Lorsque des dégradations surviennent dans un logement, c’est en principe le locataire qui est responsable. Mais, il arrive que des dégradations surviennent, causées par des personnes extérieures, que ce soit des visiteurs, des squatteurs ou même des inconnus. Dans ce cas, qui est responsable ? Quelles démarches entreprendre pour être indemnisé ? Cet article détaille les droits, les recours possibles et les preuves à rassembler en cas de dégradations causées par un tiers.
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : le locataire est responsable des dégradations locatives qu’il cause lui-même ou par un tiers qu’il a invité (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
➜ Délai pour agir : toute action relative à un bail d’habitation se prescrit par 3 ans (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
➜ Procédure simplifiée : Face à des dégradations causées par un tiers, il est essentiel d’agir rapidement, constater les faits, réunir des preuves et informer l’assurance. Lorsque le responsable est connu, sa responsabilité civile peut être engagée. Sinon, la garantie « vandalisme » ou « dégâts des eaux » de l’assurance peut prendre le relais. Pour toute difficulté, litige.fr vous accompagne dans vos démarches pour protéger vos droits.
Dégradation locative, qu’est-ce que c’est ?
Les dégradations locatives désignent les dommages matériels causés au logement par le locataire pendant la durée du bail, qui a une obligation d’entretenir le bien. Elles dépassent l’usure normale et résultent d’un usage négligent ou fautif.
➡️ Parmi les exemples fréquents l'on retrouve : murs troués ou abîmés, sols détériorés, mobilier cassé, moisissures dues à un défaut d’aération.
Ces dégradations se distinguent :
- de la vétusté, qui correspond à l’usure naturelle liée au temps ;
- des dommages causés par un cas de force majeure, qui exonèrent le locataire de responsabilité (art. 1218 C. civ.) ;
- des malfaçons ou vices de construction, à la charge du bailleur ;
- et des grosses réparations (art. 606 C. civ.), également dues par le propriétaire.
Pour déterminer si les dégâts sont imputables au locataire, les juges s’appuient sur l’état des lieux d’entrée et de sortie, la grille de vétusté annexée au bail et, le cas échéant, une expertise.
💡 À défaut d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (art. 1731 du Code civil).
Quand considère-t-on un accident comme causé par un tiers ?
Dans le langage juridique, un « tiers » désigne toute personne qui n’est pas partie au contrat de bail : ni le locataire ni le propriétaire.
Un accident causé par un tiers désigne donc tout dommage résultant des actes d’une personne extérieure à la relation locative.
➡️ Par exemple :
- Lors d’une fête organisée dans le logement, un invité (tiers) brise la baie vitrée ;
- Des squatteurs s’introduisent et dégradent les lieux ;
- Un inconnu commet un acte de vandalisme sur la porte d’entrée ;
- Un passant jette un objet sur une fenêtre, la cassant.
Dans ces cas, le responsable n’est ni le bailleur ni le locataire, mais une tierce personne.
💡Cette notion d’« accident causé par un tiers » pourrait permettre de mobiliser des mécanismes de responsabilité civile extracontractuelle, qui ne sera pas développée ici.
Qui est responsable du dommage causé par un tiers ?
En cas de dégradations survenues dans un logement loué, il est essentiel d’identifier le responsable pour pouvoir agir efficacement.
Lorsque le dommage est causé par un tiers, c’est-à-dire une personne extérieure à la relation contractuelle entre bailleur et locataire, la question de la responsabilité devient plus complexe.
En effet, selon que le tiers est invité ou non par le locataire, identifié ou non, ou encore selon que le contrat d’assurance couvre ou pas ce type de sinistre, la personne tenue de réparer ne sera pas la même.
La responsabilité du locataire pour un dommage causé par un tiers
Si le preneur invite des personnes et que ces dernières dégradent le bien, le locataire est tenu responsable des dommages causés par ses invités (art. 7 de la loi de 1989). Dès lors, si les auteurs n’étaient pas invités par le preneur, sa responsabilité ne devrait pas être engagée, à condition qu’il puisse démontrer que cela n’est pas de son fait.
Il peut ainsi contester les dégradations locatives causées par des tiers qui n’ont jamais été invités par lui en rédigeant une lettre type destinée au propriétaire.
Comment déclarer un sinistre causé par un tiers à son assurance habitation ?
La plupart des contrats d’assurance habitation prévoient une garantie contre les actes de vandalisme ou les dégâts causés par un tiers. Il convient de s’y référer et de contacter sa compagne d’assurance afin de procéder aux démarches nécessaires :
- Informer son assurance dans le délai contractuel (souvent 5 jours) ;
- Joindre les preuves* > constat d’huissier, état des lieux, photos, plainte déposée auprès de la police ;
- Si le tiers est identifié, indiquer son identité à l’assureur ;
- Si le tiers est inconnu (vandalisme nocturne), la garantie « vandalisme » du contrat est mobilisée si elle est prévue.
💡*Pour les preuves, s’agissant d’un fait juridique, c’est-à-dire, un événement auquel la loi attache des effets de droit, elle se fait par tout moyen (art. 1358, 1359, et 1100-2 du Code civil).
Que faire en cas d’absence de tiers identifié ?
Lorsque le tiers est inconnu (par exemple, vandalisme nocturne sans témoin), il est souvent impossible d’engager une action contre lui.
Dans ce cas, il faut se tourner vers l’assurance : si le contrat prévoit une garantie « vandalisme »,le locataire peut être indemnisé malgré l’impossibilité d’identifier le responsable.
⚠️ En revanche, si le logement est rendu insalubre ou en mauvais état par la faute du locataire ou de ses invités, c’est le locataire qui reste responsable (art. 7 de la loi de 1989).
Comment prouver une dégradation pour être indemnisé ?
La clé pour faire valoir vos droits est de pouvoir démontrer la réalité et l’origine des dégradations. La preuve se fait par tout moyen, s’agissant d’un fait juridique (art. 1358, 1359 et 1100-2 du Code civil).
Le propriétaire peut alors réunir différents éléments à titre probatoire :
- État des lieux d’entrée et de sortie (pour les locations) ;
- Constat de commissaire de justice (huissier) > particulièrement utile si le locataire conteste ou si les dégâts sont importants ;
- Photos et vidéos > des clichés détaillés datés des dégâts ;
- Témoignages > voisins, invités, témoins directs des faits.
En cas de contentieux, ces preuves seront indispensables pour obtenir réparation, que ce soit auprès du locataire, du tiers responsable ou de l’assurance.
Un avocat peut aider à constituer un dossier solide et fondé.
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💡En tant que bailleur, il est possible de retenir tout ou partie du dépôt de garantie en cas de dégradations.
L’assurance habitation couvre-t-elle les dégradations causées par un inconnu ?
Certains contrats prévoient la garantie « vandalisme ».
Puis-je porter plainte contre un locataire pour dégradation ?
En cas d’actes volontaires ou graves qui constituent une dégradation de bien, il est possible de déposer plainte.
Qu’est-ce qu’un accident causé par un tiers dans un logement ?
Un dommage causé par un tiers renvoie à un dommage par une personne extérieure à la relation locative (visiteur, squatteur, inconnu).
