Votre loyer est-il trop élevé ? Tout savoir sur l'encadrement des loyers

Loyer trop élevé par rapport aux loyers encadrés par la loi : comment agir contre votre propriétaire ? 

Mon propriétaire m'impose un loyer trop élevé par rapport aux limitations de la loi en vigueur. Que faire si le loyer est excessif par rapport au montant du loyer de référence majoré (ou loyer médian majoré) ? Une nouvelle législation encadre dorénavant le prix des loyers en fonction des communes. Attention aux abus des propriétaires ! 
 

L'essentiel

➜ Ce que dit la Loi : Le Décret Duflot du 2012 pose les premières limites en empêchant le propriétaire d'augmenter son loyer dans le cas d'un renouvellement de bail ou d'une nouvelle location.

La Loi ALUR du 24 mars 2014 modifie l'article 17 de la Loi du 6 juillet 1989 et dispose que chaque année un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré seront fixés par l'Observatoire des loyers de l'agglomération ou du département. Le loyer de référence majoré ne peut être dépassé par le propriétaire. Cette mesure s'applique uniquement aux biens immobiliers situés en zone tendue.

➜ Délais pour agir : 

• Première mise en location : 1 mois à compter de la signature du bail.

• Renouvellement du bail : 6 mois pour le propriétaire et 5 mois pour le locataire avant la fin du bail.

➜ Procédure simplifiée : Votre bailleur refuse de baisser votre loyer conformément à la loi applicable ? Litige.fr permet l’envoi d’une Mise en demeure au propriétaire jusqu'à la saisine du Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal judiciaire.

RéGLER MON LITIGE

CADRE & PRINCIPES

Dans quelles situations le bailleur est-il en droit d'appliquer une révision du loyer ?

1 -Lors de la révision annuelle du loyer tenant compte de l'IRL de l'INSEE

Depuis la Loi ALUR du 24 mars 2014, l'article 17 II-A de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le loyer est fixé librement par les parties,  sa revalorisation éventuelle tiendra compte de l'IRL (indice de référence des loyers) calculé par l'INSEE. Le bail locatif devra mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré si le bien se situe dans une zone tendue.

Le Décret Duflot du 20 juillet 2012 a encadré le montant des loyers dans deux cas de figure de façon à éviter une hausse du montant du loyer par le propriétaire.

2 - Lors d'une nouvelle location

Ainsi, dans le cas d'une nouvelle location, le loyer ne pourra pas être supérieur au loyer précédemment payé par l'ancien locataire. 

3 - Lors du renouvellement du bail locatif

Dans le cas d'un renouvellement du contrat de location, le loyer ne pourra pas être revu à la hausse sauf dans le cas d'une réévaluation du loyer prévue dans le contrat ou d'une clause relative à la révision du loyer insérée au moment du renouvellement dans le contrat, et ce toujours dans la limite du loyer de référence.

Quels logements sont concernés par l'encadrement des loyers ? 

En fonction du secteur géographique - localisation du bien en zone tendue

Sont concernés par l'encadrement des loyers les logements qui se situent dans certaines communes située en zone tendue :

• Paris ;
• Plaine-Commune de la Seine-Saint-Denis : Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse ;
  
• Lyon et Villeurbanne ;
• Lille ;
• Hellemmes ;
• Lomme.

Les secteurs géographiques correspondent à des zones homogènes en termes de niveau de loyer constatés sur le marché locatif. 

En fonction des caractéristiques du logement

Décret du 10 juin 2015, article 2 : les catégories de logement sont définies en fonction de certains critères :

• Le logement meublé ou vide ;
• Le nombre de pièces principales ;
• L'époque de construction.

En zone tendue - quel plafond de loyer votre propriétaire ne doit pas dépasser ?

Pour un logement loué vide

Le bailleur peut faire le choix d'établir le loyer en fonction :

• Du montant du loyer de référence (hors charges) - appelé aussi loyer médian - fixé à partir des niveaux de loyers constatés par l'Observatoire local des loyers de l'agglomération ou départemental (ex : OLAP pour Paris...). Vous trouverez cette donnée sur le site Internet de la DRIHL (Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement) ;
• D'une fourchette haute correspondant au loyer de référence majoré de +20 % du loyer médian : il s'agit de la limite maximale que le propriétaire ne peut franchir ;
• D'une fourchette basse qui équivaut au loyer de référence minoré de -30 % du loyer médian. 

Pour un logement meublé

Loyer de référence hors charges = Loyer médian + Majoration unitaire (13 % du loyer de référence non meublé)

- À NOTER - : Une amende administrative de 5 000 euros pour les personnes physiques et 15 000 euros pour les personnes morales pourra être prononcée par le Préfet en cas de dépassement du plafond.

La possibilité d'ajouter un complément de loyer 

La Loi ALUR prévoit qu'il est possible d'ajouter un complément de loyer lorsque le logement présente des caractéristiques de confort et de localisation par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.  Le contrat de bail doit alors mentionner les conditions d'application de ce complément pour que le bailleur puisse être en position de l'exiger.

- ATTENTION - : un complément de loyer ne peut être ajouté à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. 

Pour contester ce complément de loyer (3 mois à compter de la signature du bail locatif), il devra saisir  la Commission Départementale de la Conciliation qui rendra un avis de conciliation. Si le locataire n'est pas satisfait de cet avis, il pourra saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal judiciaire dans un délai de 3 mois à compter de sa réception.

Dans quels cas le propriétaire peut-il déroger à ce plafond ? 

En cas de travaux d'amélioration de l'appartement

Si, depuis le départ du locataire, le propriétaire a fait faire des travaux d'amélioration de l'appartement (la révision ne peut dépasser 15 % du coût des travaux au maximum) alors le loyer peut être supérieur au loyer de référence majoré. Toutefois, le bailleur pourra faire valoir cette raison uniquement si le contrat de location prévoyait ce cas particulier pour justifier une revalorisation du loyer ou à défaut, d'un commun accord entre les partis 

Un loyer sous-évalué lors du bail précédent

De même, si le loyer initial était sous-évalué lors du précédent bail, alors le propriétaire pourra revaloriser le montant du loyer avec une augmentation supérieure à l'IRL actualisé, mais tout en restant inférieur au loyer de référence majoré.

Comment savoir si votre loyer est trop élevé ? 

Pour savoir si votre logement est situé en zone tendue, vous pouvez utiliser ce simulateur en renseignant votre commune d'habitation.

PROCÉDURE

Votre propriétaire refuse de baisser votre loyer ? Agissez !

Tentative de conciliation amiable du litige 

Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au propriétaire pour action en diminution de loyer. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement. Le propriétaire disposera d'un délai d'1 mois pour répondre à compter de la réception de ce courrier, sans quoi le locataire devra saisir obligatoirement la Commission Départementale de la Conciliation qui rendra un avis.

Envoyer une Mise en DEMEURE

Procédure judiciaire contre le propriétaire

Si le locataire souhaite contester l'avis rendu par la Commission Départementale de la Conciliation, il pourra avec l'aide de Litige.fr faire convoquer l'adversaire devant le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) afin de régler le litige au Tribunal judiciaire. Le locataire dispose de 2 mois pour saisir le JCP à compter de la date de réception de l'avis rendu par la Commission.

LANCer une procédure