Un bon outil pour s'en prémunir ?
Malgré toutes les précautions que peut prendre un propriétaire dans le choix de ses locataires, il est important de se prémunir contre le risque de loyer impayé. Pour cela, le bailleur peut demander à son locataire une garantie par le biais de la caution. Plusieurs types de cautions existent. L’acte de cautionnement d’une personne physique doit respecter un certain formalisme pour être valable.
L’essentiel.
➜ Ce que dit la loi : l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est dans l’obligation de payer son loyer et ses charges locatives récupérables aux termes convenus. L’article 2288 du Code civil définit le cautionnement comme l’obligation de se soumettre à un créancier lorsque le débiteur ne satisfait pas à ses obligations locatives.
➜ Délai pour agir : Le propriétaire doit agir contre la caution à peu près dans les mêmes délais que pour son locataire, sauf dans le cas d’une caution simple.
➜ Procédure : Lorsque le bailleur sollicite la caution et que cette dernière ne peut pas régler les dettes locatives, des poursuites peuvent être engagées.
| CADRE & PROCÉDURE |
Acte de cautionnement : qu’est-ce que c’est ?
Le cautionnement est un acte important puisqu’il désigne la personne qui se porte garant du locataire en cas de non-paiement des loyers et des charges locatives. Celui-ci doit se conformer à un formalisme bien précis et le propriétaire doit, de son côté, respecter la liste des documents à réclamer à la caution.
Il s'agit d'une convention par laquelle une personne s’engage à régler la dette locative du locataire. La caution s’applique sur les loyers et les charges et les frais de remise en état du logement.
Signer un tel acte a des conséquences qui peuvent être importantes. En effet, si le locataire ne paie pas son loyer et que la caution fait de même, le propriétaire peut engager une procédure judiciaire de recouvrement locatif aussi bien contre le locataire que le garant.
Une personne physique mais également une personne morale peut signer l’acte de cautionnement.
Attention : Un bailleur ne peut pas demander une caution si une assurance de garantie de loyers impayés (GLI) le couvre déjà, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Un bailleur personne morale ne peut pas exiger de caution excepté si le locataire est un étudiant qui bénéficie d’une bourse de l’enseignement supérieur.
La liste des pièces justificatives à exiger du garant
Dans tous les cas, le garant doit justifier de sa situation administrative et financière au propriétaire en fournissant un certain nombre de documents.
Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste des pièces justificatives qui peuvent être demandés à un locataire et à sa caution.
Les pièces exigibles du garant - personne physique
Si le garant est une personne physique, le bailleur doit l'enjoindre de fournir ces justificatifs :
- D’identité : passeport, carte nationale d’identité, permis de conduire ;
- De domicile : dernière quittance de loyer, facture EDF, gaz ou électricité ou attestation d’assurance de moins de 3 mois, dernier avis de taxe foncière ;
- De sa situation professionnelle : contrat de travail ou attestation d’employeur, carte professionnelle, certification d’identification INSEE, extrait du registre des métiers ou du commerce de moins de 3 mois ;
- De revenu : 3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers bilans, justificatif de versement de revenus, titre de propriété d’un bien immobilier, justificatif de revenus fonciers, avis d’imposition.
Les pièces exigibles du garant - personne morale
Pour une personne morale, le bailleur peut réclamer deux justificatifs sur la caution : extrait Kbis original de moins de 3 mois ou les statuts, justificatif d’identité du représentant de la personne morale.
Quel formalisme pour un tel acte ?
Pour être valable, l’acte de cautionnement impose un formalisme bien précis. L’acte de cautionnement doit nécessairement être un écrit sous seing privé ou un acte authentique.
Ses mentions obligatoires
L’acte de cautionnement doit contenir certaines mentions obligatoires sous peine de nullité. Ces mentions permettent de s’assurer du consentement éclairé du garant (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). La loi ELAN du 23 novembre 2018 est venue supprimer les mentions manuscrites obligatoires jusqu’à cette date.
Pour être valable, l’acte de cautionnement doit préciser :
- L’identité des parties ;
- L’identité du locataire bénéficiaire de la caution ;
- Montant du loyer, des charges et les conditions de révision ;
- Le contrat de bail ;
- Mention qui stipule la connaissance du garant de l’étendue de ses obligations.
Les différents types de cautionnement
L’acte de cautionnement n’a pas toujours la même portée. Tout dépend du type de caution que le bailleur accepte.
La caution simple
Dans le cadre d’une caution simple, la caution peut ne pas être mise en jeu immédiatement. En effet, le propriétaire ne pourra invoquer l'acte de cautionnement s'il a déjà engagé des poursuites judiciaires qui sont restées sans suite et lorsque le locataire est insolvable.
La caution solidaire
Dans le cadre d’une caution solidaire, le bailleur peut actionner la caution immédiatement dès le premier loyer impayé. Il n’est pas nécessaire que le propriétaire ait engagé des poursuites judiciaires.
La caution bancaire
La caution bancaire a un fonctionnement un peu particulier, car c’est la banque qui se porte caution et le règlement des loyers impayés se fait avec l’argent du locataire. En effet, la convention de cautionnement signée entre la banque et le locataire implique l’ouverture d’un compte sur lequel le locataire verse une somme qui peut représenter de 6 à 36 mois de loyers. Le propriétaire peut solliciter la banque dès le premier impayé.
La garantie Visale
La garantie VISALE est un dispositif de l’État mis en œuvre par Action Logement.
Cette garantie peut prendre en charge :
- 36 mois de loyers dans le parc privé ;
- Ou 9 mois de loyers dans le parc locatif social (LLS) ou assimilé.
La garantie VISALE prend également en charge les éventuelles dégradations du logement. C’est un dispositif entièrement gratuit aussi bien pour le propriétaire que le locataire. Certaines conditions doivent être respectées pour l’acceptation du dossier.
| PROCÉDURE |
Loyer impayé : quand actionner cette garantie ?
Une caution solidaire pourra être relancée au même titre que le locataire, dans un premier temps par un courrier recommandé ou le cas échéant par un commandement de payer.
Dans le cadre d’un cautionnement simple, le propriétaire ne peut mettre en œuvre la caution qu’à partir du moment où un commandement de payer a été délivré au locataire. L’huissier doit ensuite signifier l’acte à la caution dans un délai de 15 jours à compter de la signification par huissier au locataire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Dans le cas contraire, le garant ne pourra pas être tenu au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. En cas d’insolvabilité du locataire, la caution peut être mise en jeu.
En cas de condamnation par le Tribunal judiciaire, le bailleur peut exercer ses poursuites à la fois contre le locataire et la caution (saisie mobilière, saisie de compte...).
La caution bancaire et la garantie VISALE nécessitent peu de formalisme. Le propriétaire doit avoir avertir la banque, ou faire sa déclaration directement sur son espace personnel sur le site "visale.fr".
LANCER UN COMMANDEMENT DE PAYER
Quelle est la durée du cautionnement ?
Le cautionnement peut avoir une durée déterminée ou indéterminée. Si aucune durée n’est indiquée dans l’acte, le cautionnement prendra fin à la résiliation du bail et cela même si le garant résilie son contrat par lettre recommandée.
Dans le cas contraire, si l’acte de cautionnement est limité dans la durée, le garant est tenu des dettes locatives jusqu’à la date indiquée. En cas de décès de la caution, si rien n’est prévu au contrat, les héritiers peuvent être tenus en lieu et place du défunt, des impayés de loyer.
Quand s'arrête la caution solidaire ?
Elle peut être à durée déterminée ou indéterminée. Si aucune limitation de durée n’est précisée dans l’acte de cautionnement, le garant peut résilier son engagement par lettre recommandée. Cependant, dans les faits, il sera tenu jusqu’au terme du bail. En revanche, si une durée a été fixée, la caution est tenue des dettes locatives jusqu’à la date convenue.
Qui doit remplir l'acte de cautionnement ?
Depuis la loi ELAN de 2018, plus aucune mention manuscrite n’est imposée. Cependant, celui-ci doit contenir certaines mentions obligatoires sous peine de nullité. Le garant doit prendre connaissance de la portée de son engagement et doit donner un consentement éclairé.
Quelles différences entre caution solidaire et caution simple ?
Le bailleur peut mettre en œuvre la caution solidaire dès le premier impayé de loyer, ce qui n’est pas le cas de la caution simple. Pour une caution simple, le garant peut demander au bailleur d’engager des poursuites et de s’assurer que le locataire est insolvable avant de lui réclamer la dette locative.
