délai agir ?
Pour les litiges relatifs à un bail d’habitation, le délai pour agir est fixé à 3 ans (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Le locataire peut-il demander une indemnisation ?
En cas de trouble de jouissance le locataire peut demander une indemnisation. La présence durable de nuisibles constitue un trouble de jouissance indemnisable.
Qui est responsable des rats dans les murs ?
Le propriétaire est responsable des rats dans les murs, car il s’agit d’un problème structurel relevant de la décence du logement.
Peut-on refuser de payer son loyer en cas de rats ?
Le locataire doit poursuivre le paiement du loyer et agir par les voies légales, même en cas de présence de nuisibles.
La dératisation fait-elle partie des charges locatives ?
Les frais de dératisation ne figurent pas dans la liste des charges récupérables (décret du 26 août 1987).
