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Immobilier / Litiges locatifs Publié le : 26/07/2016

Votre loyer est-il trop élevé ? Tout savoir sur l'encadrement des loyers

26/07/2016

Tags : encadrement des loyers, loi, loyers, propriétaire, locataire, loyer de référence majoré, loyer de référence médian, loyer minoré, appartement, logement, immeuble, location, agence immobilière, loi alur, décret duflot, bail, contrat de location

 

Loyer trop élevé par rapport aux exigences légales :

comment agir contre son propriétaire ? 

 

Mon propriétaire m'impose un loyer trop élevé par rapport aux limitations de la loi en vigueur. Que faire si le loyer est excessif par rapport au montant du loyer de référence majoré ? Une nouvelle législation encadre dorénavant le prix des loyers en fonction des communes. Attention aux abus des propriétaires ! 

 

L'essentiel.

➜ Ce que dit la Loi : Le Décret Duflot du 2012 pose les premières limites en empêchant le propriétaire d'augmenter son loyer dans le cas d'un renouvellement de bail ou d'une nouvelle location.

Pour Paris, la Loi ALUR du 24 mars 2014 modifie l'article 17 de la Loi du 6 juillet 1989 et dispose que chaque année un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré seront fixés par le représentant de l'état dans chaque département. Le loyer de référence majoré ne peut être dépassé par le propriétaire. Cette nouvelle mesure s'applique pour l'instant uniquement à Paris !

 Procédure simplifiée pour agir : Votre propriétaire refuse de baisser votre loyer conformément à la loi applicable ? Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches en ligne, depuis l'envoi d'une Mise en Cause gratuite jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.

 

Envoyer une Mise en Cause gratuitement 

 

 

 | CADRE & PRINCIPES |  

 

Encadrement des loyers :
que faire si votre propriétaire ne respecte pas la Loi ?

 

Le Décret Duflot du 20 juillet 2012 a encadré le montant des loyers dans deux cas de figure de façon à éviter une hausse du montant du loyer par le propriétaire :

- lors du renouvellement de bail, ou

- lors d'une nouvelle location.

Ainsi, dans le cas d'une nouvelle location, le loyer ne pourra pas être supérieur au loyer précédemment payé par l'ancien locataire. 

Dans le cas d'un renouvellement de bail, le loyer ne pourra pas être revu à la hausse sauf dans le cas d'une révision prévue dans le contrat ou d'une clause relative à la révision du loyer insérée au moment du renouvellement dans le contrat, et ce toujours dans la limite de l'IRL (indice de référence des loyers) calculé par l'INSEE.

 

PARIS : Depuis la Loi ALUR du 24 mars 2014, l'article 17 II-A de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le loyer est fixé librement par les parties dans la limite du loyer de référence majoré. Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20% au loyer de référence. Le loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques. 

 

● Quels logements sont concernés par l'encadrement des loyers ? 

Sont concernés par l'encadrement des loyers les logements qui se situent dans certaines communes (pour l'instant seulement Paris), qu'ils soient meublés ou vides. 

Décret du 10 juin 2015, article 2 : les catégories de logement sont définies en fonction de certains critères :

- le logement meublé ou vide

- le nombre de pièces principales

- l'époque de construction.

Les secteurs géographiques correspondent à des zones homogènes en termes de niveau de loyer constatés sur le marché locatif. 

 

● La possibilité d'ajouter un complément de loyer 

La Loi ALUR prévoit qu'il est possible d'ajouter un complément de loyer lorsque le logement présente des caractéristiques de confort et de localisation par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. 

Attention : un complément de loyer ne peut être ajouté à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. 

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de 3 mois à compter de la signature du bail.

 

● Dans quels cas le propriétaire n'est-il pas tenu à l'encadrement des loyers ? 

Si, depuis le départ du locataire, le propriétaire a fait faire des travaux de rénovation de l'appartement alors le loyer peut être supérieur au loyer de référence majoré. De même, si le loyer était sous-évalué lors du précédent bail, alors le propriétaire n'est pas tenu de respecter l'encadrement des loyers. 

 

➜ Comment savoir si votre loyer est trop élevé ? 

N'hésitez pas à faire le test et calculer votre loyer en fonction du secteur géographique et de la catégorie du logement :

Mon loyer est-il trop élevé ? Faire le test ! 

 

 

 | PROCÉDURE |  

 

Votre propriétaire refuse de baisser votre loyer ? Agissez !   

 

1. Tentative de conciliation amiable du litige 

Litige.fr permet tout d’abord d’envoyer une Mise en Cause au propriétaire. La Mise en Cause est une lettre de conciliation amiable avec l'adversaire. Le plaignant décrit de manière précise le litige qui l'oppose à son adversaire et lui expose ses requêtes. L'adversaire dispose de huit jours pour répondre, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites. L’envoi de cette Mise en Cause est gratuit, directement disponible via Internet :

 

Envoyer une Mise en Cause gratuitement 

 

2. Procédures amiables et judiciaires contre le propriétaire 

Sans réponse sous huit jours, d'autres poursuites sont envisageables. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au propriétaire. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.

Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr vous permet de faire convoquer l'adversaire devant le Juge compétent et de régler le litige au Tribunal. 

 

Engager une procédure

Bien souvent un coup de pression juridique suffit à résoudre un litige.

La Mise en Cause est un courrier envoyé gratuitement à votre adversaire en vue d'obtenir un règlement amiable de votre litige.

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En l'absence de réponse satisfaisante dans un délai de 8 jours, le service vous proposera alors d'engager les poursuites judiciaires adaptées.

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