Lorsque le logement nécessite des réparations urgentes mais le propriétaire tarde à intervenir, la mise en demeure pour réparations est l'outil juridique qui permet d’avancer dans les démarches. L'article propose un modèle de lettre gratuit accompagné de conseils pour obliger efficacement le bailleur à effectuer les travaux nécessaires.
Qu'est-ce qu'une mise en demeure au propriétaire ?
La mise en demeure adressée au propriétaire est une étape incontournable lorsqu’un logement nécessite des réparations. Elle consiste à exiger formellement l’exécution des travaux, tout en rappelant les obligations légales du bailleur. Encadrée par le Code civil, cette démarche conditionne ensuite la possibilité d’obtenir une exécution forcée, ou encore des dommages et intérêts.
Mise en demeure : définition
La mise en demeure est une procédure qui permet au locataire d'exiger formellement de son propriétaire qu'il accomplisse ses obligations, notamment en matière de réparations (art. 1344 du Code civil).
Cette lettre recommandée avec accusé de réception constitue une étape préalable obligatoire lorsqu’il s’agit de demander l’exécution forcée d’une obligation (art. 1221 et 1222 du Code civil).
Les obligations du propriétaire en matière de réparations
Le propriétaire doit (art. 1719 et 1720 du Code civil) :
- Maintenir le logement en bon état d'habitabilité* ;
💡*Les logements insalubres ou encore indécents ne peuvent pas être loués (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989).
- Effectuer les réparations importantes* (toiture, chauffage, plomberie, v. art. 606 du Code civil) ;
💡*Certaines réparations relèvent du locataire, c’est ce que l’on appelle les réparations locatives. La liste de ces réparations figure en annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987. Dès lors, en cas de dégradations, le locataire est responsable (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989).
- Assurer la conformité aux normes de sécurité et de salubrité ;
- Intervenir sur les équipements défaillants mentionnés au bail.
Quand envoyer une mise en demeure au propriétaire pour des travaux ?
L’envoi d’une mise en demeure est recommandé lorsque :
- Le logement présente des défauts graves > infiltrations d’eau, humidité importante, chauffage défectueux, panne d’électricité, menaces pour la sécurité des occupants, etc. ;
- Les normes de décence ne sont pas respectées > surface minimale, installation électrique ou de gaz dangereuse, absence de ventilation, isolation défaillante ;
- Des travaux urgents sont nécessaires pour éviter une aggravation du problème (fuite, effondrement partiel, infestation de nuisibles) ;
- Le logement est insalubre > risque pour la santé (moisissures, présence de plomb ou d’amiante, etc.).
Pour rappel, les réparations locatives (entretien courant, petites réparations) sont à la charge du locataire conformément au décret n° 87-712 du 26 août 1987. En revanche, le propriétaire doit prendre en charge les travaux nécessaires pour maintenir le logement en bon état et assurer sa décence.
Comment faire une mise en demeure au propriétaire pour des travaux ?
Rédiger une mise en demeure impose de respecter différentes étapes : le locataire doit identifier précisément les désordres, fournir des preuves, respecter un formalisme strict et rappeler les textes applicables.
L’objectif est de contraindre le propriétaire à intervenir dans un délai déterminé, faute de quoi des recours judiciaires pourront être engagés.
Étape 1 : Identifier les réparations nécessaires
Avant de rédiger la lettre de mise en demeure, il convient d’établir un état des lieux précis :
- Lister tous les désordres constatés ;
- Photographier les dégradations ;
- Conserver les preuves (factures, expertises)* ;
*S'agissant d’un fait juridique, tout moyen de preuve est admissible (art. 1358 et 1100-2 du Code civil).
- Vérifier que les réparations relèvent bien du propriétaire.
Étape 2 : Respecter la forme légale
Le modèle de lettre de mise en demeure doit impérativement :
- Être envoyé en recommandé avec accusé de réception (AR) ;
- Mentionner les coordonnées complètes ;
- Décrire précisément les réparations demandées ;
- Fixer un délai raisonnable et précis d'intervention (généralement 8 à 15 jours) ;
- Mentionner les fondements juridiques > articles 1719 et 1720 du Code civil, article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- Rappeler les conséquences en cas de refus ou d’absence d’intervention dans le délai imparti.
Modèles de lettre de mise en demeure gratuite
Outre la demande de réparation au propriétaire, des modèles pour demander une intervention en cas d'urgence pour insalubrité ; ou encore pour travaux non conformes sont proposés.
Lettre type pour demander des réparations au propriétaire
[Nom et adresse du locataire]
[Nom et adresse du propriétaire]
Objet : Mise en demeure d'effectuer des réparations urgentes
Lettre recommandée avec AR
Monsieur/Madame [Nom du propriétaire],
En qualité de locataire du logement situé [adresse complète], loué par bail en date du [date du bail], je vous mets en demeure de procéder dans les meilleurs délais aux réparations suivantes :
**Réparations urgentes à effectuer :**
- [Détailler chaque réparation nécessaire]
- [Mentionner l'impact sur l'habitabilité]
- [Préciser les risques pour la sécurité le cas échéant]
Ces désordres, relevant de votre obligation d'entretien en tant que bailleur (article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et art. 1719 et 1720 du Code civil), compromettent l'usage normal du logement et constituent un manquement à vos obligations contractuelles.
**Délai imparti :** Vous disposez d'un délai de [15 à 30 jours] à compter de la réception de cette lettre pour entreprendre les travaux nécessaires.
**Conséquences en cas d'inaction :**
À défaut d'intervention dans ce délai, je me réserve le droit d'engager toute action judiciaire appropriée, notamment :
- Saisine du tribunal judiciaire
- Demande de dommages et intérêts
- Consignation du loyer
- Réalisation des travaux à vos frais
Je vous prie d'agréer, Monsieur/Madame, l'expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
[Date]
Pièces jointes : Photos des désordres, expertise éventuelle
Lettre mise en demeure pour logement insalubre
En cas de logement insalubre*, il est vivement recommandé d’envoyer rapidement une lettre de mise en demeure dont voici un modèle :
💡 *Un logement est insalubre en cas de :
- Absence de chauffage ou d'eau chaude ;
- Infiltrations importantes ;
- Installation électrique défaillante ;
- Présence d'humidité excessive ;
- Non-conformité aux normes de sécurité.
Objet : Mise en demeure - Logement insalubre - Réparations urgentes
Monsieur/Madame [Propriétaire],
Le logement que vous me louez présente des caractères d'insalubrité manifeste compromettant ma sécurité et ma santé :
[Description détaillée des problèmes d'insalubrité]
Ces désordres constituent une violation grave de vos obligations légales (articles 1719 et suivants du Code civil, loi du 6 juillet 1989).
MISE EN DEMEURE FORMELLE de procéder aux réparations suivantes sous 15 jours :
[Liste des travaux]
En l'absence d'intervention, je saisirai l'Agence Régionale de Santé (ARS) et engagerai une procédure judiciaire en urgence.
[Signature et date]
Lettre pour travaux non conformes
Il est également possible de mettre en demeure le propriétaire lorsque des travaux ont été réalisés mais qu’ils sont non conformes*.
*Il s’agit notamment de :
- Travaux mal exécutés par le propriétaire ;
- Non-respect des normes en vigueur ;
- Réparations bâclées nécessitant une reprise.
Objet : Mise en demeure - Reprise de travaux non conformes
Les travaux réalisés le [date] ne respectent pas les règles de l'art :
- [Défaut constaté 1]
- [Défaut constaté 2]
- [Impact sur l'usage du logement]
Je vous mets en demeure de faire reprendre ces travaux par un professionnel qualifié dans un délai de [délai].
À défaut, des poursuites judiciaires seront engagées devant le tribunal judiciaire de [lieu] afin de demander l'exécution forcée de ces travaux et une indemnisation pour le préjudice subi (art. 1217, 1221, 1222 et 1231-1 s. du Code civil).
Pièces jointes : Rapport d'expertise, photos des malfaçons
Comment obliger un propriétaire à faire des réparations ?
Si le propriétaire refuse les travaux ou ignore la lettre de mise en demeure, plusieurs options sont envisageables pour l’obliger à faire des travaux de réparation en allant de la saisine de la Commission départementale de conciliation (CDC) à l’engagement d’une procédure devant le juge des contentieux et de la protection.
Que faire si le propriétaire refuse catégoriquement ?
Si le propriétaire refuse catégoriquement les travaux, il est conseillé de saisir immédiatement le tribunal judiciaire en référé ou d’engager une procédure au fond.
Peut-on arrêter de payer son loyer après une mise en demeure ?
Il n’est pas possible d’arrêter de payer son loyer après une mise en demeure. L’arrêt de paiement expose à une procédure d'expulsion.
