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Immobilier / Litiges locatifs Publié le : 16/12/2015

Loyers impayés et expulsion du locataire : Se faire rembourser et récupérer son logement

16/12/2015

Tags : expulsion, locataire, loyers impayés, commandement de payer, assignation, clause résolutoire, huissier, contrat de location, résiliation du bail, procédure loyers impayés, Tribunal d’Instance, pénalité de retard, trêve hivernale, loi ALUR, prescription, imposition des loyers non payés

 

Mon locataire ne paie plus ses loyers :

Comment se faire payer et/ou l'expulser ?

 

Votre locataire a pris l’habitude de ne pas vous régler les loyers. Malgré plusieurs relances, vous n’arrivez toujours pas à vous faire payer. Las, vous souhaitez saisir le tribunal d'instance pour obtenir l'expulsion du locataire et/ou le paiement des loyers impayés. 

Mots clés : Mots clés : expulsion, locataire, loyers impayés, commandement de payer, assignation, clause résolutoire, huissier, contrat de location, résiliation du bail, procédure loyers impayés, Tribunal d’Instance, pénalités de retard, trêve hivernale, loi ALUR, prescription, imposition des loyers non payés.

 

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L‘Essentiel.

➜  Ce que dit la Loi : 

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus sur le contrat de bail”.

L’article 1134 du code civil : “ Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi”.

L’article 1153 du code civil dispose que “ Dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement". Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

 Procédure en cas de litige : Mise en Demeure à envoyer par lettre recommandée avec accusé de reception au locataire (et le cas échéant à sa caution). En l’absence de réponse satisfaisante sous 8 jours du locataire et de sa caution, deux options :

option 1 - Agir pour récupérer uniquement les loyers

                           option 2 - Agir pour récupérer les loyers et le logement (expulsion du locataire)

➜  Délai pour agir : - 5 ans si la créance est née avant la loir Alur de mars 2014

                                  3 ans si la créance est née après la loir Alur de mars 2014

➜  Procédure Simplifiée par Internet : Litige.fr vous permet d’effectuer toute la procédure directement par Internet, sans frais d’avocats.

EXPULSER UN LOCATAIRE MAUVAIS PAYEUR

 

Plus d'information sur la procédure pour expulser un locataire

 

Contactez le Département « Loyers Impayés / Expulsion Locative »  au :

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Comment récupérer mes loyers impayés ?  |  cadre et principe : 

Le propriétaire qui rencontre des difficultés avec son locataire dispose de droits et de voies de recours pour agir.

En cas de retard ou de refus du locataire de payer ses loyers, Litige.fr permet au propriétaire de lancer une procédure directement par Internet et sans frais d’avocat.

 

Tentative de résolution amiable : conciliation, mise en demeure

 

Le propriétaire qui ne perçoit plus de loyer peut, dès la première échéance, tenter une résolution amiable du litige en prenant contact avec son locataire. Il peut également s'adresser au garant si il y en a un. 
 

Hypothèse 1 : simple erreur du locataire

●    Si ce mauvais timing est dû à un retard exceptionnel (négligence ou imprévu) avec une régularisation rapide des impayés, l’incident est clos. Il faudra tout de même rester vigilant par la suite au moment de la date d'échéance du loyer. 

Hypothèse 2 : aucune explication du locataire

●    Si, sans explication, le locataire est défaillant plusieurs mois consécutifs, le propriétaire bailleur pourra commencer à entamer des démarches.

Si le locataire connait des difficultés financières, un échelonnement du paiement des loyers en retard peut être une solution. Cependant, rien n’oblige le bailleur d'accepter. 

A savoir : tout accord concernant un échéancier doit être écrit et signé par les deux parties.

Hypothèse 3 : le locataire est de mauvaise foi

●    II se peut que le locataire soit tout simplement de mauvaise foi

La solution : l’envoi au locataire d’une lettre de Mise en Demeure de payer les sommes dues. Cette lettre est envoyée en recommandée avec accusé de reception et le locataire disposera d’un délai de 8 jours pour régulariser sa situation. Une déclaration au greffe est jointe au dossier pour lui faire peur.

Il est important d'agir vite. En effet, les loyers impayés peuvent directement mettre le propriétaire dans une situation compliquée, notamment si ce dernier a contracté un crédit.

 

Procédure judiciaire : recouvrement et expulsion

 

En l'absence de réponse satisfaisante du locataire, le propriétaire pourra entamer des démarches judiciaires. Celles-ci sont prévues par le Code de Procédure Civile. Le propriétaire pourra alors demander le remboursement des loyers impayés et s'il le souhaite, l'expulsion du locataire.

 

 

PROCÉDURE     |     Loyers impayés & Expulsion


Si, malgré les nombreux rappels, le locataire et son éventuel garant, ne soldent pas la dette locative, le propriétaire pourra saisir le Tribunal d'instance afin de demander le remboursement des loyers impayés et des dommages et intérêts.

Litige.fr a mis en place une procédure simplifiée pour saisir le Tribunal d’instance. Le service travaille quotidiennement avec des huissiers de justice partout en France. Plus d'informations : 

LANCER UNE PROCÉDURE CONTRE UN LOCATAIRE MAUVAIS PAYEUR

LITIGE.FR

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Quel est le Tribunal à saisir ?

 

L’article R221-38 du code de l’organisation judiciaire prévoit que “Le tribunal d’instance connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à l’usage professionnel et instituant des allocations de logement”

En matière de loyers impayés et de résiliation de bail, c’est donc le Tribunal d'instance que sera compétent. Le tribunal saisi sera le Tribunal d’Instance du lieu de l’immeuble.

 La saisine du tribunal se fait par voie d’assignation. L’assignation est rédigée par un avocat ou par un huissier. Elle sera signifiée par huissier de justice à l'adversaire.

 

Quelle procédure choisir ?

2 options :

1 - Agir pour récupérer uniquement les loyers

2 - Agir pour récupérer les loyers et le logement (expulsion du locataire)

 

1 / Récupérer uniquement vos loyers impayés

 

Hypothèse : le locataire a quitté le logement, ou vient de déposer son préavis. Malgré cela des loyers restent impayés.

 

Une fois saisi, le juge se prononce :

sur la dette locative actualisée au jour des débats, (Attention : penser à ajouter les intérêts de retard au taux légal) 

sur les dépens et les frais de procédure,

Attention : le Juge ne se prononcera pas sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

 

Comment saisir le Tribunal d’instance ?

La Tribunal d'instance est saisi par voie d’assignation (acte signifié par voie d’huissier par lequel le demandeur cite son adversaire à comparaître devant le juge)

La rédaction de l’assignation est faite par un avocat ou par un huissier. Les articles 836 et suivants du code de procédure civile énoncent les mentions obligatoires que doit contenir une assignation. Elle contient notamment, la juridiction saisie, l’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit et les pièces justificatives sur lesquelles la demande est fondée.

Quelle est la durée de la procédure jusqu'à l’audience ?

Cela dépend de la juridiction saisie et du calendrier de procédure (de 2 à 5 mois).

Quelle est le coût de l’intégralité de la procédure jusqu'à l’audience avec signification de la décision (tarifs Litige.fr) ?

  • Si le locataire n'a pas de garant : procédure à 659 € TTC*

  • Si le locataire a un garant inscrit au bail : procédure à 1159 € TTC* car le garant est également poursuivi.

Ces frais comprennent les frais d’huissiers obligatoires dans cette procédure.

*Voir nos conditions générales de service pour la grille tarifaire complète.

 

2 / Récupérer vos loyers impayés et votre logement

 

 Procédure d'expulsion du locataire 

 

Hypothèse : le locataire est toujours dans le logement et malgré vos relances il ne règle pas sa dette locative. Vous souhaitez résilier le bail et l'expulser.

 

La loi étant protectrice des locataires, le propriétaire qui souhaite l’expulsion devra respecter une procédure qui est rigoureusement encadrée par la Loi. La procédure est donc plus longue et plus coûteuse (voir : procédure d'expulsion DemanderJustice.com).

Faire jouer la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail :

Le bailleur dispose d’une arme lourde : la clause résolutoire.

Ce que dit la Loi : Ne pas payer son loyer constitue l’un des motifs de fin de contrat et autorise le bailleur à demander au tribunal d’expulser son locataire article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.                                                                               

Attention : même si cette clause figure au bail, le propriétaire NE PEUT PAS se faire justice lui-même. Le propriétaire doit nécessairement passer par la voie judiciaire c'est-à-dire obtenir une décision de justice (un titre exécutoire). 

Il sera indispensable à ce stade de réunir certains documents (contrat de bail, état des lieux, lettre de relance, décompte actualisé des sommes dues, pièce d’identité du bailleur) pour que la procédure soit plus rapide dans le traitement avec les huissiers.

Le juge saisi va se prononcer :

> sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

> sur l’expulsion du locataire

> sur la dette locative et les indemnités d’occupation actualisées au jour des débats (attention : penser à ajouter les intérêts de retard au taux légal) 

> sur les dépens et les frais de procédure.

 

Les étapes de la procédure :

 

A / Le commandement de payer

C’est un acte juridique remis par voie d’huissier au locataire qui reconnaît la créance locative. Cet acte vise expressément la clause résolutoire prévu au contrat de bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement de payer sera signifié au locataire et à la caution s'il y en a une. 

Suite à la signification de ce commandement de payer, la loi laisse 2 mois au locataire pour solder sa dette si le logement est loué vide. Ce délai est réduit à 1 mois si le logement est meublé.

Important et obligatoire : c’est à ce moment de la procédure qu’il y aura une notification du commandement de payer à LA CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives).

A cette date, si le locataire n’a pas apuré sa dette, la clause résolutoire est acquise et entre en vigueur. Le juge pourra alors se prononcer sur la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire. Prochaine étape : l'assignation du locataire au Tribunal d'Instance.

 

B / L'assignation du locataire au Tribunal d'instance

La procédure continue si, dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer, le locataire n’a pas soldé la dette.

L’assignation, comme vu précédemment, est l’acte qui informe le locataire qu’une procédure est engagée contre lui. Elle précise la date d’audience aux parties. 

L'assignation, destinée à obtenir la résiliation du bail sera donc rédigée et signifiée au locataire et à sa caution s'il y en a une.

Important et obligatoire : c’est à ce moment de la procédure qu’il y aura une notification de l’assignation à la préfecture (par LRAR ou par signification directement).  

Combien de temps dure la procédure jusqu'à ce que l'audience ait lieu ? 

 

Entre la fin du délai du commandement de payer et la date d’audience, un délai minimum de 4 mois est à prévoir.  

 

Quelle est le coût de la procédure (tarifs Litige.fr) ?

 

Tarif de la procédure complète :

●   La procédure complète du Commandement de Payer au Commandement de quitter les lieux = procédure à 1269 € TTC*

 

Tarifs par étape :

●   Pour le Commandement de Payer et la dénonciation à la CCAPEX = procédure à 369 € TTC*

●   Si le Commandement de Payer a déjà été fait : 

     Tarif pour l'assignation au Tribunal d'Instance, la signification de la décision et le Commandement de quitter les lieux = procédure à 999 € TTC*

*Ces tarifs seront plus élevés si une caution solidaire est inscrite au bail. Voir nos conditions générales de service pour la grille tarifaire complète.

 

C / La décision de justice

 

Par principe, le juge saisi ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire. Le juge aura tout de même un pouvoir d’appréciation pour résilier ou non le bail. Il peut, dans certains cas, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder au locataire des délais de paiement (article 1244-1 du code civil) qui ne pourront pas excéder 24 mois.

En cas de non respect des délais de paiement prévus par le juge, la clause résolutoire prend effet et le bail est résilié.

 

D / Que faire si le locataire refuse de partir ?

A noter : Le jugement devra être signifié par voie d’huissier au locataire. Si le bail est résilié, le bailleur devra passer par un huissier de justice pour faire signifier au locataire un commandement de quitter les lieux.

En pratique, le locataire quitte les lieux après la décision d'expulsion prononcée par le juge. Si toutefois le locataire persiste et refuse de partir, le propriétaire devra entamer des démarches supplémentaires.

●   Le commandement de quitter les lieux

Ce commandement laisse au locataire la possibilité de spontanément quitter le logement dans un délai de 2 mois.

●    Le cas échéant : le concours de la force publique

A l’expiration du délai de 2 mois, l’expulsion avec intervention de la force publique peut être demandée au Préfet.

 

Important :

Les frais engagés pour la procédure pourront être remboursés à l’issue de la procédure

L’article 696 du code de procédure civile : prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie” Exemple : frais d’huissier, frais d’expertise ect.

L’article 700 du code de procédure civile laisse la possibilité au juge de condamner la partie perdante à payer une certaine somme à l’autre partie pour l’a rembourser de ces frais de procédure. Ce sont tous les frais qui ne sont pas compris dans les dépens.

Exemple : frais d’avocat, frais de déplacement, de correspondance etc.

 

Modifications apportées par la Loi ALUR

La loi ALUR du 24 mars 2014 apporte peu d’éléments relatifs aux impayés de loyers par le locataire. Les dispositions de cette loi ne sont applicables que pour les contrats nés ou reconduits depuis le 27 mars 2014.

●   Prescription de la créance locative du propriétaire : TROIS ANS  (ALUR : art. 1, I, 11° / Loi du 6.7.89 : art. 7-1)

Le propriétaire bailleur ne peut intenter une action contre son locataire, actuel ou non, pour récupérer les loyers impayés que dans un délai de trois ans à partir du non-paiement.

●   Allongement des délais de paiement pour une durée portée à trois ans

En se référant à la situation financière du locataire, le tribunal pourra décider d’accorder des délais de paiement pendant une durée de trois ans (au lieu de deux ans antérieurement) s’il estime qu’il peut régler sa dette (articles 1244-1 et 1244-2 du Code civil).

Dans ce cas, le bail n’est pas résilié, mais le propriétaire pourra se prévaloir du jugement rendu pour opérer une saisie sur les biens du locataire.

●   La trêve hivernale : du 1er novembre au 30 mars

Extension de 15 jours de la trêve hivernale.

Important : Le juge du tribunal d'instance peut maintenant faire bénéficier de la trêve hivernale pour les occupants sans droit ni titre ("squatters").

 

 

Une question préalable à toute démarche :

Le locataire a-t-il un garant ?

Une question très importante en cas de loyers impayés : un garant s'est-il porté caution solidaire du locataire ?

 

Sur le contrat de bail, il se peut qu’une troisième personne y soit mentionnée : la caution solidaire.

Définition : juridiquement, la caution s’engage à prendre à sa charge la dette éventuelle du locataire, si ce dernier ne paie pas ses loyers.

Que dit la Loi ? "Celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même" (article 2288 et 2289 du code civil).

Attention : l’action sera possible qu’à condition de disposer d’un acte de cautionnement valable.

 

Les mentions manuscrites obligatoires du cautionnement 

Pour être valable, l'acte de cautionnement doit, sous peine de nullité, contenir divers éléments. 

Pour cela, se référer à l'article 22-1 de la loi du 6 Juillet 1989. 

Quid des loyers impayés dans une colocation : 

Souvent, les colocataires signent un seul et même bail et une clause de solidairité est contenue dans ce bail. Chacun des colocataires est ainsi responsable indivisiblement du paiement de la totalité du loyer. Si l'un d’eux ne paie pas sa part, les autres peuvent être poursuivis. 

Litige.fr vous aide à essayer de vous concilier avec votre locataire et mets à votre disposition un dossier spécialement formalisé pour les loyers impayés. Cette tentative de résolution amiable est accessible pour 89,90 euros et permet l’envoi du dossier en recommandé sous 48h au locataire et, le cas échéant, sa caution. 

Contactez le Département "Loyers Impayés & Expulsion Locative" au :

 

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Actualité Jurisprudentielle 

Un arrêt rendu par le Conseil d’Etat du 1er octobre 2015, va avoir pour effet de rendre les bailleurs beaucoup plus réactifs en matière de loyers impayés.

En cas de retard dans le paiement des loyers, les bailleurs devront accomplir les démarches énoncées ci-dessus pour recouvrer les loyers dus, sous peine de se voir imposer les loyers non encaissés.

Cet arrêt précise, pour l’imposition des revenus non encaissés, que le propriétaire devra retranscrire ces loyers parmi ses revenus. Ces loyers non perçus seront assujettis aux prélèvements sociaux (15.5%) et au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR).

Le Conseil d’État précise également qu’en l’absence de démarches de la part du bailleur, ce dernier consent une libéralité au locataire, en d’autres termes il lui en fait cadeau.

Cet arrêt souligne donc l’importance d’effectuer des démarches dès les premiers retards de paiement afin d’éviter de se retrouver dans une situation inconfortable.

 

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En l'absence de réponse satisfaisante dans un délai de 8 jours, le service vous proposera alors d'engager les poursuites judiciaires adaptées.

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