Il arrive que le locataire conteste à la fois des dégradations imputées à tort et des charges locatives injustifiées figurant dans le décompte de sortie ou dans le relevé annuel. Dans ce cas, un seul courrier peut suffire, à condition d’être clair, structuré et d’appuyer la demande sur les textes en vigueur. L’article propose des modèles de lettre à adapter selon chaque situation.
Qu’est-ce qu’une dégradation locative ?
Avant de contester une facture de remise en état ou une retenue sur le dépôt de garantie (art. 22 al. 3 de la loi du 6 juillet 1989) les détériorations survenues dans un logement ne peuvent pas être imputées au locataire, encore faut-il comprendre ce qu’englobe la notion de dégradation locative. Toutes les détériorations survenues dans un logement ne peuvent pas être imputées au locataire. La loi distingue en effet les dégradations relevant de sa responsabilité de celles qui incombent au bailleur.
Dégradations locatives : définition
On parle de dégradations locatives lorsque des dommages ou altérations affectent le logement en cours de bail ou au moment de la sortie du locataire. Ces dommages, lorsqu’ils résultent d’une faute du locataire (négligence, défaut d’entretien [article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989]), peuvent être mis à sa charge.
Toutefois, toutes les dégradations ne sont pas imputables au locataire. Certaines relèvent de la vétusté, d’un vice de construction ou encore d’un sinistre indépendant de sa volonté. Dans ces cas, la responsabilité du bailleur peut être engagée.
Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?
L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose des obligations au locataire, dont celles d’entretenir le logement et de prendre en charge les réparations locatives, telles que définies dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987.
Peuvent être facturées au locataire :
- les trous dans les murs ;
- les vitres brisées ;
- les équipements endommagés par négligence (chauffe-eau entartré, hotte non entretenue…) ;
- les peintures dégradées par des affiches, autocollants ou coups.
⚠️ En revanche, les dégradations dues à l’usure normale du temps, à un défaut de construction ou à une cause extérieure ne peuvent pas être retenues contre le locataire. Il appartient alors au bailleur d’en assumer la charge (art. 7 de la loi de 1989).
Qu’est-ce qu’une charge locative ?
Outre les dégradations, certains litiges portent sur les charges locatives facturées par le bailleur. Ces frais, récupérables sous conditions, doivent être précisément justifiés.
Charges locatives : définition
Les charges locatives, également appelées charges récupérables, correspondent aux dépenses initialement avancées par le bailleur, mais pouvant être refacturées au locataire. Elles sont limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Il s’agit notamment :
- de l’entretien des parties communes ;
- des consommations d’eau froide et chaude ;
- du chauffage collectif ;
- des taxes d’enlèvement des ordures ménagères.
Le bailleur doit fournir chaque année un détail des charges ainsi que les justificatifs correspondants (factures, décomptes, etc.).
Quel est le délai pour contester des charges locatives abusives ?
Le locataire peut contester une charge locative qu’il estime abusive, erronée ou non justifiée. Le délai pour agir varie selon la nature de la contestation :
- Délai de prescription > 3 ans à compter du paiement contesté (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989) ;
- Délai pratique > idéalement, la contestation intervient dans le mois suivant la réception du décompte annuel, afin de rester crédible et réactif.
Le locataire peut :
- adresser une lettre recommandée avec accusé de réception pour contester les charges litigieuses ;
- saisir la commission départementale de conciliation (articles 20 et 25-11 de la loi de 1989) ;
- engager une procédure devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire (article L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire).
Quels modèles de lettres utiliser pour contester ?
Afin de contester des dégradations ou charges locatives injustifiées, il est recommandé d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception en suivant, par exemple, un modèle.
Lettre de contestation des charges locatives (modèle simple)
Si certaines charges locatives mentionnées sur le décompte annuel ou à la fin de votre bail sont injustifiées, excessives ou non conformes au décret du 26 août 1987, il est possible de les contester formellement par écrit. Ce courrier vise à demander des justificatifs ou à réclamer la rectification du montant facturé.
Voici un modèle de lettre simple pour contester les charges injustifiées à adapter selon la situation :
Objet : Contestation des charges locatives — logement situé au [adresse]
Madame, Monsieur,
Je conteste le montant de [type de charges] pour la période du [date] au [date], jugé excessif et injustifié. Je vous prie de bien vouloir m’adresser les justificatifs correspondants (article 23 de la loi de 1989).
Je reste disponible pour un règlement amiable. À défaut, je me réserve le droit de saisir la commission de conciliation ou le juge compétent.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Nom, Signature]
Lettre de contestation des dégradations locatives (modèle simple)
Lorsque le bailleur retient tout ou partie du dépôt de garantie pour des dégradations que le locataire estime injustifiées, ce dernier peut lui adresser une lettre de contestation. Ce courrier permet d’exposer les motifs du désaccord, de demander des explications ou justificatifs, et de réclamer la restitution des sommes indûment retenues. Il est recommandé d’envoyer cette lettre en recommandé avec accusé de réception, dans un délai raisonnable après la réception du solde du dépôt de garantie.
Voici un modèle simple à adapter de lettre de contestation des dégradations locatives :
Objet : Contestation des dégradations mentionnées dans l’état des lieux de sortie
Madame, Monsieur,
Je fais suite à l’état des lieux de sortie réalisé le [date] relatif au logement situé au [adresse], dont j’ai été locataire du [date d’entrée] au [date de sortie].
À la lecture du document établi à cette occasion et du décompte qui m’a été adressé, je conteste la retenue opérée sur le dépôt de garantie, au motif de dégradations que je ne reconnais pas comme étant de mon fait.
En effet :
– [ex. : les « rayures » mentionnées dans la chambre étaient déjà présentes à mon arrivée, comme l’atteste l’état des lieux d’entrée] ;
– [ex. : la vétusté de la peinture ne saurait m’être imputée, le logement n’ayant pas été rénové depuis plus de dix ans].
Je vous invite en conséquence à bien vouloir :
– m’adresser les justificatifs des sommes retenues (factures, devis, photos, etc.) ;
– procéder au remboursement du montant indûment retenu, soit [montant euros], dans un délai de 15 jours.
À défaut de régularisation, je me verrai contraint(e) de saisir la Commission départementale de conciliation, voire le juge compétent, conformément à la loi du 6 juillet 1989.
Je reste disponible pour un règlement amiable.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Puis-je refuser de signer un état des lieux ?
Oui, en cas de contestation des éléments mentionnés, il est possible d'émettre des réserves ou demander un constat d’huissier (commissaire de justice) pour documenter l’état réel du logement.
Que faire si le bailleur refuse la restitution du dépôt de garantie ?
Si le bailleur refuse, il est possible de tenter une résolution amiable (lettre recommandée avec preuves). En cas d’échec, saisir la Commission de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection.
Quelles sont les charges locatives abusives ?
Il peut s’agir de charges non justifiées, mal réparties ou de rappels tardifs. En HLM, certaines charges peuvent être contestées pour excès ou absence de justificatifs.
