Il arrive que le propriétaire refuse de réaliser des travaux nécessaires dans le logement. Pourtant, il est tenu par la loi, outre les réparations (art. 1720 du Code civil), d’entretenir le bien et de le rendre habitable (art. 1719 2° du Code civil). Quelles sont les options du locataire le bailleur reste sourd à ses demandes ? Cet article détaille les droits, les démarches et les recours en cas de refus.
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : un propriétaire qui refuse d’entretenir le logement manque à son obligation légale (art. 1719 du Code civil). De plus, il est tenu à une obligation de réparation, pour tout ce qui ne concerne pas des réparations locatives (art. 1720 du Code civil).
➜ Délai pour agir : le locataire a 3 ans pour agir (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
➜ Procédure simplifiée : il existe des solutions progressives > courrier, constat, conciliation puis action en justice. Il est recommandé de rester dans le cadre légal pour éviter tout litige inutile. Pour être accompagné dans les démarches ou obtenir des modèles de courriers, rendez-vous sur litige.fr.
Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?
Le bailleur est tenu d’entretenir le logement et de le maintenir en état de servir à l’usage prévu (art. 1719 2° du Code civil). Cela comprend :
- plomberie, chauffage et électricité ;
- toiture et étanchéité ;
- isolation et performance énergétique ;
- mise aux normes de sécurité.
💡L'article 1719 oblige le bailleur à entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée mais pas à la reconstruire en cas de perte totale ou partielle. La jurisprudence ce la Cour de cassation considère qu’il y a perte partielle dès que partie de la chose louée ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient ainsi impropre à l'usage auquel elle se destine (Cass. civ. 3, 4 juill. 1968).
Outre l’obligation d’entretien qui ne se confond pas avec l’obligation de réparer (Cass. soc., 21 février 1959), le propriétaire est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Dès lors, pendant la durée du bail, il est tenu de réaliser toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives* (art. 1720 du Code civil).
*les réparations locatives sont celles prévues par l’annexe du décret n° 27-712 du 26 août 1987. Le locataire a des obligations de maintenir le bien en bon état et est responsable des dégradations locatives.
💡Le bailleur est tenu de proposer un logement décent au locataire (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989).
Comment obliger un propriétaire à faire des réparations ?
Lorsqu’un logement nécessite des travaux indispensables à sa sécurité, sa salubrité ou sa conformité aux critères de décence, le propriétaire est tenu d’y remédier. Pourtant, il arrive que ce dernier tarde à intervenir, voire refuse d’agir. Dans ce cas, le locataire dispose de plusieurs leviers juridiques et amiables pour le contraindre à remplir ses obligations.
Ces démarches doivent toutefois être entreprises avec méthode et prudence : certaines erreurs peuvent entraîner des conséquences graves, comme une résiliation du bail ou la perte de droits à indemnisation.
Comment faire quand le propriétaire ne veut pas faire les travaux ?
Si le logement devient insalubre ou présente des risques, le propriétaire a l’obligation d’intervenir. Or, il est possible qu’il refuse, dès lors, il est conseillé au locataire de procéder étape par étape :
- Étape 1 : Rédiger une mise en demeure efficace
- Étape 2 : Faire constater les désordres
- Étape 3 : La commission de conciliation
- Étape 4 : L'action en justice
Étape 1 : Rédiger une mise en demeure efficace
La mise en demeure est l'étape juridique indispensable avant toute action en justice. Il s’agit de faire injonction au propriétaire d’agir en réparation dans un délai imparti précisé dans la lettre de mise en demeure.
💡 L’idéal est de joindre des photos datées et de conserver une copie de tous les échanges avec le propriétaire.
Pour renforcer son dossier, plusieurs options s'offrent au locataire :
Option A > le constat d'huissier (entre 250-400 euros)
- Valeur juridique incontestable (art. 1369 et 1371 du Code civil) ;
- Description détaillée avec photos ;
- Peut être remboursé si le locataire remporte la procédure (art. 695 et 700 du Code de procédure civile).
Option B > le signalement en mairie (gratuit)
- Service hygiène et habitat ;
- Visite d'un agent assermenté ;
- Rapport officiel transmissible au tribunal.
Option C : l'expertise contradictoire
- Expert mandaté conjointement ;
- Coût partagé (500-1000 euros) ;
- Solution amiable privilégiée.
Étape 3 : La commission départementale de conciliation (CDC)
Avant de saisir le tribunal, la CDC offre une solution amiable gratuite et rapide. L’objectif est d’éviter le recours au tribunal.
💡Il est possible de la saisir via un formulaire en ligne, selon sa localité.
Étape 4 : L'action en justice devant le tribunal judiciaire
Si les démarches amiables échouent, le locataire peut saisir le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire (art. L. 213- 4- 4 du Code de l’organisation judiciaire).
Le tribunal peut :
- Ordonner l'exécution forcée des travaux sous astreinte (art. 1221 s. du Code civil) ;
- Accorder des dommages et intérêts (art. 1231 s. du Code civil) ;
- Autoriser le locataire à faire les travaux (art. 1222 du Code civil) ;
- Résilier le bail aux torts du propriétaire (art. 1227 du Code civil et loi du 6 juillet 1989).
Que faire si le propriétaire refuse de réaliser des travaux d’isolation ?
Depuis la loi climat et résilience du 22 août 2021, n° 2021-1104, les logements énergivores et passoires thermiques sont progressivement interdits à la location :
- Classe E (251 à 330 kWh/m²/an) : interdits à la location à compter du 1er janvier 2034 ;
- Classe F (331 à 420 kWh/m²/an) : interdits à compter du 1er janvier 2028 ;
- Classe G (à partir de 421 kWh/m²/an) : interdits de louer à compter du 1er janvier 2025.
Pour un logement classé F ou G il est possible d’exiger les travaux d'isolation immédiatement, sauf cas de disproportion, le propriétaire n'a plus le choix (art. L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Si le logement est très énergivore et mal isolé, il est conseillé de :
- demander la mise en conformité dans un courrier recommandé avec accusé de réception ;
- signaler la situation à la mairie (qui peut engager une procédure) ;
- le juge peut également ordonner les travaux.
Les 5 erreurs à éviter absolument
- ❌ Arrêter de payer le loyer → Risque d'expulsion (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989) ;
- ❌ Faire les travaux soi-même → Pas de remboursement garanti ;
- ❌ Menacer ou harceler → Retournement de situation, car ces comportements constituent des infractions pénales (art. 222-33-2-2 ; art. 222-17 du Code pénal) ;
- ❌ Ne pas documenter → Preuves insuffisantes ;
- ❌ Attendre trop longtemps → Prescription de 3 ans (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Que faire si le propriétaire refuse d’améliorer l’isolation ?
Il est possible de saisir le juge ou signaler à la mairie pour obtenir une injonction d’améliorer l’isolation.
Comment demander officiellement des réparations ?
Pour demander officiellement les réparations, il est conseillé de passer par une mise en demeure envoyée en recommandé.
Quels travaux sont à la charge du propriétaire ?
Les travaux à la charge du propriétaire sont ceux nécessaires à l’entretien, à la sécurité et à la décence du logement.
Peut-on réaliser les travaux soi-même ?
En règle générale, il n’est pas possible de réaliser les travaux soi-même en tant que locataire sauf urgence absolue.
