Le propriétaire est engagé à offrir la jouissance paisible de son bien au locataire avec lequel il conclut un bail. Néanmoins, il peut résilier le bail de manière anticipée dans certains cas spécifiques ou encore y mettre fin selon les conditions légales très encadrées.
Quelles sont les conditions pour rompre un bail de location ?
Bailleur comme locataire voient leur possibilité de résilier le bail encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Néanmoins, le propriétaire pourra, dans certains cas, rompre le bail de manière anticipée.
La liberté du locataire encadrée par le délai de préavis
Le locataire peut résilier le bail à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. Il doit toutefois respecter un préavis. La durée du préavis dépend du type de bail :
- de 3 mois pour une location vide (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989) ;
- le délai passe à 1 mois dans certains cas (location meublée, zone tendue, mutation, perte d’emploi, problème de santé attesté par un certificat médical [art. 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989]) ;
- le locataire peut être dispensé de préavis si le logement est déclaré insalubre (Cass. civ. 3, 2 mai 2007, n° 06-11.172).
Le modèle de lettre de résiliation de bail avec préavis réduit à 1 mois doit faire état du motif invoqué et être envoyé en LRAR ou remis en main propre contre signature à des fins probatoires notamment.
Le bailleur : une résiliation strictement encadrée
Le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance du contrat :
- 3 ans pour un bail de location vide (art. 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989) ;
- 1 an pour un meublé (art. 25-7 de la loi du 6 juillet 1989).
À défaut de résiliation, le bail est tacitement reconduit.
💡 Si le bail est conclu avec un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois. Dans ce cas, la reconduction tacite n’est pas possible (art. 25-7 de la loi du 6 juillet 1989).
Dans les baux non meublés, le congé doit être donné 6 mois avant la fin du bail (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989) ; pour les contrats de location meublée, le délai passe à 3 mois (art. 25-8 de la même loi).
Rupture anticipée du bail par le propriétaire : dans quels cas ?
Bien que le bailleur voit ses facultés de résiliation encadrées, il dispose d’une possibilité de résilier le bail de manière anticipée dans des cas spécifiques (manquements graves du locataire ou encore clause résolutoire).
En cas de manquements graves du locataire
En cas de manquements graves du locataire à ses obligations, le bailleur est admis à rompre le bail sans avoir à respecter les durées d’échéance.
Tel est par exemple le cas en cas de :
- loyers impayés ;
- défaut d’assurance ;
- troubles de la jouissance ;
- sous-location non autorisée.
Pour y parvenir, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail ou activer la clause résolutoire.
Par activation de la clause résolutoire
Le bailleur peut encore résoudre le bail de manière anticipée en actionnant la clause résolutoire qui y est stipulée pour les cas limitativement prévus (par exemple, le non-paiement du loyer, v. art. 4 de la loi de 1989). Néanmoins, cela suppose un commandement de payer par huissier, et une action devant le juge des contentieux de la protection (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Que se passe-t-il en cas de rupture du bail avant 3 ans ?
Dans ce cas de figure, il faut distinguer entre un bail de logement non meublé et d’un bail meublé.
La résiliation très encadrée du bail par le propriétaire avant 3 ans
Le bail vide est conclu pour 3 ans minimum. Une rupture unilatérale avant ce terme sans décision judiciaire ou clause prévue est inopérante (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989).
La résiliation dans le cas d’un logement meublé
La durée minimale du bail meublé est de 1 an ou 9 mois pour un étudiant (art. 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Dès lors une résiliation avant 3 ans est possible pour le bailleur.
Quelles démarches pour résilier le bail ?
Afin de résilier le bail, certaines démarches doivent être réalisées. Une lettre de congé doit être rédigée en incluant des mentions obligatoires et un préavis doit, en principe, être respecté.
Lettre de congé : mentions obligatoires
Que la demande de résiliation soit à l’initiative du locataire ou du propriétaire, une lettre de congé contenant des mentions obligatoires doit être rédigée et remise à l’intéressé en mains propres contre signature ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Parmi les mentions obligatoires figure le motif du congé donné par le propriétaire*. La lettre doit être clairement datée pour assurer un congé dans le délai souhaité.
*Par exemple s’il s’agit d’un congé pour reprise, le bailleur doit établir avec précision les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien avec lui. Elle précise que le propriétaire doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise (Cass. Civ. 3, 12 octobre 2023, n° 22-18.580).
Le préavis à respecter
Si la résiliation est à l’initiative du bailleur, il est tenu de respecter un préavis de :
- 6 mois pour un bail de location non meublée (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989) ;
- 3 mois pour une location meublée (art. 25-8 de la loi du 6 juillet 1989).
Quel recours en cas de litige sur la résiliation du bail ?
Le locataire n’est pas démuni face à la résiliation du bail par le propriétaire et peut notamment saisir la CDC (commission départementale de conciliation) gratuitement afin de trouver un accord avec le propriétaire.
Il peut aussi saisir le juge des contentieux et de la protection qui est compétent en matière de litiges tenant à un bail d’habitation (art. L. 213- 4 - 4 du Code de l’organisation judiciaire).
Comment un propriétaire peut-il mettre fin à un bail ?
Il peut saisir le juge en cas de manquements graves du locataire ou à défaut, respecter un préavis de 3 (meublée) ou 6 (vide) mois.
Quel est le délai de préavis pour un locataire ?
3 mois pour location vide ; 1 mois pour une location meublée.
Comment rompre un bail de location avant terme ?
Le locataire peut le faire à tout moment avec préavis. Le propriétaire, en principe, uniquement par voie judiciaire ou clause résolutoire.
