Quelle est la responsabilité de l'agence immobilière en cas de mauvaise exécution de ses obligations ?
Vous êtes propriétaire d'un bien que vous décidez de mettre en location. Pour cela, vous faites appel à un gestionnaire locatif pour que celle-ci gère la location du bien. Rapidement, vous vous apercevez que l'agence mandatée n'a toujours pas trouvé de nouveau locataire pour occuper le bien. Vous êtes embêtés car cela vous cause une perte de loyers, comment agir ?
L'essentiel
➜ Ce que dit la Loi : L'article 1992 du Code civil dispose que "le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes ou négligences qu'il commet dans sa gestion".
● Obligation de moyen de l'agent immobilier
Il est possible, en cas d'inexécution du mandat de gestion, d'engager la responsabilité contractuelle de l'agent immobilier.
Il est responsable des fautes ou des négligences qu'il commet dans l'exercice de sa mission si celles-ci causent un préjudice au propriétaire et qu'un lien de causalité est établi entre la faute de l'agent et le dommage subi par le propriétaire.
A titre d'illustration, il doit faire preuve de rapidité pour trouver un nouveau locataire après la résiliation du contrat de bail (Cour d'appel de Paris, 17 septembre 1999).
● Devoirs de conseil et d'information de l'agent immobilier
Les agents immobiliers sont des professionnels qui doivent informer leurs clients, non-professionnels, sur toutes les circonstances qui entourent une opération envisagée mais également sur ses conséquences (articles 1134 et 1135 du Code Civil).
La jurisprudence retient facilement la responsabilité du mandataire pour manquement à son obligation de conseil et d'information ou à son obligation de diligence et de vérification.
➜ Délai pour agir : Le propriétaire aura 5 ans pour agir en justice à l'encontre de l'agence immobilière.
➜ Procédure Simplifiée par Internet : Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches en ligne, depuis l'envoi d'une mise en demeure (ou d'une lettre de mise en cause gratuite1) jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.
RÉGLER MON LITIGE
CADRE & PRINCIPES
Gestion du bien et responsabilité de l'agent
Il apparait essentiel de se poser la question de savoir sous quelles conditions un agent immobilier, en charge de gérer un bien loué, peut voir sa responsabilité engagée.
La gestion locative répond à un vrai besoin pour les propriétaires qui, pour beaucoup, sont séduits par son côté pratique. Effectivement, le propriétaire peut habiter loin du bien loué, souhaite déléguer les tâches comptables ou simplement ne pas avoir à gérer les relations avec le locataire pendant la durée du bail.
Qu'est-ce qu'un mandat de gestion ?
Le mandat de gestion locative est un acte entre deux parties : le propriétaire d'un bien (le mandant) donne à un agent immobilier ou un administrateur de bien (le mandataire) le pouvoir d'accomplir en son nom des actes liés à la location ou à la gestion du bien.
Le mandat comporte notamment le montant des honoraires du mandataire, les missions qui lui sont confiées et la durée du mandat.
Agent immobilier : ses missions et ses responsabilités
Les missions d'un tel gestionnaire locatif
Les missions de l'agent immobilier :
- Il doit mettre en place tous les moyens nécessaires pour louer rapidement le bien et tenir le propriétaire régulièrement informé : il doit alors multiplier les annonces sur divers sites internet avec descriptif et photos du bien, sélectionner plusieurs candidats pour le faire visiter et choisir celui qui remplit les critères requis ;
- Il doit vérifier rigoureusement la solvabilité du locataire et de la caution le cas échéant ;
- S'informer des évolutions législatives en matière de gestion locative : le mandataire doit, entre autres, établir les diagnostiques obligatoires (DPE, amiante, plomb), rédiger et signer le bail après acceptation du dossier, établir l'état des lieux d'entrée, remettre les clefs au locataire, vérifier l'attestation d'assurance du futur locataire ;
- Informer le bailleur de sa possibilité de souscrire à une assurance loyers impayés.
Quel est le niveau de responsabilité de l'agent immobilier ?
Il engage sa responsabilité en cas de faute ou de négligence dans le cadre de sa mission. La jurisprudence précise que cette responsabilité est contractuelle envers le propriétaire et celle-ci est appréciée avec sévérité par les Juges du fond lorsque le mandat est conclu à titre onéreux.
Illustration jurisprudentielle :
- Cour d'Appel de Grenoble, Chambre Civile 2, 9 Avril 2013 n° 11/02679 : La responsabilité de l'agence immobilière est engagée si elle ne vérifie pas la solvabilité du locataire, ne prend pas de caution, et n'actionne pas la garantie des impayés de loyers ;
- Cour d’Appel de Versailles, Troisième Chambre, du 11 octobre 2012, n°10/09477 : Responsabilité de l'agent immobilier pour absence de prise de garantie locative ;
- Cour d'Appel de Lyon, Chambre civile 1, 17 septembre 2013, n°12/05134 : la Cour d’appel de Lyon précise que le mandataire " a fait preuve d’une absence de réactivité face à la situation d’impayés des loyers de la part des locataires, et de manquements à son devoir d’information de ses mandants, alors que les incidents de paiement se sont produits dès le début du bail ".
Quelle indemnisation pour le propriétaire en cas de manquement de son gestionnaire immobilier ?
Dès lors que l’agent immobilier est défaillant, le propriétaire peut engager une procédure afin d'être indemnisé pour le préjudice subi. Le Juge décidera d'octroyer une indemnisation au propriétaire. Il se base souvent sur la perte de chance de percevoir les loyers. C'est le cas lorsque l'agent est défaillant pour trouver rapidement un nouveau locataire, ou en cas de carence de celui-ci en présence de loyers impayés réguliers, un motif recevable en matière d'expulsion locative.
PROCÉDURE
L'agence immobilière n'a pas respecté ses obligations ?
1. Conciliation à l'amiable avec l'agence immobilière
Litige.fr permet tout d’abord d’envoyer une Mise en Cause à l'agence immobilière. La Mise en Cause est une lettre de conciliation amiable avec l'adversaire. Le plaignant décrit de manière précise le litige qui l'oppose à son adversaire et lui expose ses requêtes. L'adversaire dispose de huit jours pour répondre, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites. L’envoi de cette Mise en Cause est gratuit1, directement disponible via Internet :
2. Procédures amiable et judiciaire
Sans réponse sous huit jours, d'autres poursuites sont envisageables. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure à l'agence immobilière. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.
Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr vous permet de faire convoquer l'adversaire devant le Juge compétent et de régler le litige au Tribunal.
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