Lorsque le bailleur impute au locataire des dégradations à l’issue de l’état des lieux de sortie, celui-ci peut contester ces accusations, notamment lorsque les dégradations relèvent en réalité de la vétusté, d’un défaut d’entretien du propriétaire ou sont tout simplement inexistantes. Pour éviter des retenues injustifiées sur le dépôt de garantie, il est nécessaire de connaître les recours disponibles et les preuves à réunir. L’article fait le point.
Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a différentes obligations, parmi lesquelles figurent l’obligation d’assurer l’entretien courant du logement et celle d’effectuer les réparations locatives mentionnées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Ainsi, les dégradations suivantes peuvent être retenues à la charge du locataire :
- trous dans les murs, portes ou plafonds ;
- vitres cassées ;
- équipements dégradés par négligence (hotte encrassée, WC bouché, etc.) ;
- peinture dégradée par des affiches ou autocollants, etc.
⚠️ En revanche, l’usure normale liée au temps (vétusté) ou les dégâts résultant d’un vice de construction ou d’un sinistre indépendant de la volonté du locataire ne peuvent lui être imputés. Ces dégradations relèvent de la responsabilité du bailleur (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989). Pour le reste, le locataire est responsable.
Comment contester des dégradations locatives injustifiées ?
Lorsque des dégradations locatives ont été imputées à tort au locataire, celui-ci peut tenter de les contester. Il faut d’abord contester l’état des lieux de sortie dans le délai imparti avant d’envisager des démarches spécifiques amiables voire judiciaires.
Peut-on contester l’état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie constitue un document essentiel car il permet de comparer l’état du logement à l’entrée* et à la sortie du locataire. Il est souvent utilisé comme preuve par le bailleur pour justifier des retenues sur le dépôt de garantie.
💡*Dans le cas où aucun état des lieux n'aurait été établi à l'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparation (art. 3-3 al. 3 de la loi de 1989 et art. 1731 du Code civil).
Toutefois, il est possible de le contester :
- s’il n’a pas été signé, ou a été signé sous pression ;
- s’il comporte des erreurs, ou des mentions abusives ;
- si l’état des lieux d’entrée est incomplet, inexistant ou introuvable.
En cas de désaccord, le locataire peut refuser de signer, émettre des réserves, ou faire constater l’état réel du logement par un commissaire de justice (huissier).
➡️ Litige.fr accompagne les parties à trouver un commissaire de justice pour constater leurs situations.
Quel est le délai pour contester un état des lieux de sortie ?
Il n’existe pas de délai légal strictement encadré pour contester l’état des lieux en tant que tel.
Toutefois, la contestation vise généralement la retenue sur le dépôt de garantie, pour laquelle le délai de prescription est de 3 ans, conformément à l’article 7-1 de la loi de 1989.
💡 Mais il est recommandé d’agir dans les deux mois suivant la restitution des clés, moment auquel le bailleur est censé restituer le dépôt de garantie (avec éventuelles retenues motivées, art. 22 al. 3 de la loi de 1989).
Quelles démarches pour contester l’imputation des dégradations ?
Avant d’envisager de saisir la commission départementale de conciliation qui est compétente en la matière (art. 20 et 25-1 de la loi du 6 juillet 1989) il est recommandé de tenter une résolution à l’amiable.
Si rien n’aboutit, il sera conseillé de se rendre devant le juge des contentieux et de la protection (art. L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire).
Tenter une résolution amiable
Avant tout recours, il vaut mieux privilégier la voie amiable :
- envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur pour contester les dégradations mentionnées ;
- joindre les états des lieux (entrée/sortie), photos datées, et témoignages éventuels.
➡️ Par exemple : « Les rayures mentionnées dans la chambre n’étaient pas présentes lors de mon départ comme en attestent les photographies prises le jour de l’état des lieux. »
💡Il est possible d’utiliser un modèle de lettre pour contester les dégradations locatives.
Saisir la Commission départementale de conciliation
Si le désaccord persiste, il est possible de saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) compétente (article 20 et 25-1 de la loi de 1989) :
- C’est gratuit ;
- Elle peut être saisie par lettre recommandée en exposant clairement le litige ;
- Elle convoque les deux parties ;
- Un accord écrit peut être signé à l’issue de l’entretien.
Saisir le juge des contentieux de la protection
En l’absence d’accord, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire peut être saisi (art. L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire) :
- dans un délai de 3 ans après la remise des clés (art. 7-1 de la loi de 1989) ;
- par assignation ou requête, avec ou sans avocat (en fonction du montant du litige, v. art. 760 et 761 du Code de procédure civile) ;
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- pour demander la restitution totale ou partielle du dépôt de garantie, ou l’annulation des sommes réclamées.
Le juge appréciera souverainement les éléments de preuve produits, notamment la preuve des dégradations, leur origine, et la vétusté éventuelle qui relève du propriétaire.
Quels justificatifs pour prouver que les dégradations sont injustifiées ?
Pour prouver que les dégradations sont injustifiées, le locataire peut se défendre avec tout moyen de preuve (art. 1358 et 1100-2 du Code civil) :
- les états des lieux (entrée / sortie) comparés ;
- des photos datées du logement ;
- des témoignages (concierge, voisins, etc.) ;
- une attestation de l’agence ou de l’artisan confirmant la vétusté ;
- un rapport d’expertise ou constat d’huissier.
💡En cas de charges locatives injustifiées (ex. : réparations à tort mises à la charge du locataire), les justificatifs annuels de charges, factures ou décomptes doivent également être produits.
