Dans toute location d’habitation, le locataire n’est pas seulement un occupant : il est également débiteur d’un ensemble d’obligations légales, souvent méconnues, mais dont le non-respect peut entraîner des sanctions. Encadrées par l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ces obligations concernent tant le paiement du loyer que l’usage paisible du logement, l’entretien courant ou encore la souscription d’une assurance.
Quelles sont les obligations du locataire ?
Le locataire qui s’engage dans un contrat de bail est tenu par une série d’obligations légales découlant de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462. De plus, lui incombe le paiement de certaines charges locatives.
Les obligations principales du locataire
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 liste les principales obligations à la charge du locataire qui doit payer le loyer et les charges, user paisiblement des lieux, répondre des dégradations et pertes, réaliser certains travaux et assurer l’entretien, permettre l’accès au logement et souscrire une assurance habitation.
Payer le loyer et les charges (article 7 a)
Le locataire doit s’acquitter du loyer et des charges aux échéances convenues. Le non-paiement peut entraîner :
- La mise en œuvre de la clause résolutoire permettant la résiliation automatique du contrat de bail ;
- Une action en justice de la part du propriétaire pour obtenir l’indemnisation de ses préjudices, le cas échéant ;
- Une expulsion* (article 24 de la loi de 1989).
*La procédure d’expulsion reste très encadrée.
User paisiblement des lieux (article 7 b)
Le locataire doit user paisiblement des lieux, ce qui implique de ne pas troubler le voisinage*, respecter ses voisins et ne pas sous-louer le bien sans l’autorisation du bailleur conformément à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.
*Le locataire s’expose autrement à une action pour troubles anormaux du voisinage sur le fondement de l’article 1253 du Code civil.
Répondre des dégradations et pertes (article 7 c)
Le locataire est présumé responsable des dégradations, sauf en cas de force majeure, fait d’un tiers qu’il n’a pas invité dans le logement ou de faute du bailleur. Dès lors le preneur doit répondre des dégradations en effectuant des réparations locatives.
Entretien courant et réparations locatives
Le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des réparations locatives* (art. 7 d) de la loi du 6 juillet 1989).
*Ce sont celles qui se distinguent de l’usage normal du logement (vétusté) et des grosses réparations qui incombent au bailleur.
Les réparations à sa charge concernent notamment (décret n° 87-712 du 26 août 1987) :
- Joints, poignées, interrupteurs ;
- Fusibles, ampoules ;
- Robinetterie, siphons, chasse d’eau (si usure normale ou mauvais usage).
💡La liste complète des réparations locatives figure en annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987.
Permettre l’accès au logement (article 7e)
Le locataire doit laisser l’accès au logement pour travaux nécessaires à l’entretien ou à la conformité, mais après avoir été préalablement informé.
Souscrire une assurance habitation (article 7 g)
Le locataire doit fournir une attestation annuelle de couverture des risques locatifs par une assurance habitation à laquelle il a souscrit (dégâts des eaux, incendie, explosion).
💡En bail meublé, les obligations sont identiques à celles d’un bail vide, avec des particularités (art. 25-3 s. de la loi du 6 juillet 1989) :
- Respect de l’inventaire du mobilier ;
- Entretien du matériel fourni ;
- Restitution du logement et du mobilier en bon état.
Charges locatives à payer
Selon l’article 23 de la loi de 1989 et le décret du 26 décembre 1987, le locataire doit rembourser les charges dites « récupérables » au propriétaire :
- Eau, chauffage collectif ;
- Entretien de l’ascenseur (usage personnel) ;
- Éclairage des parties communes ;
- Taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Quels sont les travaux à la charge du locataire ?
Le décret de 1987 précise les réparations dites « locatives », à la charge du locataire parmi lesquelles figurent l’entretien des parties extérieures privatives, les ouvertures, l’intérieur du logement, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et toutes autres mentionnées dans le bail. Les autres incombent au propriétaire.
Parties extérieures à usage privatif : jardin, terrasse, gouttières
Le locataire doit entretenir les éléments extérieurs dont il a l’usage exclusif, notamment :
- Jardin privatif > entretien des allées, pelouses, haies, massifs, bassins et piscines. Il doit également tailler et élaguer les arbres, remplacer les arbustes détériorés et entretenir les installations mobiles d’arrosage ;
- Terrasses, auvents, marquises > enlèvement des mousses et végétaux ;
- Descentes d’eau pluviale, chéneaux et gouttières > dégorgement et nettoyage régulier pour éviter les obstructions.
Ouvertures et éléments mobiles : portes, fenêtres, stores
Le bon fonctionnement des ouvertures est à la charge du locataire. Cela inclut :
- Portes et fenêtres > graissage des gonds, paumelles et charnières, menues réparations sur poignées, crémones, espagnolettes, remplacement de boulons ou clavettes ;
- Vitrages > réfection des mastics et remplacement des vitres détériorées ;
- Dispositifs d’occultation (stores, jalousies) > graissage, remplacement des cordes, poulies ou lames endommagées ;
- Serrures et verrous > graissage, remplacement des petites pièces et des clés perdues ou cassées ;
- Grilles de sécurité > nettoyage, graissage, remplacement de pièces comme les targettes ou boulons.
Intérieur du logement : murs, sols, placards
Le locataire doit maintenir en bon état l’intérieur du logement :
- Plafonds, murs, cloisons > maintien en état de propreté, raccords de peinture, rebouchage de trous (lorsqu’ils sont nombreux ou mal placés), remplacement localisé de faïence ou revêtements plastiques ;
- Parquets, moquettes, sols > entretien de la vitrification, pose de raccords ou remplacement ponctuel en cas de taches ou de trous ;
- Placards et menuiseries > remplacement des tablettes ou dispositifs de fermeture, fixation de plinthes ou moulures.
Installations de plomberie et sanitaires
L’entretien régulier des installations sanitaires et de plomberie incombe au locataire :
- Canalisations d’eau > dégorgement, remplacement des joints et colliers ;
- Canalisations de gaz > entretien des robinets, ouvertures d’aération, remplacement des tuyaux souples ;
- Fosses septiques et puisards > vidange périodique ;
- Chauffage et robinetterie > remplacement des petites pièces (clapets, joints, membranes, flotteurs de chasse d’eau), nettoyage des corps de chauffe ;
- Appareils sanitaires > détartrage des équipements, remplacement des tuyaux flexibles de douche.
⚠️ si un dysfonctionnement est lié à la vétusté ou à un défaut de construction, la réparation incombe au bailleur.
Installations électriques
Les équipements électriques suivants doivent être entretenus ou remplacés par le locataire :
- Interrupteurs, prises, coupe-circuits, fusibles, ampoules, tubes lumineux ;
- Réparations mineures sur les gaines ou baguettes de protection.
Autres équipements listés dans le contrat de location
Le locataire doit également assurer l’entretien courant des équipements explicitement mentionnés dans le contrat de location :
- Appareils électroménagers fournis (réfrigérateur, lave-linge, lave-vaisselle, hotte, sèche-linge, etc.) ;
- Équipements techniques (pompes à chaleur, adoucisseurs, antennes) ;
- Éléments fixés ou décoratifs (cheminées, miroirs, meubles scellés) ;
- Conduits (ramonage régulier des conduits de fumée et de ventilation).
Ce que le locataire ne peut pas faire
Outre les obligations du locataire, ce dernier est également soumis à des interdictions parmi lesquelles figure l’impossibilité de (art. 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989) :
- Modifier les locaux sans autorisation ;
- Refuser des travaux légalement prévus ;
- Sous-louer sans l’accord du bailleur ;
- Ne pas assurer le logement.
Que peut demander le locataire à son bailleur ?
Le locataire a également des droits et peut exiger :
- Un logement décent (article 6 de la loi de 1989) ;
- Des réparations structurelles (toiture, murs, etc.) ;
- Le respect de sa tranquillité (absence de visites intempestives).
Quels sont les risques en cas de manquement aux obligations du locataire ?
Si le locataire manque à ses obligations, il s’expose à des sanctions parmi lesquelles se trouvent : la résiliation du bail, l’engagement de sa responsabilité civile voire son expulsion.
Le locataire peut-il sous-louer son logement ?
Uniquement avec l’accord écrit du bailleur, sinon il s’expose à la résiliation du bail (article 8).
Quels travaux sont à la charge du locataire ?
Les réparations locatives et l’entretien courant, listés dans le décret du 26 août 1987.
Quelles sont les principales obligations du locataire ?
Le locataire doit payer le loyer et les charges, entretenir le logement, assurer le bien et ne pas troubler le voisinage.
