Loyers impayés et expulsion du locataire : Se faire rembourser et récupérer son logement

Loyers impayés et expulsion du locataire :
Thèmes :
expulsion locative, loyers impayés, clause résolutoire
Par Pauline S. Lu 71381 fois Mise à jour le : 05/01/2022 Publié le : 16/12/2015


Mon locataire ne paie plus ses loyers : comment se faire payer et l'expulser ?

Votre locataire a pris l’habitude de ne pas vous régler les loyers. Malgré plusieurs relances, vous n’arrivez toujours pas à vous faire payer. Las, vous souhaitez saisir le Tribunal judiciaire pour obtenir l'expulsion du locataire et/ou le paiement des loyers impayés.


L‘Essentiel.

  Ce que dit la Loi : 

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus sur le contrat de bail”.

L’article 1134 du code civil : “ Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi”.

L’article 1153 du code civil dispose que “ Dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement". Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance."

  Délai pour agir : 3 ans à compter du 1er impayé locatif.

  Procédure Simplifiée : Litige.fr vous permet d’effectuer toute la procédure directement par Internet, sans frais d’avocats : de la lettre de Mise en demeure de payer jusqu'à la saisine du Tribunal judiciaire pour parvenir au recouvrement des créances locatives, à la résiliation du bail locatif d'habitation et enfin à l'obtention de l'ordre judiciaire d'expulsion du locataire.


CADRE & PRINCIPES

Tentative de conciliation amiable

Le propriétaire qui ne perçoit plus de loyer peut, dès la première échéance, tenter une résolution amiable du litige en prenant contact avec son locataire. Il peut également s'adresser au garant si il y en a un.

Hypothèse 1 : simple erreur du locataire

Si ce mauvais timing est dû à un retard exceptionnel (négligence ou imprévu) avec une régularisation rapide des impayés, l’incident est clos. Il faudra tout de même rester vigilant par la suite au moment de la date d'échéance du loyer. 

Hypothèse 2 : aucune explication du locataire

Si, sans explication, le locataire est défaillant plusieurs mois consécutifs, le propriétaire bailleur pourra commencer à entamer des démarches.

Si le locataire connait des difficultés financières, un échelonnement du paiement des loyers en retard peut être une solution. Cependant, rien n’oblige le bailleur d'accepter. 

À SAVOIR : tout accord concernant un échéancier doit être écrit et signé par les deux parties.

Hypothèse 3 : le locataire est de mauvaise foi

II se peut que le locataire soit tout simplement de mauvaise foi

LA SOLUTION : l’envoi au locataire d’une lettre de Mise en Demeure de payer les sommes dues. Cette lettre est envoyée en recommandée avec accusé de réception et le locataire disposera d’un délai de 8 jours pour régulariser sa situation. Une déclaration au greffe est jointe au dossier pour lui faire peur.

Il est important d'agir vite. En effet, les loyers impayés peuvent directement mettre le propriétaire dans une situation compliquée, notamment si ce dernier a contracté un crédit.

Procédure judiciaire : recouvrement locatif et expulsion

En l'absence de réponse satisfaisante du locataire, le propriétaire pourra entamer des démarches judiciaires. Celles-ci sont prévues par le Code de Procédure Civile. Le propriétaire pourra alors demander le remboursement des loyers impayés et s'il le souhaite, l'expulsion du locataire.

Si, malgré les nombreux rappels, le locataire et son éventuel garant, ne soldent pas la dette locative, le propriétaire pourra saisir le Tribunal compétent afin de demander le remboursement des loyers impayés et des dommages et intérêts.

Litige.fr a mis en place une procédure simplifiée pour saisir le Tribunal compétent. Le service travaille quotidiennement avec des huissiers de justice partout en France. Plus d'informations : 

LANCER UNE PROCÉDURE CONTRE UN LOCATAIRE MAUVAIS PAYEUR 

Récupérer uniquement vos loyers impayés

Hypothèse : le locataire a quitté le logement, ou vient de déposer son préavis. Malgré cela la dette locative persiste.


Une fois saisi, le Juge se prononce :

  • Sur la dette locative actualisée au jour des débats, (Attention : penser à ajouter les intérêts de retard au taux légal) ;
  • Sur les dépens et les frais de procédure.


ATTENTION : le Juge ne se prononcera pas sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

La durée de la procédure dépend de la juridiction saisie et du calendrier de procédure (de 2 à 5 mois).

Récupérer vos loyers impayés et votre logement

Hypothèse : le locataire est toujours dans le logement et malgré vos relances il ne règle pas sa dette locative. Vous souhaitez résilier le bail et l'expulser.

La loi étant protectrice des locataires, le propriétaire qui souhaite l’expulsion devra respecter une procédure qui est rigoureusement encadrée par la Loi. La procédure est donc plus longue et plus coûteuse.

Faire jouer la clause résolutoire mentionnée dans le bail locatif d'habitation

Le bailleur dispose d’une arme lourde : la clause résolutoireNe pas payer son loyer constitue l’un des motifs de fin de contrat et autorise le bailleur à demander au Tribunal d’expulser son locataire article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

ATTENTION : même si cette clause figure au bail, le propriétaire NE PEUT PAS se faire justice lui-même. Le propriétaire doit nécessairement passer par la voie judiciaire c'est-à-dire obtenir une décision de justice (un titre exécutoire). 

Il sera indispensable à ce stade de réunir certains documents (contrat de location, état des lieux, lettre de relance, décompte actualisé des sommes dues, pièce d’identité du bailleur) pour que la procédure soit plus rapide dans le traitement avec les huissiers.

Le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) saisi va se prononcer sur :

  • La résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;
  • L’expulsion du locataire ;
  • La dette locative et les indemnités d’occupation actualisées au jour des débats (ATTENTION : penser à ajouter les intérêts de retard au taux légal) ;
  • Les dépens et les frais de procédure.



PROCÉDURE

1 - Le commandement de payer

C’est un acte juridique remis par voie d’huissier au locataire qui reconnaît la créance locative. Cet acte vise expressément la clause résolutoire prévu au contrat de bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le Commandement de payer sera signifié au locataire et à la caution s'il y en a une. 

Suite à la signification de ce commandement de payer, la loi laisse 2 mois au locataire pour solder sa dette si le logement est loué vide. Ce délai est réduit à 1 mois si le logement est meublé.

IMPORTANT : le propriétaire devra obligatoirement notifier le commandement de payer à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives).

À cette date, si le locataire n’a pas apuré sa dette locative, la clause résolutoire est acquise et entre en vigueur. Le JCP pourra alors se prononcer sur la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire.

2 - L'assignation du locataire au Tribunal judiciaire

La procédure continue si, dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer, le locataire n’a pas soldé la dette.

L’assignation, comme vu précédemment, est l’acte qui informe le locataire qu’une procédure est engagée contre lui. Elle précise la date d’audience aux parties. 

L'assignation, destinée à obtenir la résiliation du bail sera donc rédigée et signifiée au locataire et à sa caution s'il y en a une.

C’est à ce moment de la procédure qu’il y aura une notification de l’assignation à la préfecture (par LRAR ou par signification directement).  

Entre la fin du délai du commandement de payer et la date d’audience, un délai minimum de 4 mois est à prévoir.  

3 - La résiliation du bail prononcée par le Juge

Par principe, le Juge saisi ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire. Celui-ci aura tout de même un pouvoir d’appréciation pour résilier ou non le bail. Il peut, dans certains cas, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder au locataire des délais de paiement (article 1244-1 du code civil) qui ne pourront pas excéder 24 mois.

En cas de non respect des délais de paiement prévus par le Magistrat, la clause résolutoire prend effet et le bail est résilié.

4 - Que faire si le locataire refuse de partir ?

Le jugement devra être signifié par voie d’huissier au locataire. Si le bail est résilié, le bailleur devra passer par un huissier de justice pour faire signifier au locataire un Commandement de quitter les lieux.

En pratique, le locataire quitte les lieux après la décision d'expulsion prononcée par le JCP. Si toutefois le locataire persiste et refuse de partir, le propriétaire devra entamer des démarches supplémentaires.

Le commandement de quitter les lieux

Ce commandement laisse au locataire la possibilité de spontanément quitter le logement dans un délai de 2 mois.

Le concours de la force publique

À l’expiration du délai de 2 mois, l’expulsion avec intervention de la force publique peut être demandée au Préfet.

IMPORTANT : les frais engagés pour la procédure pourront être remboursés à l’issue de la procédure : 

  • L’article 696 du code de procédure civile : prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie” Exemple : frais d’huissier, frais d’expertise... ;
  • L’article 700 du code de procédure civile laisse la possibilité au juge de condamner la partie perdante à payer une certaine somme à l’autre partie pour l’a rembourser de ces frais de procédure. Ce sont tous les frais qui ne sont pas compris dans les dépens.

Exemple : frais d’avocat, frais de déplacement, de correspondance...

Modifications apportées par la Loi ALUR

La loi ALUR du 24 mars 2014 apporte peu d’éléments relatifs aux impayés de loyers par le locataire. Les dispositions de cette loi ne sont applicables que pour les contrats nés ou reconduits depuis le 27 mars 2014. 

Prescription de la créance locative du propriétaire fixée à 3 ans

Loi ALUR : art. 1, I, 11° / Loi du 6.7.89 : art. 7-1) : le propriétaire bailleur ne peut intenter une action contre son locataire, actuel ou non, pour récupérer les loyers impayés que dans un délai de trois ans à partir du non-paiement.

Allongement des délais de paiement pour une durée portée à 3 ans

En se référant à la situation financière du locataire, le Tribunal pourra décider d’accorder des délais de paiement pendant une durée de trois ans (au lieu de deux ans antérieurement) s’il estime qu’il peut régler sa dette (articles 1244-1 et 1244-2 du Code civil)Dans ce cas, le bail n’est pas résilié, mais le propriétaire pourra se prévaloir du jugement rendu pour opérer une saisie sur les biens du locataire.

Une question préalable à toute démarche : le locataire a-t-il un garant ?

"Celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même" (article 2288 et 2289 du code civil).

Sur le contrat de bail, il se peut qu’une troisième personne y soit mentionnée : la caution solidaire. Juridiquement, la caution s’engage à prendre à sa charge la dette éventuelle du locataire, si ce dernier ne paie pas ses loyers. L'acte de cautionnement est formalisé et comporte des mentions obligatoires.

ATTENTION : l’action sera possible qu’à condition de disposer d’un acte de cautionnement valable.