Divorce à l'amiable avec un bien immobilier : Comment se passe le partage du patrimoine commun ?

Divorce à l'amiable avec un bien immobilier :
Thèmes :
divorce à l'amiable avec bien immobilier, indivision, convention de divorce, indemnité d'occupation, expertise immobilière, droit de partage
Par Sarah M. Lu 1273 fois Publié le : 26/11/2021 Publié le : 26/11/2021


Dans le cadre d’un divorce à l’amiable où il y a un bien immobilier commun, les époux doivent se mettre d’accord sur le sort de celui-ci avant de signer la convention de divorce. 3 possibilités : les conjoints le vendent ; l'un d'eux le conserve, à charge de racheter la part de l’autre conjoint ou ceux-ci le conservent en indivision. Pour un tel divorce, la procédure est allégée.


L’essentiel.


Ce que dit la loi : les articles 229-1 et suivants du Code civil autorisent, depuis 2017, le divorce par consentement mutuel – ou divorce à l’amiable – lorsque les époux sont d’accord sur le principe et les conséquences de la rupture du contrat de mariage. C’est un divorce sans Juge aux Affaires Familiale (JAF), matérialisé par acte sous seing privé obligatoire qui sera contresigné par avocats et déposé au rang des minutes d’un notaire. L’ article 229-3 du Code civil précise qu’en présence d’une résidence commune, cet officiel public dresse l’état liquidatif du régime matrimonial sous forme d’un acte notarié authentique. Les frais de notaire dépendront de la valeur vénale de l'habitation. À ces frais s'ajoutera le coût fiscal du droit de partage (ou droit d'enregistrement). Les droits de partage représentent 2,5 % des biens maritaux.

Procédure simplifiée : pour un tel divorce, la loi impose à chaque moitié de prendre un avocat. Litige.fr vous met en relation avec un avocat spécialisé en divorce, pour vous conseiller, notamment sur le sort de votre logement commun, et pour rédiger votre convention.


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|  CADRE & PRINCIPES  |



Le déroulement du divorce par consentement mutuel en présence d'un bien immobilier


Lors d’un tel divorce, les époux se mettent d’accord sur les modalités de la garde des enfants, de la prestation compensatoire et de la pension alimentaire le cas échéant. Le couple en outre doit être d’accord sur le partage des biens communs. En présence d’une résidence principale ou secondaire, la situation peut s’avérer complexe, car les enjeux financiers sont importants et parce que le bien constitue souvent le logement familial.

ATTENTION : si vous n'aviez pas passé de contrat de mariage au moment de votre union maritale, vous êtes par défaut sous le régime de la communauté légale. Si vous souhaitez procéder à l'achat d'un logement alors que l'instance de divorce n'est pas encore terminée (le jugement n'est pas encore prononcé), votre nouvelle acquisition immobilière sera incluse dans la communauté maritale. Pour éviter une telle situation, vous devrez passer une déclaration de remploi.


Le sort du bien immobilier commun


Si vous êtes propriétaire d’une habitation, acquise alors que vous étiez mariés sous le régime de la communauté légale (ou communauté réduite aux acquêts) : celle-ci constitue un patrimoine commun qui sera dissolue. C’est-à-dire qu’il appartient pour moitié à chacun des mariés, peu importe qui dans le couple a financé son acquisition.


Or le divorce dissout la communauté de biens : lors de la séparation conjugale l'appartement ou la maison qui vous appartient en commun doit être partagé. Vous avez 3 possibilités :

  • Vous décidez ensemble de le vendre ;
  • Vous le conservez et vous payez la moitié de sa valeur à votre ex-conjoint, ou inversement ;
  • Vous le conservez à deux, auquel cas vous en devenez propriétaires indivis.

Quelle que soit l’option choisie, les démarches doivent être réalisées rapidement par le couple. Tant que le partage n’est pas réalisé, les avocats ne peuvent pas rédiger la convention de divorce, indispensable pour officialiser la rupture du mariage.


Les modalités de partage de la propriété commune


Préalablement à la rédaction de la convention de divorce par consentement mutuel, les mariés font les démarches nécessaires pour partager la propriété conjugale lors de leur séparation matrimoniale.


Sa vente


Vous vendez avant de divorcez, auquel cas l’argent issu de la vente se retrouve de votre masse commune. L’argent est alors partagé à parts égales au moment du divorce.


Son attribution à l'un des époux


Le mari ou l'épouse qui reste propriétaire de l'appartement verse à l’autre la moitié de sa valeur vénale. On parle de soulte. Lorsque celui-ci est financé par un prêt en cours, la partie qui le récupère prend à sa charge les remboursements à venir, et le montant de la soulte est adapté en fonction. Il faudra qu'il en informe la banque concernée par ce crédit immobilier en lui transférant l'état liquidatif rédigé par le notaire lors de la liquidation du régime matrimonial.

Pour déterminer le montant de la soulte, les conjoints doivent commencer par fixer la valeur vénale du bien immobilier : le recours à une expertise immobilière est recommandé pour éviter des litiges à venir. Le prix de rachat de la soulte sera fixée en fonction de celle-ci.

Si l'attribution n'a pas été définie, les futurs ex-époux passent obligatoirement devant notaire : le notaire dresse un état liquidatif du régime matrimonial.


Sa conservation en indivision


Les mariés parfois veulent divorcer sans perdre de temps. Or sa vente peut durer longtemps. De même, le ou la marié⸱e qui souhaite racheter sa part à l’autre doit prendre le temps d’obtenir les fonds. Les époux peuvent aussi souhaiter conserver une résidence secondaire, pour s’en partager la jouissance.


Quel que soit l’objectif, sa conservation place de facto les ex conjoints sous un tel régime. À cette occasion 2 précautions à prendre :

  • Il peut être utile de rédiger une convention d’indivision pour sécuriser sa gestion ;
  • Lorsqu’un seul époux profite de la résidence, l’autre peut légitimement exiger une indemnité d’occupation.


Les avantages et les limites d'un tel divorce


La procédure du divorce à l’amiable, en comparaison avec le divorce judiciaire, est rapide, simple et pas chère. Attention néanmoins, la procédure se complexifie en présence d’un logement marital : les mariés doivent se mettre d’accord sur son sort et effectuer toutes les démarches nécessaires à la liquidation du bien. A noter qu’en cas de désaccord, le divorce devient judiciaire.

Votre avocat spécialisé en divorce vous conseille et vous accompagne, afin de préserver vos intérêts.


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Vos questions | nos réponses

Que faire en cas de désaccord sur le partage de la maison familiale ?

Si le couple n'arrive pas à se mettre d'accord sur ce partage immobilier, le notaire dresse un procès-verbal de non conciliation recensant tous les points d'accord et de désaccord qui sera alors transmis au JAF.

Qui peut garder la maison en cas de divorce ?

L’un ou l’autre des mariés peut garder la maison en cas de divorce, à condition d’indemniser l’autre à hauteur de la valeur de ses parts. En cas de désaccord sur l’attribution de la maison, le divorce devient contentieux : le Juge tranche.

Comment faire pour divorcer sans vendre la maison ?

Les époux qui gardent la maison après le divorce en deviennent propriétaires indivis.

Comment se passe le partage des biens en cas de divorce ?

Chaque marié récupère ses biens propres. Lorsqu'ils sont mariés sous le régime de la communauté légale, ils partagent le patrimoine commun à parts égales, selon la répartition de leur choix. En cas de désaccord, la décision appartient au Juge.