Lors de l’état des lieux de sortie, de nombreux litiges éclatent entre locataires et bailleurs concernant l’état du logement. Tâches sur les murs, parquet rayé, joints usés… Ces éléments relèvent-ils de la vétusté ou d’une dégradation locative ? La nuance est essentielle, car elle détermine qui du locataire ou du bailleur doit assumer les frais de remise en état.
Définitions : vétusté et dégradation locative
La loi distingue clairement la vétusté, liée à l’usure naturelle du temps, de la dégradation locative, qui résulte d’un usage inapproprié ou d’un défaut d’entretien. Chaque expression renvoie à une définition précise permettant d’imputer la réparation tantôt au locataire tantôt au propriétaire.
Qu’est-ce que la vétusté ?
La vétusté désigne l’usure normale d’un bien ou d’un équipement du logement liée au temps et à un usage raisonnable.
Elle ne résulte ni d’une faute ni d’un usage abusif du locataire. Elle est inévitable, même avec un entretien régulier.
➡️ Exemples de vétusté :
- Papier peint terni ou légèrement décollé après plusieurs années ;
- Moquette décolorée par le soleil ;
- Peinture jaunie par le temps ;
- Joints de baignoire noircis avec l’âge.
💡 Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 encadre l’élaboration des grilles de vétusté. L’article 4 précise qu’elles peuvent être intégrées au contrat de bail et servir de référence lors de l’état des lieux.
Qu’est-ce qu’une dégradation locative ?
La dégradation locative désigne une altération du logement causée par le locataire, par négligence, maladresse ou usage anormal. Contrairement à la vétusté, elle engage la responsabilité du locataire, qui peut se voir imputer les frais de réparation ou de remplacement (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989).
➡️ Exemples de dégradation :
- Trous dans les murs ou les portes ;
- Parquet brûlé ou rayé anormalement ;
- Moisissures liées à une absence d’aération ;
- Carrelage fissuré par un choc volontaire ou négligent.
💡Une liste des réparations imputables au locataire figure en annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987.
Qui est responsable ?
La répartition des charges entre bailleur et locataire dépend de la nature de l’altération constatée dans le logement. Le principe est simple : l’usure normale reste à la charge du bailleur, tandis que les dommages anormaux ou fautifs peuvent être imputés au locataire.
Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?
Le locataire est responsable des dégradations imputables à son comportement, à celui des personnes vivant sous son toit, ou encore de ses invités (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Autrement dit, si l’altération du logement est anormale, volontaire ou due à une négligence, elle peut légitimement donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie ou à une demande de réparation.
⚠️ Ne peuvent pas être considérés comme des dégradations locatives :
- Un papier peint défraîchi au bout de 8 ans ;
- Des peintures ternies par le temps ;
- Une robinetterie usée par l’usage régulier.
En somme, le locataire ne peut être tenu pour responsable de l’usure normale des éléments du logement ni de leur vieillissement naturel, dès lors qu’il a respecté ses obligations d’entretien courant (art. 7 de la loi de 1989).
Le locataire peut-il obliger le propriétaire à refaire les peintures vétustes ?
Sous certaines conditions, le locataire peut demander la remise en état des peintures ou revêtements muraux lorsque leur état de vétusté compromet la salubrité ou la décence du logement. En principe, le bailleur ne peut pas refuser, car cela relève de ses obligations contractuelles.
En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement :
- en bon état d’usage et de réparation ;
- conforme aux critères de décence ;
- et de veiller à son bon entretien tout au long de la location.
➡️ Exemples de situations justifiant une demande :
- Peintures écaillées sur la majorité des murs, avec présence de moisissures ;
- Décollement généralisé du papier peint, rendu impossible à réparer localement ;
- Jaunissement prononcé des plafonds dans plusieurs pièces.
Pourquoi utiliser une grille de vétusté ?
La grille de vétusté est un document annexé au bail, qui définit pour chaque équipement une durée théorique de vie et un taux d’abattement annuel. Elle permet de calculer l’usure normale d’un bien au fil du temps et d’évaluer équitablement les retenues sur le dépôt de garantie.
Le bailleur peut, avec l’accord du locataire, annexer au contrat une grille de vétusté définissant, pour chaque élément du logement, la durée de vie théorique, les modalités de répartition du coût des réparations, et les taux d’abattement.
Bilan des responsabilités bailleur/locataire
La répartition des charges entre le propriétaire et le locataire obéit à un équilibre encadré par la loi. Chaque partie assume des obligations précises : le bailleur doit fournir un logement décent et en bon état, tandis que le locataire est tenu de l’entretenir et d’en répondre en cas de détérioration fautive.
Le bailleur est responsable…
- Des travaux liés à l’usure normale (vétusté) ;
- Du remplacement d’un équipement devenu inutilisable avec le temps (ex : chauffe-eau en fin de vie) ;
- Des réparations rendues nécessaires par un vice de construction ou un cas de force majeure.
Le locataire est responsable…
- De l’entretien courant du logement (article 7 de la loi du 6 juillet 1989) ;
- Des réparations locatives (décret n° 87-712 du 26 août 1987) ;
- Des dégradations causées par lui, par ses proches ou par ses invités.
💡 Si une dégradation est causée par un défaut d’équipement vétuste non remplacé par le bailleur, celui-ci reste responsable.
Comment faire valoir ses droits ?
En cas de désaccord sur l’origine d’une détérioration, pour contester des dégradations locatives, des solutions amiables et juridiques existent, qu’il s’agisse de réclamer une retenue injustifiée ou de prouver une dégradation anormale.
Est-il obligatoire d’avoir une grille de vétusté ?
La grille de vétusté n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée pour limiter les litiges.
Que faire si le bailleur refuse de restituer le dépôt de garantie à cause d’un mur jauni ?
Il s’agit en principe d’une vétusté. Il est possible de le contester par courrier recommandé, puis saisir le juge si nécessaire.
